Несмотря на не самую благоприятную экономическую ситуацию в стране, Греция остается популярной среди туристов и инвесторов в недвижимость. Для россиян, украинцев и для белорусов открывается возможность приобрести дешевую недвижимость, а после улучшения экономики страны продать ее за выгодную цену. Идея купить недвижимость в Греции понравится тем, кто хочет жить в курортной стране у теплого моря, получить при помощи инвестиций право проживать на территории государства на постоянном основании или сдавать объект в аренду.
Греция привлекает своим культурным наследием, интересной историей, древней архитектурой и относительно недорогой недвижимостью: купить дом в Греции можно гораздо дешевле, чем в Италии или Испании. Кроме того, застройщики и владельцы часто делают скидки порядка 15%. Также упростилась процедура покупки объектов на территориях, близких к государственной границе. Таким образом, экономический кризис благоприятно повлиял на перспективу покупки недвижимости в Греции для иностранцев. Приятным бонусом окажется дружелюбное население – завести друзей-греков проще простого. Триста солнечных дней в году, практически отсутствующая преступность и возможность оформить вид на жительство на основании приобретения квартиры – все это подталкивает иностранцев на то, чтобы купить недвижимость в Греции.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
Покупать недвижимость в Греции имеют право подданные любой постсоветской страны без исключений. Покупателем может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Количество объектов, которые может приобрести один иностранец, не ограничено. Купить можно любой объект и на любой территории, кроме приграничных зон. Ранее необходимо было получать специальное разрешение для покупки в таких зонах, однако с 2011 года курортные регионы лишились данного статуса, а это значит, что разрешение на них не требуется. Те территории, которые остались в закрытом статусе, иностранцев, как правило, не интересуют.
Наиболее популярны объекты на побережьях, но и стоимость их выше. Если иностранца интересует выгодное капиталовложение, то лучше выбирать курортные регионы – здесь можно выгодно сдавать жилье или в будущем продать за более высокую цену. Можно купить квартиру в деревне Греции, это будет дешевле, но о курортной обстановке речи быть не может. Купить недвижимость в Греции можно и на островах, однако переезд на остров сопровождается определенными сложностями:
- Большинство греков летом живут на островах, но с наступлением похолоданий они возвращаются на материк в квартиры, оставляя горы и островные побережья в одиночестве. Такая жизнь подойдет тем, кто уже имеет жилье в городе, планирует покупать сразу два объекта или желает находиться в уединении в холодное время года.
- Зимой не только уезжают местные, но и перестают приезжать туристы, а потому все кафе, рестораны и другие интересные места закрываются. Остается лишь пара заведений, где собираются безработные.
- Греческие острова имеют небольшую площадь и неярко выраженный рельеф, поэтому зимой тут холодно, сыро и ветрено.
- Несомненно, есть острова, где даже зимой туристический сезон не прекращается, но и жилье там стоит дороже. В целом островная жизнь гораздо дороже, чем в крупном курортном городе, особенно зимой, когда продукты поставляются два раза в неделю. Питьевой воды на островах тоже нет, ее привозят с материка, поэтому она дороже. Если прибавить еще хорошие счета за отопление, то можно сделать вывод, что жизнь на греческом острове – это для богатых любителей уединения.
Если иностранца интересует покупка земельного участка для дальнейшего строительства, то и такая возможность в стране есть. Участки бывают двух типов:
- Икопедо – земля в пределах населенного пункта, пригодная для строительства.
- Агротемахио – участок, расположенный за поселением, предназначенный для выращивания различных культур, но строить здесь разрешено.
Строительство может быть не любым, это регулируется специальными коэффициентами. На икопедо действует коэффициент от 0,4 до 2,4. Это значит, что при коэффициенте 0,4 на участке площадью 100 метров квадратных можно построить здание площадью не более 40 кв.м. С агротемахио другая ситуация, для строительства подходят только участки площадью от 4 тысяч кв.м., исключение составляют лишь те, которые примыкают к дорогам. Допустимая площадь здания на участке считается следующим образом:
- На участке площадью 4000 кв.м. может быть построено здание площадью не более 200 кв.м.
- Для участков от четырех до восьми тысяч квадратных метров действует такая система: первые 4000 – 200 кв.м., остальная территория умножается на коэффициент 0,02. Таким образом, на участке площадью 6000 кв.м. можно построить здание квадратурой не более 240 кв.м.
- Для участков площадью более 8000 кв.м.: для первых восьми тысяч – 280 кв.м., остальная территория умножается на коэффициент 0,01. То есть на участке размером 12000 кв.м. допускается постройка здания до 320 кв.м.
