Состоятельные граждане России, Беларуси, Украины и других государств СНГ уже давно инвестируют в недвижимость в ЕС. С каждым годом интерес к таким инвестициям только увеличивается. Причина в том, что крупнейшие страны постсоветского пространства вошли в период политической и экономической турбулентности. Что будет завтра и удастся ли сохранить деньги на родине, твердо не знает никто. В таких условиях, недвижимость в Европе, цены на которую постоянно растут, кажется тихой финансовой гаванью, в которой можно не только сберечь свои накопления, но даже приумножить их.
Недвижимость в ЕС не везде гарантирует возможность перебраться туда, но является фактором, облегчающим иммиграцию. Поэтому недвижимость за рубежом рассматривается не только, как выгодная инвестиция, но и как место, где можно будет переждать смутные времена.
Государства Европейского Союза, в большей своей части — старые демократии, в которых законодательство предсказуемо, экономика стабильна, имеются высококачественные системы образования и медицинской помощи. Восточно-европейские страны, пока не могут похвастаться давними демократическими традициями, но законодательство в них уже соответствует европейскому, и есть основания предполагать, что так будет и дальше. При этом, в новых членах ЕС самая дешевая недвижимость в Европе. И сбрасывать их со счетов, при рассмотрении вопроса об инвестициях за рубежом не стоит.
Вообще, цены на недвижимость в ЕС значительно колеблются от страны к стране, а внутри стран Европейского Союза от региона к региону. Даже внутри одного региона или города, цены могут серьезно колебаться в зависимости от района и состояния приобретаемого объекта. Примерно, как в Москве, где квадратный метр жилья внутри Садового Кольца, значительно дороже, чем за его пределами. Купить недвижимость в Европе могут не только миллиардеры и миллионеры. Стоимость дома у моря в Болгарии стартует от 50 тыс. евро. Задуматься о покупке жилья в Европе могут и представители среднего класса постсоветских государств.
Пока на родине все спокойно, можно сдавать недвижимое имущество за рубежом и получать доход. Если что-то случится, будет место, куда можно вывезти семью и продолжить жизнь в спокойной и безопасной обстановке. Инвестиции в недвижимость в ЕС — это инвестиции в будущее, гарантия сохранения капиталов, страховка на случай непредвиденных обстоятельств.
Что дает недвижимость в ЕС?
Вопреки широко распространенному мнению, что недвижимость в Европе автоматически предоставляет право на иммиграцию в ЕС, это не так. Имеются всего 4 европейских страны, где за приобретение недвижимого имущества иностранец получает вид на жительство:
- Испания. Стоимость приобретаемого объекта должна быть не менее 500 тыс. евро. Вместе с собой можно перевезти супругов и детей в возрасте до 26 лет. Минимум 7 дней в году нужно находиться в Испании. ВНЖ оформят в срок от 2-х до 3-х месяцев, после обращения за ним.
- Португалия. В приобретение недвижимого имущества нужно вложить не менее 280 тыс. евро, если она находится в малонаселенных регионах страны; 350 тыс. евро, если объект требует ремонта и построен не менее 30 лет назад; 500 тыс. евро в любую объект недвижимого имущества. Правительство страны имеет планы поднять нижнюю планку выдачи золотой визы за недвижимость до 1 млн. евро. С покупателем могут переехать супруги и дети до 26 лет. Срок оформления ВНЖ от 2-х до 6-ти месяцев. Нужно находиться в Португалии не менее 7 дней в году.
- Греция. Приобретенное недвижимое имущество должно стоить не менее 250 тыс. евро. С собой можно взять супругов и детей в возрасте до 21 года. При внесении дополнительной платы, можно забрать с собой родителей и внуков. Требования по нахождению в стране отсутствуют.
- Мальта. После серьезных нареканий от ЕС за торговлю паспортами, Мальта ужесточила требования для получения права на проживание в стране за покупку недвижимости. Зато в этой стране можно приобрести недвижимость в Европе и в зависимости от ее стоимости получить ВНЖ или сразу ПМЖ. Кроме того в этом государстве право на долговременное проживание могут получить не только те, кто приобрел недвижимость в ЕС в собственность, но и арендаторы дорогих недвижимых объектов. Для ВНЖ нужно купить недвижимость ценой от 220 тыс. евро на юге или острове Гозо, 275 тыс. евро на севере или арендовать жилье с арендной платой 8750 или 9600 евро, соответственно. С собой можно взять супругов детей до 25 лет и родителей старше 55 лет. При ВНЖ за пределами Мальты нельзя находиться более 183 дней в году. Для ПМЖ требуется купить недвижимые объекты на юге или на острове Гозо ценой от 300 тыс. евро или на остальной части страны стоимостью не ниже 350 тыс. евро или арендовать жилье за 10 или 12 тыс. евро, соответственно. Кроме того, потребуется уплатить 40 тыс. евро административного сбора; внести в бюджет страны 28 или 58 тыс. евро при покупке и аренде, соответственно; сделать пожертвование — 2 тыс евро в неправительственную организацию; иметь активы на 500 тыс. евро из них не менее 150 ты. евро в финансовых активах. С собой можно взять супругов детей до 27 лет, родителей старше 55 лет и внуков. При ПМЖ требования по пребыванию в стране отсутствуют.
