Соединенное Королевство Великобритании и Северной Ирландии — расположенное на островах государство. Основные острова расположены в Северном море. В экономическом, политическом и военном отношении страна является одним из наиболее мощных европейских государств. Британия никогда не входила в шенгенское соглашение, а недавно покинула и Европейский Союз. Тем не менее, она остается одной из наиболее привлекательных для иммиграции и инвестиций европейских стран.
Англия — центральная часть королевства. Именно на ее территории расположена столица государства — Лондон. Обычно, когда говорят об Англии, имеют в виду всё государство в целом. Лондон — наиболее привлекательная часть страны. В городе сосредоточены наиболее выдающиеся памятники архитектуры и истории. Именно в столице кипит основная экономическая и культурная жизнь. Купить квартиру в Лондоне мечтают не только россияне, украинцы, белорусы и выходцы из других стран СНГ. Это мечта большинства состоятельных жителей планеты. В настоящее время большую часть иностранных покупателей составляют богатые китайцы. Лондонские дома и квартиры — самая дорогая недвижимость в Англии. Чем дальше от столицы, тем обычно ниже цены.
Недвижимость в Англии у моря особой популярностью не пользуется. Северное море холодное, с него дуют сильные холодные ветра. Тем не менее, купить такие объекты можно, как в портовых городах, так и в сельской местности. Недвижимость в английской деревне позволит полностью познать британский стиль жизни, однако пользуется не особенно большим спросом. Из иностранцев ее приобретают обычно по-настоящему богатые люди, которые могут себе позволить купить дом в Англии в крупном городе и дополнительно приобрести недорогую или роскошную сельскую резиденцию. Впрочем, само понятие — недорогая недвижимость в Англии весьма далеко от того, как этот термин воспринимается в СНГ. Недвижимость в Великобритании продается по весьма высоким ценам. Она одна из самых дорогих в Европе. Даже аренда жилых и коммерческих объектов обходится дорого.
Тем не менее, иммигрантам требуется жилье, а состоятельным жителям постсоветских государств нужны инструменты для надежного и прибыльного вложения средств. Поэтому спрос на недвижимость в Англии среди иностранцев постоянно растет. Вместе с ним растут и цены, превращая недвижимость в Великобритании в высокоэффективный инструмент сбережения и увеличения имеющихся состояний. Можно сказать, что при наличии возможности, купить недвижимость в Англии хотела бы большая часть жителей нашей планеты.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
Британское законодательство, не требует получения иностранцами особого разрешения на покупку недвижимых объектов, хотя подобная практика и широко распространена в Европе. Доступна любая недвижимость в Англии для русских, украинских, белорусских и любых других иностранных покупателей. Главное соблюдать законы страны, а купить можно и дома и квартиры и коммерческие объекты и земли сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения.
Цены на недвижимость в Англии могут повышаться, если приобретается элитный исторический объект. По-настоящему богатые иностранцы охотно приобретают такие дома и усадьбы. При подобных покупках, следует учитывать, что это прекрасная инвестиция, но если историческая недвижимость в Англии приобретается для проживания, могут возникнуть определенные неудобства. Британцы охраняют свою историю, в исторических зданиях нельзя просто проводить ремонт. На него потребуется получить разрешение, ход работ и их качество будет контролироваться государством. Например, могут запретить заменить ванну, на основании того, что в ней купались исторические личности. При выборе объекта, стоит учитывать эту особенность английского рынка недвижимости.
Права и обязанности
Иностранец, который сумел купить недвижимость в Англии становится ее владельцем. То есть он получает право использовать и отчуждать недвижимое имущество по собственному усмотрению. Если приобретен исторический объект, это право может быть серьезно ограничено. Вообще, если есть желание, провести ремонт, реконструкцию или снос объекта недвижимости, имеет смысл получить юридическую консультацию, о законности таких действий. Стоит обратиться к юристам, и в случае наличия желания изменить целевое назначение объекта.
Независимо от того как приобретен объект, за личные средства или в ипотеку, а такая возможность у иностранцев в Британии имеется, владелец должен поддерживать недвижимость в Англии в приличном состоянии. Кроме того потребуется нести расходы, связанные с эксплуатацией жилых и коммерческих помещений.
