Покупка недвижимости в Словении: процесс, расходы, налоги

Автор:

Булиева Евгения

юрист, специалист по иммиграционным программам, редактор MigraTop

Республика Словения (РС) – «европейская жемчужина», расположенная между Альпами и Адриатическим морем, – привлекает немало иностранцев в плане покупки недвижимости. Благоприятный климат, живописная природа, термальные и горнолыжные курорты создают великолепные условия для отдыха и спокойного проживания.

Для россиян, украинцев и белорусов Словения становится одним из недорогих вариантов приобретения жилплощади за границей, как плацдарма для натурализации в Европе. В последние годы растет число предложений словенского рынка квадратных метров, однако без паспорта Евросоюза стать собственником жилья в РС не так просто. Как купить недвижимость в Словении гражданам России, Украины и Беларуси? Все подробности о процедуре и связанных с ней расходах – в данном материале.

Советы по выбору недвижимости в Словении

На словенском рынке жилья представлены всевозможные типы объектов: квартиры и дома разной площади и планировки, роскошные апартаменты, загородные виллы, коммерческие площадки. Преобладает вторичная недвижимость. В первую очередь потенциальный покупатель ориентируется на локацию, можно выбрать:

• недвижимость в Словении у моря;
• жилые дома в горных регионах;
• объекты вблизи лечебных курортов;
• столичные квартиры;
• жилую площадь в удаленных от центра районах;
• торговые площади в Любляне и провинциях.

Наиболее популярная недвижимость в Словении для русских (80% приобретений) располагается на побережье Адриатики, в Альпах, в курортных зонах. Здесь объекты получают до 3% ежегодного удорожания стоимости.

Желающие обосноваться в республике с видом на жительство предпочитают дома и квартиры в столице – культурном и деловом центре страны. Развитая инфраструктура, хорошая сфера обслуживания, низкая криминогенность обстановки способствуют постоянному увеличению спроса на квадратные метры, а значит и стабильному росту цен. Для сравнения – дома, расположенные на удалении от столицы, напротив дешевеют на 5-10% за год.

Если рассматривать коммерческие площади, столичные офисы в приоритете у иностранцев. Однако большая доля приобретенной недвижимости гражданами стран бывшего СНГ касается личных нужд – проживания и отдыха, иногда сдачи в аренду. С информацией о том, каковы цены на недвижимость в Словении, можно ознакомиться в нижеследующем разделе об особенностях словенского рынка.

Порядок приобретения недвижимости

По действующему законодательству Словении приобретение недвижимости физическим лицом возможно, если оное является гражданином ЕС или страны, входящей в ОЭСР (Организация экономического сотрудничества и развития). Покупатели из этих государств осуществляют сделки с объектами недвижимости наравне со словенцами. Для остальных иностранцев доступен единственный вариант покупки – как юридическое лицо.

Поэтому россияне и украинцы могут стать владельцами недвижимых объектов в Словении только после регистрации компании на территории страны. Наиболее популярная форма юридического лица – общество с ограниченной ответственностью (družba z omejeno odgovornostjo – d.o.o.), в котором иностранец становится директором или соучредителем.

По Закону «О трудоустройстве иностранцев» предварительно следует получить разрешение на работу, его выдают если выполнено одно из условий:

1. Фирма уже проработала в Словении 6 месяцев и показала доход от 10 тыс. € в месяц.
2. Сразу после регистрации компании, если сумма инвестиций составила от 50 тыс. €.

Компания должна реально осуществлять свою деятельность, что в дальнейшем способствует получению временного вида на жительство в РС. Таким образом, процесс покупки недвижимости в Словении для россиян, украинцев и белорусов начинается с бизнес-иммиграции. С какими ежемесячными затратами сопряжено содержание словенской компании:

• 100-150 € – ведение бухгалтерской отчетности;
• 4% или 20% – налог на прибыль, в зависимости от упрощенной или классической системы налогообложения;
• от 300 € – налог на заработную плату (указана сумма для минимальной);
• 20 € – обслуживание банковского счета.

При открытии компании иностранный инвестор получает налоговый и личный идентификационный номер, а все сопутствующие расходы на территории Словении он уже несет как юридическое лицо. Дальнейшая процедура покупки недвижимости состоит из нескольких этапов.

Поиск недвижимости

На первом этапе желающий купить недвижимость в Словении должен ознакомиться с местным рынком жилых и коммерческих объектов. Искать подходящее жилье или земельный участок можно через агентства недвижимости или самостоятельно. Если сделан выбор в пользу компании посредника, следует ориентироваться на агентства:

• являющиеся членами Торгово-Промышленной Палаты и входящие в «Содружество агентов по недвижимости»;
• имеющие государственную лицензию от «Министерства охраны окружающей среды и территориального планирования»;
• страхующие все сделки купли-продажи недвижимости.