Приобретенную недвижимость нельзя продавать 5 лет. При аренде жилья на Мальте снимать его нужно тоже 5 лет, но квартиры можно менять.
Итак, приобретя недвижимость в ЕС, рассчитывать на ВНЖ в стране покупки, только по этому основанию, в большинстве стран нельзя. Но требование о наличии места для жительства выдвигается при приобретении вида на жительства по другим основаниям. Легальное проживание в ЕС рассчитывается с момента получения ВНЖ, через 6-10 лет можно претендовать на европейское гражданство.
Кроме того, по оценкам экспертов, недвижимость в ЕС приносит владельцам следующие преимущества:
- Возможность заработать. Недвижимость в Европе растет в цене, даже в кризисные годы. Можно рассчитывать на то, что при продаже инвестор получит большие средства, чем вкладывал.
- Защита активов. Различные политические партии в постсоветских государствах постоянно призывают «все отнять и поделить». Гарантий от экспроприаций в СНГ пока нет. В ЕС право собственности священно и ее никто не отнимет, если она приобретена на легальные средства.
- «Запасной аэродром». Экспроприация собственности — вещь неприятная, но не смертельная. А вот аналог «красного террора», который тоже может произойти — дело другое. Имея недвижимость в ЕС, можно переждать смутные времена там.
- Приобретение не подотчетного своей стране имущества. В зависимости от законодательства родины покупателя европейской недвижимости, он может не вносить его в декларации.
- Диверсификация бизнеса и рисков. Вложения в недвижимость в Европе — инвестиция с минимальным риском, но уступающая в доходности высокорисковым операциям. Имеет смысл разделить средства, и поместить часть из них в безопасные вложения.
- Приобретение гражданства ЕС. Для оформления европейского гражданства требуется жилье. Если вы хотите перебраться в демократические страны навсегда, рано или поздно жилье придется купить. Если такая возможность уже имеется, не нужно откладывать покупку.
При вложениях за рубежом, каждый инвестор преследует собственные цели. Поэтому определить, какие преимущества для него важны, должен сам покупатель. Твердо можно сказать только одно — недвижимость в ЕС, еще никогда никому не помешала.
Этапы покупки недвижимости
Приобретение недвижимости — важный и ответственный шаг, требующий затраты времени и усилий. Приобретая недвижимость в ЕС придется пройти через несколько этапов:
- Выбор объекта для приобретения. Количество предложений на рынке недвижимости всегда огромно. Нужно определиться, какой из объектов вам подходит. Отбор может проводиться по целому ряду параметров: цена, страна, город, район в городе, состояние объекта, перспективы использования недвижимости для получения прибыли и другим. Чтобы произвести первоначальный отбор, приезжать в Европу необязательно. Можно положиться на собственный здравый смысл, но лучше обратиться за помощью к специалистам из специализированных агентств, которые помогают подбирать и покупать недвижимость в ЕС.
- Осмотр объекта и принятие решения о приобретении. Покупать «кота в мешке» нельзя. Деловая щепетильность европейцев, как впрочем и всех остальных, базируется на жестком контроле. Описание объекта недвижимости и преимуществ его приобретения может отличаться от реальности. Кроме того продавец может забыть упомянуть, что в соседнем здании находится химический завод, а прямо под квартирой — круглосуточный бар с караоке. Придется поехать в Европу, осмотреть несколько объектов и выбрать тот, который вам подходит. На этом этапе, помощь специалистов тоже не будет лишней.
- Подготовка документов. Чтобы оформить договор купли-продажи на недвижимость в Европе иностранец должен иметь полный пакет документов, в соответствии с законодательством той страны, в которой находится выбранный им объект. Часть документов придется переводить на местный язык и заверять нотариально или апостилированием. Помощь специалистов на этом этапе необходима. Если вы обратились в агентство, помогающее купить недвижимость в ЕС сразу, этот этап совмещается с подбором нескольких объектов для осмотра и выбора.