Права и обязанности покупателя
Прежде всего, обладатель недорогой недвижимости в Греции имеет право оформить долгосрочную визу или “золотую визу” — это зависит от суммы инвестиции. Виза может давать право однократного или многократного приезда, зависит от желания иностранца, срок ее действия не превышает трех лет. Покупатели, вложившие в недвижимость более 250 тысяч евро, имеют право оформить “золотую визу” — другими словами, пятилетний ВНЖ. Постоянное проживание в стране на основании данного документа дает право в дальнейшем оформить греческий паспорт, оформить гражданство за покупку недвижимости в Греции нельзя.
Есть еще один вариант получения вида на жительство: финансово независимые лица могут купить объект дешевле, чем требуется, при этом предоставив подтверждение ежемесячного стабильного дохода в Греции в размере от двух тысяч евро. Заявителю выдается ВНЖ на два года с правом продления, повторно подтвердив финансовую независимость. После того как иностранец решил купить недвижимость в Греции и осуществил данную идею, у него появляются некоторые обязанности. Независимо от гражданства и наличия ВНЖ любой человек, владеющий недвижимым имуществом в стране, обязан перечислять налоговый платеж и оплачивать коммунальные услуги. В противном случае владельцу грозят штрафы, из-за которых ему будет отказано в продлении визы или вида на жительство.
Что дает недвижимость в Греции?
Как было сказано выше, недвижимость в Греции дает возможность без дополнительных условий оформить вид на жительство сроком на пять лет. Эта программа называется «золотая виза». Процедура оформления ВНЖ за инвестиции крайне проста, необходимо подать заявку на участие в программе инвестиций и после утверждения кандидатуры выбрать понравившийся объект стоимостью от 250 тысяч евро. После прохождения необходимых этапов сделки необходимо лишь подать документы на ВНЖ. Существуют и другие варианты остаться в Греции, которые были описаны выше. ПМЖ за инвестиции не выдается, для этого необходимо иметь соответствующее основание. Гражданство можно оформить только спустя семь лет жизни в стране на ПМЖ, сразу за покупку недвижимости оно не выдается. Кроме возможности остаться легально жить в стране надолго, покупка недвижимости в Греции предоставляет следующие преимущества:
- Наличие запасного жилья в безопасной европейской стране, если нет цели переехать в Грецию.
- Безвизовые путешествия по Шенгенской зоне.
- Возможность проживать в любой стране ЕС 3 месяца в каждом полугодии.
- Возможность сдавать недвижимость в аренду и получать пассивный доход.
- Право открывать счета в банках и хранить в них свои финансы.
- Обучение детей в европейских вузах без необходимости оформлять студенческую визу.
- Через 5 лет можно продать объект и вернуть деньги или остаться в плюсе, если продать дороже.
Порядок приобретения недвижимости
Процесс приобретения недвижимости в Греции состоит из поиска объекта, оформления ИНН, перечисления задатка, проверки юристом, двухэтапного подписания бумаг, оплаты и регистрации права собственности. Более подробно о каждом из этапов расскажем далее.
Поиск недвижимости
Онлайн-шоппинг подходит не только для покупки мелких товаров и бытовой техники, но и для выбора недвижимости в Греции. Искать интересные объявления можно на различных международных или греческих сайтах. Это можно делать самостоятельно, без посредников, но если нет желания заниматься поиском лично, можно воспользоваться услугами риелтора, который подберет подходящие под запросы клиента варианты. Необходимо определиться с регионом, где купить недвижимость, ее типом и ориентировочной стоимостью. Выбрать можно как один, так и несколько объектов – количество сделок на одного иностранного покупателя не ограничено. При этом соглашаться на первое же понравившееся объявление – не всегда хорошая идея. Необходимо тщательно проверить объект, проверка состоит из нескольких аспектов.
Первое, что можно и нужно проверить самостоятельно перед тем, как купить недвижимость – подключение коммуникаций, особенно если речь идет о загородном доме или дешевых квартирах. Как правило, подозрение вызывают объявления с невероятно красочными фотографиями видов с балконов. Потенциальному покупателю стоит проверить у владельца наличие последних оплаченных квитанций за свет, воду и телефон. Если продавец отказывается их предоставить или их вовсе нет, то, скорее всего, коммуникации не подведены и их подключение в будущем обойдется недешево. Второй вариант – отключение из-за долгов, которые после продажи перейдут на нового владельца, как и штрафы за просрочку.
Оформление ИНН
Обязательный этап в процедуре покупки недвижимости в Греции – оформление местного аналога ИНН – АФМ. Налоговый номер необходим как для оплаты объекта, так и для дальнейшего совершения операций, связанных с налогообложением. Оформляется он в налоговой службе, обычно это возлагается на адвоката. Для регистрации АФМ нет необходимости проживать все время в Греции.
