Жемчужина Скандинавии – а именно такое название носит Дания – привлекает иностранцев не только красотами, но и непрекращающимся ростом уровня жизни. Купить недвижимость в Дании – это значит выгодно вложить финансы. Поскольку цены на недвижимые объекты в стране неизменно растут, то через несколько лет можно будет продать собственность и неплохо заработать. Также наличие недвижимости в Дании упростит процесс переезда для тех, кто имеет желание сменить страну проживания, однако права на ВНЖ не даст.
Перспектива покупки жилья в этой стране весьма заманчива, но процесс сопровождается определенными трудностями. Власти строго следят за миграцией через границы страны, а для иностранцев, желающих купить недвижимость в Дании, существует целый ряд ограничений. Таким образом страна защищает своих граждан, предоставляя им приоритет во многих вопросах, но это неудивительно. Хоть процесс покупки и кажется сложным, его можно воплотить в реальность.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
Поскольку Дания – государство с небольшой территорией, власти тщательно контролируют сферу продажи недвижимости иностранным гражданам. Большинство ограничений отталкивают потенциальных инвесторов в недвижимость, но страна не ставит перед собой задачу привлечения как можно большего количества иностранных покупателей. К ограничениям относятся следующие пункты:
- Для того, чтобы получить право купить недвижимость в Дании, необходимо наличие соответствующего разрешительного документа, выдаваемого властями.
- Запрещено приобретение объектов в курортных регионах.
- Согласно законодательству, необходимо присутствие адвоката при заключении сделки, это недешевые услуги, оплата возлагается на покупателя.
- Иностранцы не могут купить недвижимость в Дании в кредит или в ипотеку.
Все вышеперечисленные нюансы не так страшны, если запастись временем, терпением и финансами. Что касается видов жилья, доступного к покупке, то условно все варианты делятся на два типа: постоянное жилье и для отдыха. Недвижимость в Дании первого типа – это дома, квартиры и крупные особняки. Такие объекты стоит покупать только в том случае, если иностранец планирует в дальнейшем получить вид на жительство и проживать на постоянном основании либо проводить на территории достаточно много времени. Дома для отдыха – это проще говоря дачи, расположенные в курортном регионе и подходящие для кратковременного отдыха в соответствующий сезон.
И первый, и второй тип жилья стоит дорого, как и в принципе вся недвижимость в Дании. Дороже всего обходятся виллы и элитные дома из-за высокого спроса. Цену объекта формирует также город расположения и площадь. Купить квартиру в Копенгагене недорого – весьма трудновыполнимая задача. В среднем жилье такого сегмента стоит от 270 тысяч евро. Еще одна востребованная категория – старинные постройки и особняки. Купить дом в Дании элитного сегмента или роскошную квартиру можно в любом городе, не только в столице, поэтому состоятельные иностранцы смогут найти для себя подходящий вариант.
Возникает логичный вопрос – неужели нельзя найти недорогие объекты? Можно, приемлемые цены есть в небольших городах или поселках. Однако стоит учитывать, что понятие «недорого» в этой стране относительное – недорогая недвижимость в Дании гораздо дороже, чем аналогичная в других странах Европы. Часто можно встретить недорогие старые дома, но не стоит без раздумий хвататься за подобное предложение: старая недвижимость требует больших капиталовложений в ремонт. Кроме того, зачастую в таких постройках отсутствуют туалет и ванная комната, а перепланировать дом будет достаточно сложно. Но в такой сделке есть и плюс: можно поторговаться с хозяином и неплохо сбавить цену. Также к домам прилагается неплохая территория, которую можно обустроить по своему вкусу.
Разнообразие недвижимости в стране достаточно большое: можно приобрести как квартиру в новострое, которых в последние годы возводится очень много, так и старый дом в отличном состоянии. Если у иностранца есть желание построить дом самостоятельно, то в Дании есть возможность приобрести участок земли и построить жилье самостоятельно. Возле столицы цены не самые демократичные, но, например, в Ольборге, за участок земли, постройку дома и подведение всех необходимых коммуникаций необходимо будет заплатить порядка 180 тысяч евро. Стоимость земли в Дании зависит от инфраструктуры, транспорта и прочих критериев.