Если иностранец решил приобрести недвижимость в Великобритании, он может рассчитывать на получение ипотечного кредита. Формально его может получить любой иностранец, но у тех, кто уже легализован в стране при помощи вида на жительство или ПМЖ, шансы на получение финансирования от банка существенно выше. Ставка по ипотечным кредитам составляет 3,5% годовых. При этом доходность от сдачи недвижимости в аренду 6,2%. Такой баланс, делает ипотечные покупки очень привлекательными.
Претендент на ипотечный кредит под недвижимость в Англии должен иметь собственные средства в размере не менее 15% от стоимости объекта, остальное можно занять у банка. Сроки кредитования колеблются в интервале между 5 и 20 годами. Существует возможность пролонгации действующего кредитного договора еще на 5 лет. Возрастные требования к ипотечному заемщику — не моложе 21 года и не старше 70 лет. Покупая недвижимость в Великобритании с использованием ипотеки, нужно быть готовым оплатить обязательную оценку приобретаемого объекта. После приобретения и до выплаты займа объект придется постоянно страховать. В среднем стоимость страхового полиса составляет 300 фунтов в год.
Что дает недвижимость в Англии?
Ряд европейских государств, стремясь привлечь зарубежные инвестиции, разработал и ввел в действие правительственные программы, позволяющие иностранцам приобретать право на ВНЖ, ПМЖ и даже гражданство при вложениях установленного объема в недвижимые объекты на своей территории. Возможность, купить недвижимость в Англии и приобрести за это право проживания в стране, могла бы привлечь большое количество дополнительных покупателей из-за рубежа. Однако, Великобритании в списке этих государств нет.
Правда, программа приобретения ВНЖ за инвестиции в стране имеется. Но деньги нужно вкладывать в облигации правительства, паевые инвестиционные фонды или в британские компании. После таких вложений можно приобрести британский вид на жительство в течение 8 недель. В зависимости от размера инвестиции, меняется и право на ПМЖ и гражданство. Вложив от 2-х млн. фунтов, можно получить британское постоянное место жительства за 5 лет, а подданство за 6 лет. Если вложить от 5-ти или 10-ти млн. фунтов, ПМЖ можно оформить через 3 и 2 года соответственно. В подданство британской короны, в обоих этих случаях, удастся перейти не ранее чем через 5 лет.
Помимо инвестиций, получить британский ВНЖ можно по следующим основаниям:
- Наличие близких родственников в Великобритании.
- Обучение в местных ВУЗах.
- Трудоустройство в британскую компанию.
- Другие основания.
Важно, что при наличии оснований для проживания на территории страны, для оформления ВНЖ, потребуется наличие жилья. Это может быть собственная недвижимость в Великобритании или арендованный на длительное время объект. При отсутствии места для проживания получить ВНЖ смогут только беженцы, а их в стране принимают не слишком охотно. Всем остальным придется решить вопрос с получением жилища. Таким образом, недвижимость в Англии не дает права на ВНЖ, но облегчает получение разрешения на длительное пребывание в стране, при наличии других оснований.
Порядок приобретения недвижимости
Чтобы купить недвижимость в Англии, придется пройти через ряд последовательных этапов. Процесс покупки недвижимых объектов потребует:
- Подобрать подходящий объект.
- Провести сделку в полном соответствии с британским законодательством.
- Оплатить покупку, услуги привлеченных специалистов и установленные государством налоги и сборы.
- Оформить право владения на покупателя.
Большая часть этих этапов состоит из ряда последовательных шагов.
Поиск недвижимости
Перед тем как купить недвижимость, нужно составить список подходящих объектов, провести их сравнительный анализ и выбрать тот, который представляется лучшим. Некоторые иностранцы, подбирающие недвижимость в Англии занимаются подбором объектов самостоятельно. Площадок в интернете, рекламирующих английскую недвижимость, более чем достаточно. Однако, прежде чем решить заниматься этим вопросом самостоятельно, следует понимать, что для осмотра объектов потребуется британская виза, для торга с продавцом потребуется владеть английским языком, чтобы сделка прошла по закону и покупатель не оказался обманутым, нужно досконально знать законодательство Великобритании. Если всех этих возможностей и знаний не имеется, настоятельно рекомендуем обратиться за помощью в солидные агентства по приобретению недвижимости за рубежом.