Внесение задатка
После получения ИНН происходит резервация объекта путем внесения залога. Сумма залога обычно составляет 1% от цены дома или квартиры или 5-10 тысяч евро. Оплатить можно как наличным способом, так и через банковский счет, но для этого понадобится обратиться в местный банк для открытия счета. Если оплата производится наличными, то продавец обязан предоставить покупателю расписку, подтверждающую получение денег. При безналичном расчете в качестве подтверждения покупатель получает банковские документы о проведении платежа, а средства помещаются на специальный банковский счет. Залог является гарантией, что продавец не пообещает объект кому-то другому и что покупатель действительно настроен приобрести именно этот дом, квартиру или виллу.
После внесения задатка начинается этап адвокатских проверок. Если стоимость объекта превышает 12 тысяч евро, а в Аттике – 29 тысяч, то при заключении сделки желательно присутствие адвоката. Его услуги платные, но есть моменты, которые сможет проверить только опытный адвокат. Лучше потратить деньги на оплату специалиста, чем в будущем получить неприятные сюрпризы, например, внезапно объявившегося законного владельца. Перед заключением договора адвокат сможет проверить следующие моменты:
- Является ли продавец владельцем дома и земли.
- Не наложены ли на объект какие-либо запреты в судебном порядке.
- Нет ли у объекта задолженностей перед различными службами и банками.
- Был ли дом построен на законном основании.
- Разрешено ли проживание в данном доме или квартире.
- Не содержится ли объект в списках, запрещающих его продажу.
Кроме того, объект должен пройти проверку у архитектора для подтверждения того, что недвижимость была спроектирована и построена правильно. Поскольку Греция – страна сейсмически активная, такая проверка не помешает. В общем проверки занимают порядка пяти дней. Для того чтобы вернуть залог в случае, если покупатель передумал, есть 7 дней, далее финансы переходят на счет продавца и не подлежат возврату.
Подписание договора
Процесс покупки недвижимости в Греции подразумевает двухэтапное подписание бумаг. Предварительный контракт дает право иностранцу пользоваться объектом и перевозить вещи, но еще не подтверждает право собственности. При заключении основной сделки кроме адвоката должен присутствовать нотариус, так как без его заверения договор не имеет юридической силы. Документ составляется на государственном языке Греции, по желанию иностранного участника процесса он может быть переведен на его родной язык и заверен. При заключении может присутствовать переводчик, данный момент фиксируется в договоре. После того как обе стороны поставили свои подписи, адвокат должен зарегистрировать документ. Договор купли-продажи с заверением нотариуса является полноправным подтверждением перехода недвижимости в новые руки. В нем указывается информация об объекте, его стоимость, способ и сроки оплаты.
Оплата сделки
После заключения предварительного контракта покупатель должен внести на специальный банковский счет от 40 до 60 процентов от стоимости объекта. После оплаты покупатель получает ключи и может перевозить вещи. Как правило, вопрос конечной оплаты решается в индивидуальном порядке между двумя сторонами. Передать оставшуюся сумму можно непосредственно в момент заключения договора или в течение оговоренного периода. До момента заключения договора необходимо оплатить налог на переход права собственности, услуги нотариуса, адвоката и все сопутствующие платежи. Полностью процесс может стоить до 10% от цены недвижимости. Квитанцию об оплате налога нужно предъявить нотариусу. К сопутствующим платежам относится:
- Оплата услуг адвоката – порядка 1,5% от цены недвижимости.
- Оплата услуг нотариуса – также 1,5%.
- Риелтор – до 2%, если продавцом выступает застройщик то комиссия не взимается.
- Налог на недвижимость при ее покупке – до 2023 года одинаковый для первичного и для вторичного рынка – 3,09%, после 2023 планируется пересмотр налога для новостроев.
- Сбор при регистрации права собственности – 0,6%.
Таким образом, если стоимость недвижимости в Греции составляет 250 тысяч евро, то сопутствующие платежи обойдутся в 24725 евро. Стоит помнить, что греки любят завысить цену, чтобы в дальнейшем поторговаться с покупателем. При грамотном торге можно сбавить цену на 25% и более. Можно также договориться о рассрочке.
Регистрация права собственности
После заключения основного договора адвокат должен зарегистрировать его в реестре недвижимости. При регистрации выдается специальное свидетельство, благодаря которому новый владелец сразу вступает в права собственности. Сертификат о передаче права выдается уполномоченной палатой, ожидать необходимо порядка месяца. Поскольку большинством процессов занимается адвокат, покупатель может составить на него доверенность и не приезжать для покупки недвижимости и подписания соответствующих документов. Если иностранец не доверяет адвокату, он может привлечь к процессу свое доверенное лицо. Доверенность составляется у нотариуса на родине или в Греции, обращаться в посольство для этого не нужно.
