Согласно мнению экспертов по недвижимости, на рынках стран Балтии растет покупательская активность. В крупнейшем прибалтийском государстве, Литовской Республике, наблюдается самый большой спрос на квадратные метры. Литва располагает различными типами недвижимого имущества, общая стоимость которых превышает 100 млрд, зарубежные инвесторы и девелоперы интересуются как жилыми, так и коммерческими объектами. Насколько открыт рынок недвижимости Литвы для россиян, украинцев и белорусов? Выгодно ли покупать литовское жилье, и как это сделать?
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
Фактически процедура приобретения недвижимости в Литве доступна гражданам разных государств, в их числе и жители стран бывшего СНГ. По законодательству республики, физические и юридические лица иностранного происхождения могут покупать любую недвижимость в литовских регионах, исключая земельные участки. Лесные и парковые зоны, земли и воды находятся в собственности граждан Литвы и государства.
Землю не возбраняется приобретать через фирму. Однако такое право касается зарубежных субъектов, проживающих (физ. лицо) или учрежденных (компания) в странах Евросоюза, НАТО, Европейского экономического пространства. При этом к покупателям предъявляются строгие требования, в числе которых профессиональные знания и компетенции в сфере использования сельскохозяйственных земель. Власти устанавливают лимиты в размере 500 гектаров на одного иностранного владельца или группу связанных лиц.
Недорогая недвижимость в Литве считается выгодным объектом для инвестиций, сделки с иностранными покупателями совершаются как в самой республике, так и удаленно, через доверенных лиц потенциального собственника. Россиянин или украинец, пребывающий в стране по миграционной визе или ВНЖ, оформляет покупку с дозволения территориальных органов самоуправления. Определенные ограничения на объекты недвижимости действуют в приграничных, прибрежных, дюновых и сельскохозяйственных зонах.
Права и обязанности
Собственник недвижимости в Литве, независимо от того, литовец он, украинец, русский или белорус, получает право полного распоряжения объектом. Его можно продать, подарить, сдать в аренду, передать по наследству. Каких-либо дополнительных дозволений на проживание в республике иностранец, владеющий жильем, не обретает. Права неизбежно сопровождаются обязанностями – владелец литовского недвижимого имущества обязан вовремя уплачивать налоги, возмещать коммунальные расходы, отчитываться о доходах в случае сдачи квартиры в аренду, а также содержать жилплощадь в надлежащем виде.
Что дает недвижимость в Литве?
Купить недвижимость в Литве, одной из самых успешных стран Прибалтики, – значит получить определенные преимущества. Какие возможности открываются для россиянина, украинца и белоруса:
- Оформление годовой мультивизы, с возможностью путешествовать по ЕС.
- Проживание 90/180 дней в стране с красивой природой и развитой инфраструктурой.
- Пользование своим жильем на Балтийском побережье, прекрасной зоне отдыха.
- Простота покупки «квадратов», доступность цен по некоторым объектам.
- Комфортные условия для бизнеса, средние ставки налогов.
- Надежность капиталовложений – цены на недвижимость в Литве постоянно растут.
- Получение хорошей прибыли от сдачи жилья внаём.
Покупка квартиры или дома в прибалтийской республике не дозволяет иностранцу оформить вид на жительство, но при получении разрешений по иным законным основаниям (работа, учеба, бизнес) собственность на жилье станет доказательством финансовой стабильности иммигранта. Купить недвижимость в Литве можно, зарегистрировав ее на фирму, открытую в республике. Таким образом иностранец получит ВНЖ через бизнес и сможет официально сдавать квартиры в аренду.
Правом на Шенгенскую визу обладает иностранный гражданин, владеющий зарегистрированным помещением в Литовской Республике с расчетом – не менее 14 кв. м на одно лицо. Выписка из литовского Центра регистров станет основанием для подачи разрешения на «мультишенген». Гражданство за покупку недвижимости в Литве не дают, только путем натурализации россиянин или украинец может стать подданным республики.
Порядок приобретения недвижимости
Все сделки купли-продажи в Литовской Республике заверяются нотариусом, именно он несет юридическую ответственность по операциям с жильем. Участие риелтора не является обязательным для иностранного покупателя, а помощь адвокатов может понадобиться только в случае обнаружения нотариусом проблем с документами.
Зачастую россияне все-таки обращаются к услугам риелторских компаний, которые находятся в самой Литве или на территории РФ, как представители литовских фирм. Они организовывают смотровые туры по литовским домам и квартирам. Есть вариант удаленного оформления сделки, когда представитель иностранца действует от его имени через нотариальную доверенность. С чего начать и как купить недвижимость в Литве россиянину? Из каких этапов состоит процедура вступления в право собственности?
