Португальская Республика расположена на юго-западе Пиренейского полуострова. Государство по суше граничит только с Испанией, берега страны омывают воды Атлантического океана. Климат в Португалии мягкий, уровень жизни высокий. Многие россияне, украинцы, белорусы и выходцы из других республик бывшего СССР, хотят перебраться в эту страну для жительства. Естественно, для комфортного проживания иммигрантам нужна недвижимость в Португалии.
Состоятельные граждане стран СНГ достаточно часто идут на приобретение недвижимости в Португалии, чтобы иметь место для отдыха, вложить средства в надежную собственность, получать доход от зарубежного имущества, ускорить получение паспорта страны ЕС. Если купить недвижимость в Португалии со стоимостью от 0,5 млн. евро, можно стать обладателем «золотой» визы. Это ВНЖ, дающий право на длительное пребывание, многократный въезд и выезд, возможность стать гражданином страны через 5 лет, а не через 10, как при стандартном порядке.
Португалия, в отличие от соседней Испании, не требует от новых граждан отказа от предыдущего подданства. Хотя в большинстве республик бывшего СССР двойное гражданство запрещено, реального наказания за это нарушение не предусмотрено. Паспорт Португалии это возможность дополнительного европейского гражданства.
Недвижимость в Португалии для русских, украинцев, белорусов и выходцев из других постсоветских республик — это возможность перебраться в Европейский Союз по облегченной процедуре. Покупка вилл, домов, квартир может принести прибыль, при их последующей перепродаже. Цены на недвижимость в Португалии стабильно возрастают. По этому показателю, португальское государство занимает второе место в Европе. Жилые и коммерческие объекты в Португалии можно использовать и для получения прибыли, через сдачу их в аренду. Конечно, наиболее прибыльна недвижимость в Португалии у моря и в крупных городах. Но даже дешевая недвижимость позволяет рассчитывать, если и не на прибыль, то на сохранение капитала.
Рост цен на дешевое жилье существенно выше инфляции. Естественно, если купить дом в Португалии большой площади поблизости от атлантического побережья, можно рассчитывать на высокую доходность. Маленький домик в глубинке такой прибыли не принесет, но заработать на нем все равно можно.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
Иностранцам доступна любая недвижимость в Португалии. Дома, квартиры, земельные участки, коммерческие объекты, все что выставлено на продажу может быть куплено иностранцем. Нужно сказать, что португальское законодательство весьма лояльно к иностранным покупателям. В Польше и Финляндии например, для приобретения недвижимых объектов, если это не жилье в многоквартирном доме, иностранцу может потребоваться разрешение правительственных органов. Португальцы таких требований не выдвигают. По этой причине и из-за «золотой визы» купить недвижимость в Португалии стремятся не только выходцы из СНГ, но и жители других стран мира. Никаких особых разрешений для этого не требуется. Самой крупной группой покупателей-иностранцев являются китайцы.
Права и обязанности покупателя
Иностранцы, которые приобрели недвижимость в Португалии приобретают все права хозяина и могут распоряжаться собственностью, по своему усмотрению. Перед сносом или крупным ремонтом недвижимости, следует получить консультацию юриста. Может оказаться, что такие действия требуют получения специального разрешения или запрещены. Если планируется, что недвижимость в Португалии должна изменить целевое предназначение, например из квартиры превратиться в офис, тоже следует узнать законно ли это. В остальном, владелец волен использовать и отчуждать собственность по собственному усмотрению, в рамках португальского законодательства.
Иностранец, собирающийся купить недвижимость в Португалии, должен быть готов к тому, что помимо прав он приобретет и обязанности. Придется уплачивать налоги, оплачивать коммунальные платежи, нести расходы по поддержанию приобретенного объекта в надлежащем состоянии. При получении «золотой визы», недвижимость нельзя продавать 5 лет, может понадобиться и реконструкция приобретенного объекта. Если иностранец подобрал недвижимость в Португалии, внес аванс, и предполагаемая покупка снята с продажи, отказываться от покупки нельзя. Деньги не вернут. Если виновником срыва сделки окажется продавец, ему придется выплатить покупателю двойную сумму аванса.
Что дает недвижимость в Португалии?
В отличие от большинства европейских государств, иностранные граждане купившие недвижимость в Португалии, могут рассчитывать на оформление вида на жительство и даже подданства этого государства в упрощенном порядке. Правда, чтобы достичь этого результата, требуется соответствовать правилам правительственной программы по выдаче «золотых виз» и купить недвижимость в Португалии совпадающую с ее требованиями.