Такие агентства имеют собственные базы объектов. Их специалисты отлично ориентируются в британском рынке недвижимости и сумеют подобрать нужный покупателю объект. Помощь сотрудников таких агентств незаменима при проведении торга с продавцом, заключении и правильном оформлении сделки. Да, за услуги придется заплатить, но минимизация рисков и повышение качества выбранного объекта этого стоят.
Заключение акта продажи
Англичане крайне любят документировать все свои деловые отношения. Предложение продавцу о приобретении объекта нужно будет отправить письменно. В форме переписки происходит и торг. Предложения и согласие на них или отказ документируются. Когда стороны сделки пришли к соглашению, на недвижимость в Англии оформляется Акт продажи.
Этот акт — официальный письменный документ в котором максимально точно описывается объект продажи. В Великобритании после покупки предъявить претензии продавцу невозможно, поэтому объект нужно тщательно изучить. Кроме того в Акте приводятся сведения о продавце, покупателе и юристах, обслуживающих сделку. Акт продажи — соответствует предварительному договору о приобретении недвижимых объектов, используемому в других европейских юрисдикциях.
Независимая оценка
Если недвижимость в Англии приобретается в кредит, покупатель должен провести ее независимую оценку. Лицензированный оценщик проверит состояние объекта и определит его реальную рыночную стоимость. Это крайне важно для банка, так как залогом по сделке кредитования является приобретаемый объект. Если выяснится, что реальная цена недвижимости существенно ниже объявленной продавцом, покупатель вправе продолжить торг и добиваться снижения стоимости. Если продавец будет настаивать на своей цене, банк может отказать в выдаче кредита или условия кредитования ужесточат.
Обмен контрактами и подписание договора
Этап обмена контрактами — английский эквивалент договора передачи задатка. Торг на этом этапе прекращается переговоры ведут юристы сторон. Продавец и покупатель обмениваются подписанными договорами. Покупатель бронирует под договор на депозите задаток в размере не менее 10% стоимости приобретаемого объекта. Если окончательная сделка сорвется по вине покупателя, этот задаток ему не вернут.
Окончательная сделка, в ходе которой недвижимость в Англии обретает нового владельца, заключается в обязательном присутствии нотариуса. Помимо него на подписании договора купли-продажи обязаны присутствовать продавец, покупатель и юристы обеих сторон. Продавец и покупатель подписывают договор, а нотариус заверяет эту сделку. В этот момент продавец должен оплатить оставшуюся сумму по договору. Деньги при расчетах за недвижимость в Англии не перечисляются напрямую. Покупатель перечисляет средства на счет своего юриста, тот на счет юриста продавца, а он рассчитывается с бывшим владельцем недвижимости. В день заключения окончательного договора купли-продажи, продавец обязан произвести оплату Гербового Сбора, который является аналогом налога на переход права собственности на недвижимость в Англии.
Регистрация права собственности
Перерегистрацией прав собственности на английскую недвижимость занимаются юристы. После уплаты Гербового Сбора, на документах о сделке проставляют специальный штамп, подтверждающий этот факт. Проштампованные таким образом бумаги, вместе с документами подтверждающими уплату других установленных сборов, передают в Кадастровый реестр, называемый в Англии — Land Registry. В реестр вносятся сведения о новом владельце. С этого, момента вся процедура передачи прав собственности завершена.
Налоги при покупке
Стоимость приобретаемого объекта недвижимости — далеко не все деньги с которыми придется расстаться покупателю. Его ожидает выплаты установленных государством налогов и сборов:
- Гербовый сбор. Исчисляется по прогрессивной шкале. Объекты стоимостью до 125 тыс. фунтов сбором не облагаются. Если недвижимость стоит от 125 до 250 тыс. придется уплатить двухпроцентный сбор; между 250 и 925 тыс. — пятипроцентный; между 925 и 1,5 млн. — десятипроцентный; если объект еще дороже — размер сбора 12%. Ставки Гербового сбора при покупке земель и коммерческих объектов иные. До 125 тыс. фунтов не платят ничего. Если стоимость покупки между 125 и 250 тыс. — 1%, между 250 и 500 тыс. — 3%, все что дороже облагается четырехпроцентным сбором. Интересно, что при одновременной покупке 6 и более объектов предназначенных для жилья, гербовый сбор исчисляют по правилам применяемым к коммерческой недвижимости. Это позволяет крупным инвесторам экономить значительные средства.
- Госпошлина за регистрацию сделки в кадастре — 0,1% от суммы договора купли-продажи.