- Приобретение объекта недвижимости. На этом этапе необходимо проконтролировать юридическую чистоту сделки, правильность оформления всех документов о передачи прав собственности. Без помощи юриста, изучавшего законодательство страны, в которой происходит покупка, ни в чем нельзя быть уверенным.
После того, как сделка завершена, нужно переходить к использованию покупки по определенному предназначению: оформление ВНЖ, сдача в аренду, открытие в помещении бизнес-объекта и т.д. Непосредственно к покупке этот этап не относится, но помощь специалиста не помешает и на нем.
Если основной критерий отбора объекта для покупки — стоимость, нужно понимать, что цены на недвижимость в Европе зависят от целого ряда параметров. Таких, как: страна, регион страны, населенный пункт региона, район в населенном пункте, сам объект недвижимости, в том числе и его состояние. Теоретически самая дешевая недвижимость в Европе сосредоточена в странах Восточной Европы, а самая дорогая в Западной Европе, в первую очередь в Германии, Франции и Великобритании. Однако, даже в странах старой Европы существует возможность подобрать сравнительно недорогой объект в непопулярном регионе, тогда как отлично отремонтированная квартира в популярных городах восточноевропейских стран будет стоить относительно дорого.
Формально считается, что самая дешевая недвижимость в Европе находится в Болгарии, Эстонии, Латвии, Черногории и Испании. Самая дорогая — в Монте-Карло, Лондоне, Женеве, Париже, Москве, Берлине, Стамбуле, в порядке убывания цен. Но это не значит, что квартира в московском Новофедоровском дороже, чем вилла в районе испанского озера Комо. Поэтому, нужно определиться с суммой которую можно вложить в европейскую недвижимость и начинать поиск. Ориентировочно, сумма должна быть от 50 тыс. евро, возможны и более дешевые варианты.
Налог на недвижимость в ЕС
Приобретая недвижимость в Европе, следует учитывать, что обладание любой собственностью влечет дополнительные расходы. В частности, за недвижимость в ЕС придется платить налог. Исключением из этого правила являются Ирландия и Мальта.
Ставки налога назначаются по местному законодательству. В большинстве стран ЕС налог устанавливается в виде процентной ставки от кадастровой стоимости объекта. Редко, когда эта ставка превышает 1%. Владельцы недорогих квартир платят порядка 100-400 евро в год.
В Польше, Словакии, Чехии и частично Венгрии ставка назначается исходя из площади жилища. В Польше налог на квартиры колеблется в пределах 0,16-0,20 евро за квадратный метр в год, при этом налог коммерческую недвижимость — 3,9 евро за квадратный метр.
Во Франции и Великобритании фиксированную ставку налога на объект недвижимости устанавливает муниципалитет. Стоит предположить, что ставка за жилье класса эконом будет не слишком большой, а за элитные апартаменты в центре Парижа или Лондона придется раскошелиться.
Самые низкие ставки налога на недвижимость на Кипре. Владельцы жилья стоимостью до 120 тыс. евро налог не платят. При цене объекта от 120 до 800 тыс. евро налог колеблется от 4 до 7% в год, от стоимости. Объекты стоимостью свыше 800 тыс. евро облагаются налогом — 8%.
В любом случае, перед покупкой недвижимости нужно выяснить какой налог придется за него платить. Иначе, выгодная, на первый взгляд, покупка может оказаться тяжелым бременем.
Популярные направления
Следует ясно понимать, что, популярные для приобретения жилья, страны очень отличаются, в зависимости от размера состояния покупателя. Наиболее богатые предпочитают Лондон и Париж. Тогда как средний класс выбирает Болгарию, Эстонию, Латвию, Черногорию и Испанию, Турцию. Так, как численность среднего класса больше, недорогие страны, такие как Болгария, где можно купить дом на берегу моря примерно за 50 тыс. евро, более популярны.
Однако, нужно четко определиться с целью приобретения недвижимости. Болгария, например, до сих пор не принята в шенгенское соглашение. Ее жители не могут свободно путешествовать по Европе, а граждане селиться, где хотят. Нужно учесть массу нюансов. Если покупаете квартиру, чтобы жить, она должна устраивать по качеству и находиться недалеко от места работы или учебы. Если жилье покупается для сдачи, оно должно быть либо в популярных районах крупных городов, либо в популярной у отдыхающих курортной местности. Учесть нужно и характеристики жилья. Что купить: дом, квартиру, лофт, апартаменты — зависит от цели приобретения. И, естественно, цена объекта должна соответствовать возможностям покупателя.
Разброс цен на недвижимость в Европе большой. Часть объектов доступна по цене для среднего класса постсоветских государств. Такая покупка — удачное вложение средств, «запасной аэродром» на случай непредвиденных обстоятельств и один из элементов, необходимых при иммиграции в Европу.