Португальское правительство стремится к привлечению финансовых средств в экономику страны. Недорогая недвижимость в Португалии поселиться в этом государстве не позволит. Иностранному владельцу разрешат навещать ее 1 неделю в год. Чтобы постоянно проживать в своих квартирах или домах, потребуются дополнительные основания для длительного нахождения в государстве, например работа или учеба на территории страны.
Иное дело программа «золотой визы». Правительство наполняет налогами бюджет и приобретает состоятельных жителей. Поэтому документы на длительное пребывание выдадут не только покупателю, но и всем его близким родственникам. Через пятилетку они смогут оформить португальские паспорта и воспользоваться всеми преимуществами подданства государства ЕС, то есть проживать и трудиться в любой стране Европейского Союза и посещать в безвизовом режиме значительно большее число государств, чем доступно гражданам СНГ.
Однако, и расходы для приобретения португальской «золотой визы» потребуются солидные. Иностранный инвестор должен пройти проверку благонадежности — не иметь связей с криминалитетом и подтвердить легальность происхождения своих средств. Второе требование, для участников программы, приобрести дорогую недвижимость в Португалии. Важно также и где купить недвижимость. В столице стране Лиссабоне, городе Порту и курортных регионах цена недвижимых объектов должна стартовать от 0,5 млн. евро. Во внутренних районах, на Мадейре и Азорских островах от 0,35 млн. евро. Также существует возможность покупки недвижимости введенной в строй 30 и более лет назад, нуждающейся в капитальном ремонте. В этом случае хватить 0,35 млн. евро и принятия на себя обязательств провести реконструкцию.
Внимание. Изложенные выше условия «золотой визы» действуют до 30 июня 2021 года, в этот срок можно подать заявку по старым правилам. С 1 июля 2021 года, затраты на «золотую визу» значительно возрастут. При приобретении недвижимости, находящейся в хорошем состоянии, в Лиссабоне, Порту и на курортах потребуется приобрести объект ценой не менее 1 млн. евро, в других частях страны — не менее 0,75 млн. евро, во внутренних районах, на Мадейре и Азорских островах — не менее 0,5 млн. евро. При покупке объектов под реконструкцию — не менее 1; 0,5 и 0,35 млн. евро, соответственно. Возможно будут ужесточены и требования к покупателям. Если в планы входит купить недвижимость в Португалии и получить инвестиционный ВНЖ, имеет смысл поторопиться.
Порядок приобретения недвижимости
Перед тем как купить недвижимость, потребуется подобрать подходящий объект, провести переговоры с владельцем и выполнить еще целый ряд необходимых процедур. Полный цикл приобретения объектов недвижимости включает следующие этапы:
- Подбор подходящей недвижимости, осмотр объектов, торг с владельцами.
- Оформление договора приобретения.
- Оплата приобретаемого объекта.
- Перерегистрация прав владения на нового покупателя.
Поиск недвижимости
Недвижимость в Португалии можно искать без обращения к посредникам или обратиться в специализированные риэлторские агентства, предлагающие подбор объектов за границей и помощь в их приобретении. У риэлторов нужно проверить наличие лицензии на такую деятельность. Стоит и почитать отзывы об агентстве в интернете. Хорошие риэлторские агентства имеют собственные базы данных недвижимости и могут помочь с оформлением необходимой документации. Единственный минус обращения за профессиональной помощью — необходимость оплаты услуг.
Если есть желание искать недвижимость в Португалии без посредников, проще всего делать это в интернете. Подобрав подходящие объекты, придется связаться с подателем объявления и провести предварительные переговоры, хотя бы для того, чтобы назначить время осмотра. Естественно, общаться придется на португальском или, в лучшем случае, английском языке. Грамотное заключение сделки потребует знания португальского законодательства. Прежде чем окончательно решить, что недвижимость в Португалии будет приобретаться самостоятельно, рекомендуем задуматься о сложностях и рисках ожидающих приобретателя на этом пути.
Открытие счета
Открывать счета в португальских банках обязательно требуется только тем иностранным покупателям, которые собираются получить недвижимость в Португалии с привлечением кредитных средств. Если этого не требуется, деньги можно перечислить с иностранного счета, с использованием счета, юриста, нанятого для оформления купли-продажи. Однако, после покупки, счет все равно понадобится для оплаты коммунальных услуг и налогов. Жители Португалии из числа иммигрантов из стран СНГ, активно приобретают жилье с использованием ипотечного кредитования. В любом случае счет, рано или поздно, потребуется.
Чтобы открыть счет, нужно обратиться в выбранный банк и предоставить туда следующие документы:
- Паспорт с действующей шенгенской визой.