Расходы на содержание
Недвижимость в Греции для русских граждан сопровождается ежегодной оплатой налоговых платежей, как и для всех владельцев домов или квартир в этой стране. Ежегодный налог состоит из двух частей:
- Основная часть общая для всех и составляет до 13 евро за квадратный метр. Ее размер зависит от площади, года постройки и т.д. Сумма рассчитывается индивидуально в налоговой службе.
- Вторая часть считается для физических и юридических лиц по-разному. Физические лица, владеющие недвижимостью стоимостью более 250 тысяч евро платят до 1,15% от цены объекта. Юридические лица платят 0,1% если недвижимость занята самой компанией и 0,55% — если сдается в аренду.
Кроме этого необходимо ежегодно оплачивать муниципальный налог в размере до 0,035%. Для компаний существует дополнительный налог в размере 15%, но в некоторых случаях его можно избежать. Если объект сдается физическим лицом в аренду, то владелец платит от 15 до 45 процентов в зависимости от получаемого с аренды дохода. Что касается коммунальных платежей, то сюда входят газ, электричество, вода, телефон и оплата за содержание территории:
- Счета за электричество выставляются два раза в месяц. Расчет производится по счетчику, показания передаются раз в 4 месяца. 1 кВт-час стоит порядка 0,1 евро. Таким образом средняя оплата за электричество составляет порядка 100 евро в зимний период и до 30 евро летом.
- Периодичность выставления счетов за воду отличается в разных регионах – раз в месяц, в квартал или вовсе раз в год. Среднестатистическая семья платит за воду не более 250 евро в год. На островах стоимость воды гораздо выше.
- Газом пользуются только жители Салоник и Афин. В среднем за год газ обходится до 400 евро.
- Телефонную связь и интернет поставляют несколько провайдеров, поэтому цены отличаются. В год данные услуги стоят не более 600 евро, стоимость зависит от подключенных услуг.
- Цена за содержание территории отличается в зависимости от типа жилья. Владельцы вилл платят до 4500 евро в год. В эту сумму входит уход за бассейном и содержание сада. Жители квартир данную услугу делят, каждая квартира платит до 400 евро в год за обслуживание лифтов, охрану, уборку, ремонты и освещение.
Недвижимость в Греции можно застраховать. Этот пункт необязательный, но если учитывать сейсмическую активность страны, то неплохо бы иметь страховку. Цена полиса зависит от площади, года постройки, страховых случаев и других аспектов. Для квартиры годовой страховой полис стоит 100 евро в год, цена будет выше если включить технику и мебель. Если речь идет о вилле, то минимальная цена страховки – 350 евро в год.
Особенности греческого рынка недвижимости
Несмотря на не самую лучшую экономическую ситуацию в стране за последние годы, рынок недвижимости не особо от этого страдает. В начале 2020 года положение дел на рынке было неплохим: цены на объекты росли, аренда пользовалась спросом. Но из-за пандемии картина поменялась. Туризм в стране упал на 75%, а это привело к невостребованности краткосрочной аренды квартир и домов вследствие чего количество подобных объявлений сократилось вдвое. Из-за различных карантинных ограничений количество сделок купли-продажи уменьшилось на 30%, а в отдельных регионах – на 50%. Не особо востребованной стала программа выдачи «золотых виз»: количество ВНЖ, выданных за инвестиции в недвижимость уменьшилось на 88%.
Казалось бы, на фоне такой неблагоприятной картины цены на недвижимость в Греции должны были рухнуть, но нет. Серьезного обвала цен не наблюдается, а в отдельных регионах замечен даже их рост. Греки не склонны в срочном порядке продавать недвижимость за бесценок, они скорее переждут пандемию и отложат сделки на более благоприятное будущее. В стране появились новые льготы для иностранных пенсионеров и другие способы поддержания рынка недвижимости. К слову, более востребованными на фоне локдаунов стали отдельные дома или просторные жилища.
Покупка недвижимости в Греции – вполне выгодное мероприятие, особенно если учитывать любовь греков поторговаться, вследствие чего можно неплохо сбить цену. Обладатели больших финансовых возможностей могут оформить пятилетний вид на жительство. Дешевая недвижимость не дает такой возможности, но благодаря ей можно оформить трехлетнюю визу. В любом случае иметь жилье или объект иного назначения в европейской безопасной стране – хорошая идея.
Могу я ,являясь иностранцем купив недвижимость в Греции прописаться в нем?