Права и обязанности
Каждый владелец недвижимости в Дании обязан платить ежегодный государственный налог в размере 1% от цены собственности. Кроме того, в стране существует налог на землю, его процент зависит от региона, но не бывает выше 2,5%. Приватизированная земля, находящаяся под домом, облагается также муниципальным налогом – 1% от ее стоимости. Разумеется, необходимо также своевременно оплачивать коммунальные платежи, чтобы избежать штрафов и отключения коммуникаций. В отличие от некоторых других стран Европейского Союза, владение недвижимостью в Дании не дает права на оформление вида на жительство и тем более – гражданства. Иностранец должен найти другое подходящее основание для выдачи ему ВНЖ или шенгенской мультивизы. Никаких привилегий недвижимость в данной стране не предоставляет.
Что дает недвижимость в Дании?
Как было сказано выше, рассчитывать на выдачу ВНЖ за инвестиции в недвижимость в Дании не приходится, вид на жительство необходимо получать на основании, прописанном в законодательстве страны. Однако это не значит, что покупка жилья на территории данного государства бессмысленна. Даже если покупатель не планирует в будущем проживать в стране, он может сдавать жилье в аренду или подождать повышения цены, и выгодно его продать. Можно выделить также следующие преимущества владения недвижимостью в данном государстве:
- Есть возможность купить недвижимость в Дании у моря и наслаждаться прекрасным видом или выгодно сдавать отдыхающим.
- Чистая экология в стране.
- Комфортные условия и хороший уровень жизни.
- Экономическое состояние страны отличное и продолжает улучшаться.
- В Дании отсутствуют такие явления как коррупция и бюрократия.
Порядок приобретения недвижимости
Процесс покупки жилья, земли или коммерческой недвижимости в данной стране не особо сложный. Больше всего внимания требует оценка объекта, поскольку на этом этапе можно существенно снизить цену либо передумать и отказаться от покупки после выяснения некоторых моментов. Также долго придется ждать разрешения на покупку, но этим занимается юрист. Более подробно обо всем процессе расскажем далее.
Поиск недвижимости
Принципов поиска недвижимости в Дании всего два:
- Самостоятельно без посредников.
- При помощи специализированного агентства.
Самостоятельный поиск требует немало сил и времени. Самый надежный способ – поездка в Данию по туристической визе. На месте можно просмотреть муниципальные печатные издания с объявлениями и специализированные сайты. Для путешествия понадобится знание местного языка. Стоит учитывать, что напрямую датчане сотрудничают с иностранными покупателями редко, почти всегда в сделке принимает участие риелтор, представляющий интересы продавца. Для уравновешивания ситуации стоит позаботиться о наличии адвоката, который выступит на стороне покупателя. При самостоятельном поиске хорошим помощником станет интернет: благодаря определенным сайтам можно найти подходящие варианты удаленно. К таким ресурсам относятся следующие страницы:
- boligsiden;
- boliga;
- tinglysning.
Последний сайт – это справочник по владельцам объектов. Благодаря ему можно проверить истинного владельца дома, необходимо только знать точный адрес и индекс. Кроме принадлежности сайт предоставляет информацию о наличии каких-либо обязательств или кредитов по отношению к конкретному дому. Такая самостоятельная проверка поможет избежать неприятных ситуаций таких как покупка объекта, находящегося в ипотеке. Прибегая к помощи местных агентств недвижимости необходимо помнить, что риелтор всегда находится на стороне продавца. Выбор специалистов в стране достаточно обширный, во избежание ошибок с выбором стоит проверять агентство на сайте boligsiden, где находится информация о проверенных риелторах и их рейтинг.
Оценка жилья
Перед тем, как купить недвижимость в Дании, необходимо пройти неотъемлемый этап – оценка объекта специалистом по строительству. Особенно это уместно при рассмотрении не самых новых объектов, требующих ремонта. Специализированный консультант сможет оценить масштабы требуемых капиталовложений и составить общую оценку дома: насколько правильно он был построен, какие имеются нюансы и т.д. Данную оценку стоит проводить до обсуждения стоимости с владельцем, поскольку вывод специалиста может повлиять на мнение потенциального покупателя. Заключение делает не риелтор, а именно строительный консультант. Подсчитывая цену объекта риелтор в первую очередь учитывает его месторасположение, в то время как специалист отталкивается от следующих критериев:
- Обследование состояния дома.
- Осмотр электрики.
- Энергоэффективность жилья и другие.
Один из важных моментов – отчет по продажам в том регионе, где находится понравившийся объект. Данная информация находится в свободном доступе и представляет собой данные о цене за квадратный метр. Благодаря этим отчетам можно определить завышает ли риелтор цену.