- Индивидуальный номер налогоплательщика. Его следует предварительно оформить в местных налоговых органах.
- Бумаги подтверждающие место проживания. Подойдут квитанции об оплате коммунальных услуг по определенному адресу, выписки из домовой книги и т.п.
- Документы подтверждающие наличие легальных денежных средств: справки о начислении зарплаты, выписки по банковским счетам и т.п.
У разных банков разные требования, поэтому на открываемый счет придется положить от 50 до 300 евро.
Подписание договора и оплата
Приобретая недвижимость в Португалии, нужно быть готовым к тому, что процедура состоит из нескольких этапов. Подобрав подходящий объект, покупатель должен сделать предложение о его приобретении. Далее идет процесс торга, и конечно тут потребуется помощь риэлторов и юристов, владеющих португальским языком. Любые сделки с недвижимыми объектами в Португалии требуют привлечения агента, имеющего специальную лицензию AMI. Когда цена согласована, нужно внести небольшой аванс — примерно 1-1,5% от оговоренной стоимости. Этот аванс, если произошел срыв сделки, будет возвращен полностью. Далее, на депозите бронируется 10-20% договорной цены, и объект снимается с продажи. Нанятый адвокат проверяет юридическую чистоту сделки. Если все в порядке, оформляется и подписывается предварительный договор приобретения объекта.
В документе указываются: основные сведения о недвижимом имуществе, его цена, порядок и сроки оплаты, дата оформления основного договора приобретения объекта. Когда эта бумага подписана сторонами, продавцу передается аванс (10-20% оговоренной стоимости). При срыве продажи сорвется по вине приобретателя, аванс не вернут. Если виновником срыва сделки окажется нынешний владелец собственности, ему придется вернуть приобретателю удвоенную сумму аванса. Предварительные договоры заключается потому, что требуется время для изучения юристом всех бумаг оформленных на объект. Проверке подлежат:
- Документ из португальской регистрационной палаты, описывающий место расположения и тип недвижимости и сообщающий основные сведения о его нынешнем владельце. Документ должен быть выдан не ранее, чем за полгода до сделки.
- Домовая книга или документ из налоговой инспекции с указанием местоположения объекта, его площади и количестве помещений. В документе должна быть отметка о том, что недвижимость принята на учет налоговым ведомством.
- Муниципальный жилищный сертификат. Этот документ требуется при приобретении зданий и сооружений. построенных позднее 30.08.1951. Документ подтверждает, что при строительстве были соблюдены все действующие нормы.
- Паспорт объекта. Необходим для недвижимости возведенной позднее 30.03.2004. Он содержит все сведения, имеющиеся в сертификате, отметку о налоговом учете, данные об организациях, участвовавших в возведении и несущих ответственность за качество постройки.
- Отказ муниципалитета от преимущественного права на приобретение. Муниципалитеты наделены такими правами в отношении недвижимости имеющей историческое значение.
- Сертификат энергосбережения. Этот документ устанавливает категорию объекта, по действующим в государстве правилам.
- Документ подтверждающий, что на покупателя временно зарегистрировано право владения объектом. Эта бумага требуется, если покупатель берет ипотечный кредит.
- Страховой полис на продаваемый недвижимый объект.
За время между подписанием первичного и основного договора, необходимо оплатить установленные налоги. Подписание окончательного договора приобретения недвижимости, должен заверить нотариус. В процессе оформления сделки должен произойти полный расчет. Договор будет написан по-португальски. Если покупатель им не владеет, на подписание приглашается переводчик. Приобретатель португальской недвижимости обязан подготовиться к оплате дополнительных расходов:
- Услуги нотариального заверения сделки — 1% от цены договора.
- Агентские услуги — 3-5%.
- Налог покупку земельных участков — 5%.
- Гербовый сбор — 0,8%.
- Налог на передачу права владения недвижимой собственностью — 0-8%. Конкретная ставка этого налога зависит от цены объекта, его типа и расположения на местности.
Регистрация права собственности
После того, как договор купли-продажи заверен нотариусом, покупателю предстоит регистрация его в залоговом реестре. Когда это произошло, сделка считается закрытой. Потом требуется обратиться в кадастровый реестр и налоговую службу. В обе инстанции необходимо подать копию договора приобретения недвижимого объекта. Когда все формальности выполнены, покупатель получает свидетельство о праве собственности. С этим документом он становится полноценным владельцем недвижимости и получает возможность распоряжаться ей свободно, в рамках законодательства страны.
Расходы на содержание
Оплатой договора купли-продажи приобретенного объекта и, связанных с его заключением, расходов финансовые затраты покупателя не ограничиваются. Теперь он собственник и обязан уплачивать налог на недвижимое имущество и оплачивать коммунальные услуги и содержание объекта в надлежащем состоянии.