Поиск недвижимости
Первоначально следует самостоятельно ознакомиться предложениями литовского рынка недвижимости, чтобы увидеть общую картину. Для этого можно обратиться к специализированным печатным изданиям, интернет-порталам, поговорить со знакомыми литовцами или россиянами, проживающими в республике. Объявления с предложениями покупки жилья в ЛР можно найти на популярных сайтах: domoplius.lt, aruodas.lt, skelbiu.lt и др. Если иностранец выбирает агентство недвижимости, оно становится непосредственным представителем интересов будущего собственника. Что необходимо знать о нюансах покупки разных типов объектов недвижимости в Литве:
- Первичное жилье. Такие сделки начинаются с подписания согласительного акта стоимости с застройщиком. Не стоит путать его с предварительным договором, данный документ лишь назначает цену покупки и не обязует покупателя завершать сделку. Авансовый договор в данном случае может и не составляться, а сделка совершается на протяжении нескольких дней.
- Земельные участки. Оформление сделок производится исключительно на юридических лиц, имеющих регистрацию в Литве. Если для граждан из стран бывшего СНГ существуют возбранения на покупку земли, то они могут попытаться заключить контракт на долгосрочную аренду участка с его владельцем и выкупить землю в дальнейшем. Однако не всякий нотариус возьмется за подобную процедуру, так как юридических препятствий потом не избежать.
- Общее владение. Совместная собственность автоматически оформляется на супругу(а) и несовершеннолетних детей иностранца. Если покупатель, который состоит в браке, желает оформить жилье исключительно на себя, потребуется письменное согласие второй половины. Совершеннолетние дети и иные родственники не станут автоматически совладельцами, поэтому планирующим запрашивать для них мультивизу следует указывать их в документах на оформление совместного жилья.
Касательно цен на недвижимость в Литве, актуальные данные лучше рассматривать на обновляемых интернет-площадках, так как стоимость жилья постоянно меняется. В среднем на 2020-21 гг. цена квадратного метра в крупных городах Литвы составила: 1450 € – Вильнюс; 1020 € – Клайпеда и Каунас; 610 € – Шяуляй. Итоговая стоимость квартиры будет зависеть от полезной площади, локации, состояния здания, типа объекта («новострой» или «вторичка») и других факторов. В то время как купить квартиру в Вильнюсе – серьезная инвестиция, в удаленных от центра провинциях ситуация совершенно иная.
Своей дешевизной прославился Диджясалис в Игналинском районе, где цены много лет не поднимаются ни на цент. Купить квартиру можно всего за 400 €, однако это не привлекает покупателей. Небольшой заброшенный городок (раньше здесь работал комбинат стройматериалов) с полупустыми многоэтажками отчаянно ждет своих инвесторов. Приобрести недорогую недвижимость в Литве можно и с аукциона, при этом состояние объекта будет далеким от идеала и наверняка потребуются вложения для ремонта. Чаще всего на подобные торги выставляются помещения задолжавших по кредитам лиц, а они перед выселением в полном смысле «раздевают» квартиру.
Заключение предварительного договора
Первоначальный договор иначе называют авансовым, так как во время его подписания покупатель обязан внести предоплату в размере 10% от стоимости жилья. При сделках с гражданами России такие соглашения могут составляться и/или на русском языке, и обычно включают нижеследующие данные:
- наименование предмета сделки;
- реквизиты объекта (регистрационный номер);
- сумма аванса;
- сроки по этапам совершения сделки;
- ответственности сторон, обстоятельства форс-мажора;
- персональные данные подписантов;
- иные дополнительные условия.
Авансовый договор оберегает будущего собственника от появления третьих лиц, которым продавец может предлагать жилье. Сделка, сорванная продавцом, подразумевает полный возврат аванса покупателю. Вина покупателя – потеря задатка. В случаях, требующих срочных решений, и при полной готовности документов покупатель полностью оплачивает жилье. Внесение задатка можно осуществить дистанционно, тогда будущий собственник перечисляет деньги на банковский счет агента, работающего с ним по договору, а тот пересылает ему в ответ квитанцию о поступлении средств. При дистанционном авансе покупатель освобождается от приезда в Литву до завершающего этапа сделки, и экономит время и деньги.
Проверка объекта
Каждая сделка по купле-продаже недвижимости в Литве сопровождается запросом «Справки на продажу». Через нее литовский Центр регистров удостоверяет «чистоту» объекта, документально подтверждая права реального собственника на недвижимое имущество. В справке описываются возможные обременения по объекту, его техническое состояние, не находится ли жилье в залоге, нет ли иных претендентов на него. Непосредственная проверка технического состояния дома или квартиры не производится, а лишь оценивается по документам, представленным продавцом. Справка оформляется за 2-10 дней и имеет «срок годности». С момента ее заказа, на данный объект не распространяются никакие иные соглашения на протяжении 30 дней, поэтому справки запрашиваются нотариусами только по факту внесения аванса.