Осмотр состояния дома специалистом даст представление о наличии дефектов в постройке и возможных вариантах их устранения. Строительный консультант имеет свою шкалу оценивания и может найти мелкие проблемы, которые покупатель не заметит, но пострадает от них в будущем. Внимательно осматривается электрика. Таким образом можно получить реальную картину о состоянии дома и сопоставить ее с ценой, запрашиваемой риелтором. Поскольку при сделке должен присутствовать адвокат как лицо, защищающее интересы покупателя, все несоответствия он фиксирует документально.
Оценка энергоэффективности недвижимости в Дании крайне важна, поскольку государство находится не в самой теплой части мира. Энергоэффективность напрямую связана с расходами на содержание. При нахождении нарушений можно выторговать скидку до ста евро на метр квадратный.
Подписание договора
Для того, чтобы купить недвижимость в Дании, необходим следующий перечень бумаг:
- Разрешительный документ от Министерства юстиции. Стоит помнить, что покупка в курортных зонах запрещена, поэтому в таком разрешении будет отказано.
- Документ, подтверждающий факт принадлежности объекта продавцу.
- Заключение строительного консультанта касательно оценки объекта.
- Договор, в котором прописываются условия купли-продажи объекта.
Также при заключении сделки должен присутствовать адвокат, как было сказано выше. Адвокат должен обладать соответствующей лицензией на сопровождение данного рода сделок. Функция юриста состоит в следующем:
- Проверка документов, предоставленных продавцом, на подлинность и законность.
- Проверка объекта на наличие отягощения.
- Запрос разрешения на покупку, занимает порядка двух недель.
- Заверение договора.
Оплата сделки
Оплата недвижимости в Дании для нерезидентов доступна исключительно в форме одноразового полного платежа. При этом сами датчане в основном покупают жилье в кредит, внося сразу не более 20% от стоимости. Поскольку в законодательстве не предусмотрена аналогичная возможность для иностранцев, то на кредит или ипотеку рассчитывать не получится. Ипотека доступна только тем иностранцам, которые имеют вид на жительство Дании или уже владеют недвижимостью на территории государства, процентная ставка в таком случае составляет 4% годовых. Кроме полной оплаты объекта сделка сопровождается следующими расходами:
- Оплата услуг риелтора — порядка 6% от стоимости дома, оплачивает продавец.
- Услуги адвоката — от 300 до 1000 евро, конечная цена зависит от репутации и опыта юриста, оплачивает покупатель.
- Оформление договора купли-продажи — 0,6% от цены объекта, делится пополам между сторонами.
- Регистрационная пошлина — 1,5%, оплачивает покупатель.
Регистрация права собственности
Договор купли-продажи, заверенный адвокатом с соответствующей лицензией, является полноценным документом, подтверждающим переход права собственности к новому владельцу. В отличие от остальных скандинавских стран, регистрация права собственности на земельные участки в данном государстве является необязательной. Поэтому этап подписания и заверения договора — это последняя ступень в процессе покупки недвижимости в Дании.
Расходы на содержание
Расходы состоят из двух частей: коммунальные услуги и налоговые платежи. Размер коммунальных платежей зависит от количества потребляемых ресурсов, компании-поставщика и региона проживания. Цены на свет, газ, воду, вывоз мусора и электричество в Дании одни из самых высоких в Европе: в среднем семья из трех человек платит в месяц порядка 30% от общего дохода. В общем коммунальные платежи в месяц обходятся в 100-250 евро. К примеру, для средней квартиры площадью 40 метров квадратных с одной спальней коммуналка обойдется в 125 евро, а для апартаментов с тремя спальнями площадью 85 метров квадратных — 167 евро. Дополнительно оплачивается интернет — 30 евро, мобильная связь — 25 евро, телевидение — 30 евро в месяц. Как было сказано ранее, недвижимость в Дании облагается различными налогами:
- Ежегодный налог — 1%.
- Налог на землю — 0,5-2,5%, в зависимости от региона.
- Налог на приватизированную землю — 1%.
Особенности датского рынка недвижимости
Условия жизни на всей территории страны приблизительно одинаковые, но цены на недвижимость в Дании отличаются. Дороже всего жилье в столице и в районах, близких к курортам. Наиболее популярные города среди иностранных покупателей кроме столицы – Ольорг, Орхус, Оденс. Цены за квадратный метр различаются достаточно сильно:
- Квадратный метр недвижимости в столице и близлежащих регионах обойдется в 2500 евро.