Налог на недвижимость в Португалии относится к муниципальным. Поэтому его размер колеблется от 0,3 до 0,5% от стоимости зафиксированной кадастровым управлением. Чем менее популярен у покупателей муниципалитет, тем обычно ниже и ставки налога. Извещение о необходимости уплатить налог владельцы недвижимых объектов получают в марте. Можно заплатить всю сумму сразу либо разделить ее на две половины. В последнем случае, первую часть нужно внести в апреле, а вторую в сентябре.
В Португальской республике свободная конкуренция на рынке предоставления коммунальных услуг. Если куплен вторичная недвижимость, покупатель может перезаключить договор со старым поставщиком на свое имя или выбрать другую компанию. Средний размер квартплаты по стране колеблется около 1 евро за квадратный метр. Однако в крупных городах, в престижных объектах размер квартплаты может быть существенно выше. Естественно, квартплату платят только владельцы квартир в многоквартирных домах. Эти средства идут на содержание в надлежащем состоянии мест общего пользования и придомовой территории.
Электроэнергия обойдется в 0,2 евро за киловатт/час. Услуги водопоставки и водоотведения от 10 евро в месяц. Природного газа, подведенного по привычным жителям постсоветских государств трубам, в стране практически нет. Придется пользоваться газом из баллонов. Большого баллона семье из четырех хватает примерно на 2 месяца, стоимость его заправки — 50 евро. Вывоз мусора обойдется в 5-8 евро в месяц, телефон и интернет в 10-15 евро, кабельное телевидение 25-30 евро в месяц.
Если приобретена квартира в многоквартирном доме, помимо квартплаты могут существовать сборы денег с жильцов на проведение крупных ремонтов. Общую сумму расходов разделяют на всех владельцев квартир. В зависимости от объема ремонта, такие платежи могут достигать тысячи и более евро.
Особенности португальского рынка недвижимости
Самая дорогая недвижимость находится в португальской столице — Лиссабоне. В зависимости от престижности района и самого объекта, квадратный метр может стоить от 3,5 до 10 тыс. евро. Даже арендные платежи в Лиссабоне могут легко достигать 3-х тыс. евро в месяц. Второе место по дороговизне недвижимых объектов прочно удерживает город Порту. Далее следуют объекты на побережье курортов. Как и везде, самая дешевая недвижимость сосредоточена в регионах страны, переезжать в которые иностранцы обычно не стремятся.
Португальская недвижимость постоянно растет в цене, что делает ее достаточно привлекательным объектом для инвестиций. Среднегодовой рост стоимости объектов составляет 7%. В наиболее престижных регионах объект может дорожать на 10% в год. Растут и ставки на аренду жилья, что позволяет получать прибыль от неиспользуемой лично недвижимости. Аренда трехкомнатной квартиры в Лиссабоне, в среднем обходится в 1200 евро в месяц. Средний рост ставок аренды — 3,5% в год. При этом в наиболее привлекательных регионах рост арендных ставок достигает 7% в год. При расчете эффективности вложений в португальскую недвижимость, эксперты советуют исходить из 6% годовых от суммы вложений.
Специалисты рынка недвижимости считают, что наиболее привлекательны, в коммерческом отношении, дорогие элитные объекты. Они легче находят арендаторов и покупателей, при последующей продаже. Тем не менее, доходность по вложениям в дешевое социальное жилье для сдачи его в аренду выше. При подборе недвижимых объектов для приобретения в первую очередь нужно ориентироваться на намеченное использование собственности. Если жилье покупается для проживания собственной семьи, лучше выбирать его в районах приближенных к учебным заведениям, медицинским учреждениям, крупным торговым центрам. Если планируется коммерческое использование объекта, стоит тщательно исследовать возможный уровень доходности. Специалисты не рекомендуют сдавать жилую недвижимость португальцам. Государство активно защищает своих граждан, выселить семью с детьми, не вносящую арендную плату, крайне сложно.
Внимание! Ожидается, что с июля 2021 года, Лиссабон, Порту и ряд других наиболее престижных регионов могут быть исключены из программы предоставления «золотых виз» за покупку недвижимости. Окончательное решение пока не принято, но перед инвестицией обязательно следует уточнить существующее положение вещей.
Недвижимость в Португалии — отличное вложение денежных средств, а при крупных вложениях и прямой путь к получению португальского ВНЖ и присвоению гражданства в ускоренном порядке. Для иностранцев доступна любая недвижимость, особых разрешений на ее приобретение не требуется.