Подписание договора купли-продажи
Любая недвижимость в Литве для русских становится реальностью после подписания основного договора с литовским продавцом. После этого не позднее, чем за 15 дней нотариус обязан сообщить о состоявшейся сделке Центру регистров для переоформления собственника. Договора по литовской недвижимости составляются в нескольких экземплярах по числу новых совладельцев, плюс еще два – продавцу и для подачи в Центр регистров. Бумаги оформляются на литовском и русском языках (по соглашению), при необходимости агент устно озвучивает перевод текста. Нотариальный перевод следует заказывать заранее за дополнительную стоимость, его производит нотариус или его поверенный. Помимо данных, указанных в авансовом договоре, в окончательный документ попадают сведения о полном расчете (частями либо единовременно). Договор, заверенный нотариусом, подтверждает факт передачи недвижимости в собственность покупателя. Останется лишь произвести официальную перерегистрацию.
Оплата сделки
Купить недвижимость в Литве можно путем наличного или безналичного расчетов. При первом варианте, в день совершения сделки покупатель снимает деньги со своего счета и передает их продавцу в присутствии нотариуса. Чеки или расписки не выписываются, но в договоре указывается факт внесенной суммы, что и гарантирует безопасность. Безналичный расчет предполагает два способа оплаты: 1) переводом денег с литовского счета покупающего лица на счет продающего (обычно в одном банке); 2) перечислением средств продавцу с иностранного счета, что займет гораздо больше времени, при этом покупатель получает банковскую квитанцию. В зависимости от варианта платежа, сделки заключаются за один день (при дистанционном внесении аванса и готовности справок) или в сроки до 1-2 недель, когда сделка разделяется на части и приходится ожидать подтверждения проплаты с зарубежного счета. Всякий раз стороны соглашения находят компромиссное решение и выбирают способ, приемлемый для обоих.
Дополнительные расходы покупателя
Помимо стоимости квартиры, покупатель недвижимости в Литве должен погасить нотариальные расходы. В стандартном порядке эти суммы вносит продающая сторона или агентство, но иногда продавец, делая большую скидку, договаривается с покупателем об оплате 50/50. Услуги нотариуса составляют примерно 4-5% от продажной стоимости объекта, сюда входит контроль чистоты сделки, проверка информации по недвижимости, перевод документов (при необходимости). В некоторых случаях отдельно оплачиваются справки на продажу – 100-150 €. Расходы за регистрацию в Центре регистров доходят до 2% от цены жилья, государственная пошлина ~ 35 €. Комиссию риелтора в размере 2-3,5% обычно оплачивает продавец. Если новый владелец – россиянин, и у него возникнет желание иметь нотариальный договор на родном языке, перевод заказывается предварительно и оплачивается отдельной суммой.
Все документы по сделкам, согласно Конституции Литвы, оформляются на литовском языке. То же касается перевода возможных доверенностей или иных дополнительных документов. Литовский трансфер при осмотре объектов, поездки в Центр регистров и другие перемещения, касающиеся оформления документов, оплачиваются агентством. Если покупатель так ничего и не выбрал, все транспортные расходы ему придется погасить самостоятельно. Иногда новому собственнику приходится оплачивать и пересылку документов из Регистра (по договоренности с агентством).
Налоги на недвижимость в Литве
Квартиры на первичном рынке Литвы облагаются налогом на добавленную стоимость, равным 21% от цены объекта. Приобретая квадратные метры в новостройках, покупатель сразу оплачивает сумму с включенным НДС. Земельный налог в ЛР составляет 1% от кадастровой цены и уплачивается ежегодно за площадь земельного участка превышающую 3 га. Собственники квартир освобождены от земельного сбора. В 2012 году литовские власти ввели налог на элитную недвижимость, стоимость которой превышала 1 млн литов (~ 286 тыс. €). Владельцу жилья следовало вносить 1% с суммы превышения. В 2020 году налоговые пределы были снижены до 150 тыс. €, таким образом плательщиков «элитного» налога в республике стало гораздо больше. Если отдельный муниципалитет установит свою ставку ниже государственной, то налог на недвижимость в зоне данного самоуправления составит 0,5%.
Можно ли взять ипотеку?
Литовские банки не оформляют ипотечных кредитов на иностранных граждан, сегодня даже литовцам их выдают со сложностями. Запросить ипотеку, чтобы купить недвижимость в Литве, можно только при наличии вида на жительство в республике. Годовые ставки колеблются в пределах 5-8%, сроки зависят от возраста заемщика. Россиянин может воспользоваться возможностью кредитования посредством банка РФ, но под очень большие проценты – до 18% годовых.