Потенциальный покупатель подписывает договор с выбранной компанией, после чего агентство начинает поиск квартиры, дома или иного объекта по условиям, описанным заказчиком. Предлагаемые варианты иностранец оценивает через фото и виртуальные видеотуры, предоставляемые агентами. Когда выбор одного или нескольких объектов сделан, можно ехать в Словению для принятия окончательного решения.

Самостоятельные поиски имеют определенные риски, можно столкнуться с мошенниками. Прежде чем отдавать задаток или ставить свою подпись на бумагах, следует убедиться в «чистоте» правоустанавливающих документов, реальности существования продавца, отсутствии обременений, числящихся за объектом.

Правовой статус недвижимости проверяется на основании данных из Земельного Реестра Словении.

Сделать это самому довольно сложно, солидные агентства выполняют эти процедуры автоматически, их стоимость уже включена в услуги. Поэтому, даже если дом или квартира выбраны иностранцем самостоятельно, дальнейшую процедуру заключения сделки лучше доверить лицензированным профессионалам.

Открытие счета в банке

Иностранец, регистрирующий компанию в Словении, в обязательном порядке открывает счет в местном банке. Так как россиянин или украинец может приобрести недвижимость исключительно как юридическое лицо, расчетный счет предприятия и участвует в оплате сделки по купле недвижимости. Для реализации этой процедуры потребуется от 7500 € на счету в качестве уставного капитала. Открытие счета для деятельности компании происходит в течение 2 недель.

Республика Словения считается одной из самых безопасных европейских стран в плане защиты банковской тайны и надежности платежных транзакций. Иностранец может открыть счет в одном из финансовых учреждений страны: «ABANKA d.d.», «BANKA SPARKASSE d.d.», «GORENJSKA BANKA d.d.», «KRANJ, NOVA KREDITNA BANKA MARIBOR d.d.» и других. Все они предоставляют услуги по лицензии Национального банка Словении.

Заботясь о легальности финансовых средств, проходящих через словенские банки, банкиры еще до регистрации фирмы в Словении пытаются получить подробную информацию об иностранном владельце. Россиянину, белорусу или украинцу при визите в банк для внесения уставного капитала на счет следует приготовиться к ответам на определенные вопросы. Они касаются адреса проживания клиента, источника финансов для ведения бизнеса, путей поступления денег на счет, предполагаемого годового оборота и т. п.

Резервация объекта

После того как иностранец определился с объектом недвижимости, следует провести его резервирование посредством заключения предварительного договора, именуемого иначе договором резервации. В документе описываются:

• паспортные данные покупателя и продавца;
• информация об объекте сделки и его стоимости;
• обязательство продавца и временном снятии недвижимости с продаж (резервации);
• сумма залога;
• сроки оформления окончательного договора купли-продажи;
• штрафные санкции.

На основании договора резервации уплачивается задаток, обычно его сумма составляет 10% от стоимости объекта. Если сделка не состоялась по вине покупателя, залог не возвращается. В обратном случае – продавец обязан вернуть покупателю сумму залога вместе со штрафом.

Заключение договора купли-продажи

В период между подписанием предварительного и основного договора продавец может заняться ликвидацией технических неисправностей (если они были обнаружены покупателем при осмотре объекта) по достигнутой договоренности. Если предыдущие этапы пройдены с успехом, стороны подписывают окончательный договор купли-продажи. Договор может составляться юристом или нотариусом, а вот заверяется только словенским нотариусом. Для покупки жилья покупатель предоставляет пакет документов:

• уставные бумаги на юридическое лицо;
• индивидуальный налоговый номер в Словении;
• реквизиты расчетного счёта в словенском банке;
• документы о легальном источнике средств.

Основной договор включает информацию о состоянии недвижимости, ее покупной стоимости, условиях полной оплаты, сроках завершения сделки, обязательствах сторон. Отдельный пункт касается разрешения на занесение прав собственности будущего владельца в поземельную книгу (реестр земельных участков).

Договор составляется на словенском языке, а также в варианте перевода на язык покупателя – все стороны сделки должны понимать содержание документа. Перевод осуществляет лицензированный судебный переводчик. Гарантами успешного завершения сделки являются нотариус и агентство недвижимости.

Одновременно с подписанием договора продавец уплачивает налог на передачу прав собственности – 2% от цены объекта (это бремя может взять на себя и покупатель). Затем новый владелец перечисляет остаточную сумму со счёта своего юридического лица на счет продавца (полностью или частями, если это оговорено в договоре).

В случае недостаточности собственных средств на покупку недвижимости, можно воспользоваться словенской ипотекой.