- Муниципальный взнос — 200 фунтов.
- Налог на смену владельца недвижимой собственности. Конкретная сумма зависит от цены сделки и колеблется между 40 и 750 фунтами.
Помимо налогов придется оплатить и оказанные услуги:
- Нотариус берет 0,5% от цены объекта.
- Риэлторское агентство — от 1,5 до 4%.
- Финансовый брокер, при оформлении ипотеки — 1-1,5% от полученного займа.
- Независимая оценка для ипотечного кредитования стоит от 500 до 1,5 тыс. фунтов.
Расходы на содержание
Государственного налога на недвижимость в Великобритании нет. Однако существует муниципальный налог размеры которого от 500 до 4 тыс. фунтов. Размер налога устанавливают местные органы власти, в зависимости от престижности района в котором находится недвижимость. Это относится к объектам находящихся в частной собственности, когда владельцу принадлежит и земля и постройка.
Квартиры в многоквартирных домах считаются находящимися в долгосрочной аренде. Земля под домами владельцам квартир не принадлежит. За пользование этой землей приходится платить. Обычно платеж колеблется между 150 и 500 фунтами в год, но иногда доходит и до 5 тыс.
Если недвижимостью, предназначенной для жилья, владеет компания, а стоимость объекта превышает 500 тыс. фунтов, придется платить налог на дорогостоящую недвижимость. Его размер исчисляется по прогрессивной шкале и колеблется между 3,65 тыс. фунтов и 232,35 тыс. фунтов в год.
При перепродаже недвижимых объектов уплачивается налог на прирост капитала. Если доход меньше 37,5 тыс. фунтов, ставка налога 18% от разница между ценой приобретения и продажи. Если заработать удалось больше, государству придется отдать 28% заработка. При этом используется налоговый вычет в размере 12 тыс. фунтов. При продаже основного места жительства площадью до 5 тыс. кв метров, или передаче его супругам и сожителям, этот налог не уплачивается.
Жители многоквартирных домов, а также владельцы частной недвижимости, заключившие соответствующий договор, оплачивают услуги управляющей компании. Размер платежа сильно зависит от того, чем именно владеет плательщик и как именно используется это имущество. В шикарных многоквартирных домах центральной части Лондона платежи могут достигать 4-5 тыс. фунтов в год.
Приходится оплачивать и коммунальные услуги. Их стоимость зависит от места нахождения объекта и его характеристик. В Лондоне средние платежи за коммунальные услуги составляют примерно 2 тыс. фунтов в год.
Особенности рынка недвижимости Великобритании
Британский рынок недвижимости имеет целый ряд особенностей. Основные из них:
- Постоянно высокий спрос на недвижимые объекты и рост цен на них, опережающий инфляцию.
- Высокая важность места нахождения объекта. Если в сельской местности за 70 тыс. фунтов можно купить просторный особняк, то в Лондоне минимальная стоимость однокомнатной квартиры 250 тыс. Внутри городов тоже существует значительная дифференциация цен на жилье, в зависимости от района, в котором оно находится.
- Объекты для коммерческого использования и сдачи в аренду следует подбирать в центральных частях крупных городов.
- Ставки по ипотеке ниже, чем доходность от сдачи объектов в аренду. Это делает привлекательной покупку недвижимости с использованием банковских кредитов.
- Несмотря на высокий спрос и значительные суммы арендных платежей, окупить приобретенный объект за счет сдачи его в аренду удастся не скоро. Причины этого в том, что сама по себе недвижимость чрезвычайно дорога, при ее покупке нужно произвести значительные дополнительные расходы, содержание объектов требует значительных финансовых затрат. Недвижимость Великобритании — это скорее безопасная гавань для хранения крупных свободных денежных средств, а не возможность быстрого заработка на спекулятивных операциях.
Приобретение любых недвижимых объектов на британском рынке доступно состоятельным иностранцам, в том числе и россиянам, украинцам и белорусам. Однако, цены на недвижимое имущество в Великобритании значительно выше, чем в среднем по Европе. Быстро окупить вложения в недвижимость и заработать почти нереально. На британском рынке имеет смысл делать долговременные вложения. Права поселиться в Англии покупатели недвижимости не приобретают. Если основная цель иммиграция в Соединенное Королевство, придется найти другие основания для переселения в эту страну.