Регистрация права собственности
Все объекты недвижимости в Литве занесены в единый регистр Центра Nekilnojamo Turto Registro. По каждой квартире, дому или земельному участку здесь описаны: данные собственника; дата приобретения; площадь недвижимости; стоимость покупки; возможные задолженности. Всем объектам присуждаются кадастровые и регистрационные номера. Выписка из регистра является гарантией полного права собственности для владельца жилья. Для регистрации нового собственника в Центр регистров подаются следующие документы:
- юридический акт (договор) о переносе прав собственности;
- справка о погашении налоговых задолженностей;
- просьба закрепления владельца за жильем;
- инвентаризационное дело на объект недвижимости;
- согласие супруга(и) на отчуждение собственности;
- квитанции уплаты государственных пошлин.
В стандартном порядке регистрацией обязан заниматься риелтор, процедура происходит за 7-10 дней. Если иностранный покупатель отсутствует в Литве, он может получить документы от риелтора по почте (так было ранее). Сегодня свидетельства на право собственности в бумажном виде не оформляются, подтверждение можно увидеть на официальном сайте Регистра. На руках у покупателя в качестве доказательства остается договор купли-продажи.
Расходы на содержание
Сфера по обслуживанию недвижимости в Литве подразумевает содержание здания, благоустройство окружающей территории, отопление, подачу газа, воды и электричества. Платежи, не зависящие от счетчика, рассчитываются согласно полезного метража жилплощади. По информации из открытых источников, литовские тарифы таковы:
- газ – 0,45 € за кубометр;
- холодная вода – 1,2-5 € за куб, в зависимости от муниципалитета;
- горячая вода – 5,7 € за кубометр;
- электроэнергия – 0,13 € за кВт⋅ч;
- уборка подъездов и вывоз мусора – 2-7 € за кв. м;
- доставка газа – 3-10 € в месяц;
- центральное отопление – 4,24 цента за кВт⋅ч (без НДС);
- уход за территорией двора – 0,06 € за кв. м.
В среднем, общая сумма коммунальных расходов за квартиру составляет 110-150 € в месяц зимой и 30-50 € летом. Те, кто собирается купить дом в Литве, должны быть готовы к следующим затратам – до 200 € в зимний период и до 100 € в летний, при площади жилища около 100 квадратов. Расходы на содержание жилья зависят и от локации объекта недвижимости, больше других платят жители Вильнюса, низкие платежи в отдаленных районах и маленьких населенных пунктах.
Особенности литовского рынка недвижимости
На текущий момент спрос литовского рынка недвижимости значительно опережает предложение, потому и цены стабильно растут. Однако местные жители не привыкли откладывать покупку квартиры на будущее, благодаря достойным заработным платам и выгодной ипотеке, они активно приобретают жилье. Наибольшее число предложений наблюдается в столице, здесь хорошо развит первичный рынок, при чем это касается и частных домов.
Покупка квартир в Литве – инвестиция, выгоду от которой еще не до конца оценили россияне. Жители РФ редко приобретают недвижимость в Литве у моря, отдавая предпочтение уютным домикам балтийского побережья Латвии или Эстонии. Для многих решающим фактором является обширная береговая линия, которая не так велика в Литве, но количество никогда не определяло качество. Великолепные пляжи Паланги и Клайпеды говорят сами за себя.
Купить дом в Литве можно и в центральных областях, любители активной городской жизни оценят по достоинству исторические здания Вильнюса и Каунаса. Средний коттедж в Вильнюсе обойдется его владельцу в 95 тыс. €, подобный домик в удаленных от столицы регионах – всего в 35 тыс. €. Виллы у моря – самая дорогая категория литовской недвижимости – таунхаус среднего уровня можно купить за 150 тыс. €. Примерно столько же стоят и обустроенные квартиры на побережье, но если удаляться от Балтики, то можно купить апартаменты за 90 тыс. €, или найти квартиру в столичной новостройке за 50 тыс. €.
Потенциальным инвесторам будет интересно, что за третий квартал 2020 года цены на недвижимость в крупных литовских городах поднялись на 4%, а число сделок купли-продажи домов и квартир увеличивается на 6-10% в год. Апартаменты в Вильнюсе сдают в аренду за 1-1,2 тыс. € в месяц. Покупка литовских квартир и домов не связана с какими-то дополнительными сложностями для россиян, белорусов или украинцев, закон полностью лоялен к иностранным покупателям. Литва привлекательна географической близостью и часто звучащей на литовских улочках русской речью, а относительно невысокие для Евросоюза цены делают недвижимость в Литовской Республике все более популярной и востребованной.