Ипотечные кредиты выдаются на новое юридическое лицо, при этом залогом выступает сам объект недвижимости. Размер кредита может достигать 50% от стоимости жилья, если срок кредитования – 10 лет. Ставка варьируется, различается между банками, в среднем составляет ~ 5%.

Регистрация права собственности

Новый владелец недвижимости должен зарегистрировать свое право собственности в Земельном кадастре, после того, как сделка одобрена специальной комиссией. Процедура может занять 2-4 недели. Если покупатель из России или Украины, в реестр попадают данные юридического лица. При регистрации уплачивается сбор в размере 0,15-0,75% кадастровой стоимости объекта. Иностранные учредители юридических лиц в Словении получают разрешение на работу, с которым оформляют ВНЖ. По прошествии 5 лет статус можно сменить на ПМЖ, тогда станет доступной перерегистрация объекта недвижимости на физическое лицо.

Сопутствующие расходы и налоги

Покупая дом, земельный участок или квартиру в Словении, следует приготовиться к дополнительным тратам, касающимся процесса оформления сделки:

• 100 € – услуги нотариуса;
• 200 € – подготовка и перевод документов;
• 4-5% от стоимости объекта – риэлторские услуги.

Что касается налогообложения недвижимости в Словении: если при покупке объекта вторичного рынка платится налог в 2% (см. выше), то недвижимость в новостройках (или заселенная менее 2 лет) требует уплаты НДС. Обычно эта сумма заранее входит в общую продажную стоимость жилья. Если квартиры предназначены для постоянного проживания, ставка понижена до 9,5%, в противном случае – 22%.

Юридическое лицо, являющееся налогоплательщиком, имеет право вернуть оплаченный НДС.

Если владелец собирается продать недвижимость по цене, превышающей цену покупки, полученная прибыль облагается налогом: 20% для периода до 5 лет после приобретения; 15% – от 5 до 10 лет; 10% – от 10 до 15 лет; 5% – от 15 до 20 лет. Через 20 лет налог не уплачивается.

Расходы на содержание

Основные статьи расходов собственника дома или квартиры – годовой налог, коммунальные и эксплуатационные затраты. В Словении взимается налог на недвижимость в размере 0,05-0,5% от кадастровой стоимости, в зависимости от региона, типа объекта, площади и др. Ставка по налогу за пользование землей составляет 0,1-1,25% и варьируется от назначения участка.

Суммы коммунальных и эксплуатационных платежей очень сильно отличаются по регионам Словении. Кроме того, недвижимость подразделяют по признаку энергоэффективности (количеству потребляемого тепла) – все объекты делятся на классы от «A» до «G» (по ниспадающей). Здания категории «A» оснащаются индивидуальными счетчиками и экономными система потребления энергии. В Словении оплачивают по счетчикам и газ, и воду, и электричество.

В отопительный сезон (с октября по апрель) плата возрастает. В республике применяются разные варианты сырья для обогрева домов – экономный природный газ (~0,4 € за м³), дорогой мазут (~1,1 € за л) и др. Но практически во всех многоквартирных зданиях установлены регуляторы температуры в помещениях, что помогает снижать коммунальные расходы по необходимости.

Наиболее высоки цены на коммунальные услуги в столице и на побережье, так квартира-студия в Любляне обходится владельцу в 150 € летом и 200 € зимой. В полтора разе больше платят собственники столичных «двушек».

Содержание двухкомнатной квартиры, в среднем по стране, составляет 50-100 €.

Обслуживанием многоквартирных зданий в РС занимаются управляющие компании, они решают все вопросы по состоянию дома и прилегающей территории (ремонт, уборки, озеленение). Новостройки первые 6 месяцев обслуживают компании-застройщики, а уже потом совет жильцов переизбирает управляющую фирму.

Услуги связи (телефон, Интернет, ТВ) оказывают несколько провайдеров – United Group, Telekom Slovenije, Telekom Austria Group, и др. Telekom Slovenije считается лидером мобильной связи, к примеру, базовый тариф обойдется пользователю в 9,9 € (sms – 0,12 €). Абонплата за государственное телевидение – 5 €. Вывоз мусора – 5 € на человека.

Особенности словенского рынка недвижимости

В Республике Словения не так много нового жилья, однако оно имеет наибольший спрос, в частности этому способствует возможность оформить ипотеку. По данным налоговых служб активнее всего словенскую недвижимость покупают англичане (30% всех сделок), на втором месте – итальянцы, на третьем – австрийцы и немцы.

Граждане России начали выходить на словенский рынок после 2012 года. Число юридических лиц, зарегистрированных россиянами ради приобретения жилья растет с каждым годом. Причина очевидна, купить дом в Словении выгодно вследствие географического положения республики, также это один из доступных вариантов обосноваться в Европейском Союзе. Удивительно красивая страна привлекает жителей РФ, Украины, Беларуси своими заповедными местами и природными памятниками. А что уж говорить о ментальной близости и культурных традициях.