- В центре страны жилье гораздо дешевле – 1400 евро за метр квадратный.
- На юге и на севере Дании недвижимость самая недорогая – 1000-1100 евро за квадратный метр.
Несмотря на то, что в столице жилье наиболее дорогостоящее, желающих приобрести его много. Копенгаген отличается крайне высоким уровнем жизни, прекрасной системой транспорта, качественно построенными квартирами и домами, а также хорошей экологией. Если учитывать, что столица – это крупный деловой и культурный центр, то инвестиция в недвижимость здесь может хорошо окупиться как от сдачи в аренду, так и от продажи через несколько лет. Так как цена за квадратный метр в городе самая высокая по стране, то несложные математические подсчеты говорят о приличной цене жилья: трехкомнатная квартира обойдется минимум в 170 тысяч евро, максимум – в 400 тысяч. Что касается новостроев, то в столице их предостаточно, поэтому лучше выбирать дома новой застройки. Как минимум, в старых домах отсутствует лифт. В пределах многоквартирного дома цены отличаются – чем выше, тем дороже. Коммерческой недвижимости, доступной к приобретению, тоже много, вся она расположена в центре города, а жилье находится в отдельных районах.
Покупка недвижимости в Копенгагене – достаточно дорогое удовольствие, поэтому гораздо популярнее среди иностранцев другие города. Цены здесь в два раза ниже, а условия ничуть не хуже. Такие города как Ольборг подойдут тем, кто хочет сочетать квартирные условия с тихим размеренным ритмом жизни. Можно приобрести также землю в пригородах или деревенские домики. На вторичном рынке предложений больше, можно найти двухкомнатную квартиру в небольшом городке за 20 тысяч евро в среднем. Что касается коттеджей в деревнях, то есть варианты за 100 тысяч евро, а новопостроенные домики в элитных районах стоят от 500 тысяч.
Мало кто знает, но недвижимость можно купить и в Гренландии. В последнее время здесь открывается большое количество предприятий, а также доступна покупка жилья. В Гренландии не самый приятный климат, который мало кому по душе, но все же любители островной суровой жизни могут найти подходящий вариант. Больше всего для таких целей подходит столица – Нуука. Здесь лучше искать новострои, поскольку старые дома требуют серьезного ремонта и выглядят не лучшим образом. Новые постройки же очень уютные и ухоженные.
Недвижимость в Дании можно выгодно сдавать. Чаще всего съемное жилье ищет молодежь: студенты и рабочие. Сдавать в аренду можно любое жилье и в любом регионе, стоимость варьируется в зависимости от города, площади и удобств. В среднем расценки на аренду следующие:
- 1-комнатная квартира – от 450 евро;
- 2-комнатная – от 500;
- 3-комнатная – от 1100;
- дом в пригороде – от 800 евро;
- вилла – от 1500 евро.
Все вышеприведенные цены указаны за месячный период. Сдавать квартиры можно посуточно, на краткосрочном основании (порядка трех месяцев) и на длительный период (на год и более). При составлении договора аренды лучше обратиться к опытному юристу. Можно сотрудничать с агентствами недвижимости или искать арендаторов самостоятельно. Также можно выложить объявление о сдаче в аренду на местных сайтах:
- akutbolig;
- apartmentincopenhagen;
- bolig portal;
- danish homes;
- express housing и другие.
Несмотря на то, что покупка недвижимости в Дании для русских сопряжена с большим количеством ограничений, а цены по сравнению с другими скандинавскими и европейскими странами не самые демократичные, коммерческие и жилые объекты пользуются огромным спросом. В отличие от многих соседних государств, в Дании нельзя получить ВНЖ или гражданство за инвестиции в недвижимость, но можно подождать повышения цен и выгодно продать дом или сдавать в аренду квартиру по хорошей цене. Если же иностранец намерен в дальнейшем получить вид на жительство на основании работы или обучения, то он без проблем может жить в собственном доме и не переживать по поводу поиска съемного жилья.
Поскольку выбор объектов в стране достаточно широкий, то можно купить квартиру в центре оживленного шумного города, небольшой домик в пригороде или роскошный особняк в элитном поселке. Все зависит исключительно от финансовых возможностей покупателя. В любом случае высокий уровень жизни в стране и ее стабильность гарантируют удобное и спокойное проживание на ее территории.