Что касается стоимости недвижимости в Словении, она довольно высока в сравнении с другими восточноевропейскими державами. Однако в ориентире на западные страны ЕС словенское жилье считается более дешевым. В общем по стране разброс цен поразителен. Сколько стоит 1 кв. м по типам объектов и регионам:

• Квартира в столице или на побережье – от 2 тыс. €.
• Люблянские бизнес-апартаменты – 3 тыс. €.
• VIP-жилье – 6,5 тыс. €.
• Квартира в 15-20 км от столицы – 700 €.
• Объекты вблизи горных озер и курортов – 4 тыс. €.

За коттедж или виллу у моря придется выложить от 300 до 700 тысяч €, а вот небольшой дом в словенской деревне можно купить за 50 тысяч €. Квартира в популярном курорте Порторож обойдется владельцу в 250 тыс. €, в историческом здании Пирана – около 150 тыс. Для сравнения – квартирка площадью 30 квадратов в Мариборе стоит всего 25 тыс. €.

Самая недорогая недвижимость в Словении располагается в северо-восточной части страны, удаленной от Адриатики.

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

Для россиян, украинцев и белорусов, открывших компанию в Словении, нет ограничений при покупке недвижимости. Купить можно дом, квартиру, земельный участок в любом регионе РС. Особые процедуры и проверки применяются лишь в случае приобретения сельскохозяйственных земель. При чем эти требования касаются всех потенциальных покупателей, и резидентов Евросоюза тоже.

Права и обязанности владельца недвижимости

Иностранный собственник недвижимости в Словении, независимо от того – русский он, украинец или подданный ЕС, получает те же права, что и коренные словенцы. Владелец может распоряжаться жильем на свое усмотрение: продавать его, сдавать в аренду, дарить или передавать по наследству.

Право собственности налагает и определенные обязанности. Главная из них – своевременная уплата годового налога на недвижимость в Словении. Кроме того, следует возмещать коммунальные расходы, установленные управляющей компанией, содержать жилье в чистоте и порядке. В случае сдачи помещения в аренду следует сообщать о доходах и платить налоги на прибыль.

Что дает недвижимость в Словении?

Владение недвижимостью в Словении не означает для россиянина или украинца автоматического получения вида на жительство. Основанием обретения ВНЖ является бизнес, благодаря регистрации которого и покупается словенское жилье. После 5 лет проживания в стране можно запросить постоянное место жительства, а через 10 лет – гражданство. Бизнес-иммиграция выступает главным мотивом натурализации. Каковы преимущества покупки недвижимого имущества в РС:

• Доходность словенской недвижимости – 6%, что считается высоким показателем для Европы, демонстрирующим выгодность инвестиций.
• В Словении довольно простые процедуры оформления имущественных прав.
• Внутреннее законодательство лояльно к иностранным инвесторам.
• Комфортное жилье в самом центре Европы открывает новые возможности для путешествий (РС граничит с Италией, Австрией, Венгрией и Хорватией).
• Компактность республики позволяет, проживая в столице, добираться до побережья или гор за 1-2 часа.
• Собственник дома в Словении получает доступ к курортам и лечебницам мирового уровня.
• Недвижимое имущество в РС, унаследованное супругами или детьми, не облагается налогом на наследство.
• Словения – одна из безопасных стран мира, а Любляна неоднократно признавалась «Зеленой столицей» ЕС.
• Богатое историческое наследие, архитектурные памятники, экскурсионные маршруты – прекрасная духовная составляющая жизни в республике.

Получение вида на жительство в Словении, сопряженное с покупкой недвижимости, позволяет иностранцу пользоваться бесплатными медицинскими услугами высокого уровня, давать европейское образование детям. Умеренная потребительская корзина – 500-600 евро в месяц – делает приемлемой жизнь в РС для выходцев из стран бывшего СНГ.

Резюмируя вышесказанное:

1. Граждане России, Беларуси и Украины могут купить недвижимость в Словении только как юридические лица.
2. Приобретение недвижимости – не основание для ВНЖ, а возможность, полученная вследствие бизнес-иммиграции.
3. Для надежности оформления сделки следует обращаться к лицензированному агентству по недвижимости в Словении.
4. Обязательные участники сделки – нотариус и переводчик, гаранты выполнения договора – агентство недвижимости и нотариус.
5. Право собственности регистрируется в Земельном Кадастре.
6. Покупка объекта вторичного рынка облагается налогом – 2% от кадастровой стоимости, новостройки – НДС (9,5 или 22%).
7. Цены высоки на дома и квартиры в Любляне и на побережье, низки – в северных и восточных регионах.
8. Купить недвижимость в Словении – значит сделать надежное и доходное капиталовложение.