Покупка недвижимости в Италии
  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
(всего: 20 голосов, в среднем: 4.9 из 5)

Покупка недвижимости в Италии

Недвижимость в Италии для граждан России, Украины, Беларуси и других стран СНГ. Типы и поиск недвижимости. Пошаговая процедура покупки жилья. Популярные регионы для недвижимости. Что дает недвижимость в Италии? Можно ли получить гражданство?
Последнее обновление: 20 мая 2021г.
фотография Людмила Кулибенко
Автор:
юрист, специалист по иммиграционным программам, редактор MigraTop

Величественный Рим, утонченная Флоренция, сельская идиллия Тосканы и нетронутая красота Сардинии — все это об Италии, стране, покорившей сердца миллионов жителей планеты своей историей, культурой и непревзойденной кухней. Приобрести квартиру в Венеции или уютный домик в бухте Амальфи сегодня появилась возможность и у граждан бывшего Советского Союза. Недвижимость в Италии может стать прекрасным местом для семейного отдыха, или прибыльным капиталовложением.

Посетить Апеннинский полуостров в качестве туриста – это испытать восторг перед удивительной красотой и величественностью архитектуры древнего государства, навсегда влюбиться в залитые солнцем виноградники и белоснежные пляжи Средиземноморья, открыться навстречу гостеприимству шумного и добродушного народа, почувствовать ритм современной европейской страны. Купить недвижимость в Италии – это стать ее частью, получить возможность приезжать в любое время и ощутить «на вкус» особенности и традиции местного общества, которые недоступны праздному путешественнику. Для более прагматичных предпринимателей, недвижимость в Италии означает неплохое капиталовложение, особенно на фоне экономического кризиса, когда цены на квартиры и дома упали почти на 10%.

Какая недвижимость доступна иностранцам?

В плане возможностей для приобретения недвижимости в Италии, иностранцы абсолютно равны в правах с местными жителями. Гражданин любой страны, обладающий достаточными средствами, может купить дом, квартиру или апартаменты для проживания, коммерческое строение для ведения бизнеса или земельный участок под застройку. Оформляются сделки, как на физическое, так и на юридическое лицо. Кроме того, иностранец может вложить средства в акции или ценные бумаги итальянских компаний, владеющих недвижимостью на территории страны.

Для россиян, наслышанных о красотах туристической Италии, такое приобретение может показаться слишком дорогим. На самом деле все зависит от региона страны и класса недвижимости. Отдаляясь от знаменитых курортов, можно найти совсем недорогие апартаменты, расположенные в не менее живописных местах. Например, трехкомнатная квартира в Риме обойдется приблизительно в 700 тысяч евро, двухкомнатная в Сан-Ремо – в 300 тысяч евро, люкс апартаменты на знаменитом озере Лугано – в 3 млн евро. В то же время в Калабрии, расположенной на живописнейшем Тирренском побережье, двухкомнатную квартиру с видом на море можно приобрести за 19-28 тысяч евро. Для тех, кто мечтает недорого купить квартиру в деревне Италии, стоит обратить внимание на девственную красоту Сардинии или скалистое побережье солнечной Апулии. Очень популярны, а значит и дороги, дома на берегу озер Комо, Гарда и Маджоре. Альтернативой может стать недвижимость, расположенная на не менее привлекательных Тразимено и Больсена.

Привилегии и обязательства иностранных покупателей

Покупка недвижимости в Италии дает возможность иностранному гражданину оформить шенгенскую мульти визу. С этим документом можно приезжать в страну на 3 месяца каждые полгода и путешествовать по другим государствам Евросоюза. Одновременно, у иностранного владельца появляются и обязанности перед законодательством Италии: он должен регулярно оплачивать налоги и коммунальное содержание недвижимости. Кроме того, россияне, украинцы и белорусы, оставшиеся резидентами своих стран, несут налоговую ответственность перед «материнским» законодательством за владение иностранной недвижимости.

Что дает недвижимость в Италии?

Чтобы оценить положительный эффект от приобретения недвижимости в Италии, следует четко понять: для чего она вообще нужна? Если преследуемая цель – отдых на средиземноморском побережье, то здесь сплошные плюсы: мягкий и теплый климат; белоснежные благоустроенные пляжи, увлекательнейшая «экскурсионка» и никогда не оставляющая равнодушным богатейшая кухня Италии. Каждый приезд в страну станет праздником для души, а отдохнуть здесь будет интересно и большим семьям с детьми, и одиноким путешественникам.

Недвижимость в Италии для русских предпринимателей может стать долгосрочной инвестицией и приносить прибыль от сдачи в аренду. В этом случае положительными моментами можно считать:

  • Устойчивость итальянского рынка недвижимости и стабильный рост стоимости его объектов.
  • Хорошие перспективы аренды: страну ежегодно посещают миллионы туристов и большое количество учащейся молодежи.

Сдавать квартиру в Италии не сложно, для этого нет необходимости постоянно проживать в стране. Местный агент по недвижимости, за определенное вознаграждение, возьмет на себя все вопросы по обслуживанию апартаментов. Следует учесть, что права долгосрочных арендаторов защищаются законодательством и выселить «в любой момент» их не получится. Кроме того, дорогостоящие объекты недвижимости обладают низкой ликвидностью, продавать их можно долгие годы.

Для украинцев, россиян и белорусов, планирующих жить, работать или учится в Италии, наличие собственного жилья станет несомненным плюсом. Однако, следует знать, что факт покупки недвижимости в Италии не может быть основанием для получения ВНЖ. Оформить вид на жительство можно для ведения бизнеса, при переезде к родственникам, на основании трудовой деятельности или учебы. Наличие дома или квартиры в Италии станет в этом случае дополнительным бонусом при вынесении решения.

Порядок покупки недвижимости

Процесс приобретения недвижимости в Италии занимает от 3 до 12 недель и коренным образом отличается от аналогичной процедуры в РФ, Белоруссии или Украине. Иностранному гражданину, не знакомому с тонкостями итальянского законодательства, имеет смысл обратиться к услугам квалифицированного юриста. Особенно, если потенциальный покупатель не владеет итальянским языком. В любом случае, прежде чем купить недвижимость в Италии, сначала необходимо найти объект, достойный внимания.

Поиск недвижимости

Прежде, чем приступить к поиску недвижимости в Италии, необходимо четко уяснить какой тип жилья интересен: домик на берегу озера, апартаменты в крупном курортном городе или небольшое жилье в сельской местности и какова будет его граничная стоимость.  Далее необходимо определиться с назначением недвижимости: апартаменты для отдыха, квартира для постоянного проживания или жилье для сдачи в аренду. Это важно по двум причинам:

  1. Приобретая недвижимость «для себя», покупатель ориентируется только на свой вкус и свои возможности. Он может купить уединенный домик на скалистом побережье, куда кроме него никто не сможет попасть. Сдавать такую недвижимость в аренду будет сложно. Необходимо учитывать наличие транспортных развязок, близость магазинов, автозаправок и пр.
  2. Если иностранный гражданин не собирается постоянно жить в Италии, а недвижимость рассматривается только как способ инвестиций, следует учесть ликвидность объекта. Недорогое жильё, расположенное в районе с хорошей инфраструктурой, продать легче, чем дорогостоящие апартаменты в уединенной бухте.

Личный и тщательный осмотр приобретаемого объекта будет совсем нелишним. Недвижимость в Италии у моря или озера, часто подвергается «нападениям» сырости и плесени. Следует тщательно осмотреть стены, потолки и цокольные помещения перед покупкой. Если внимание покупателя привлек старый дом в живописном месте, и он планирует перестроить его «под себя», необходимо уточнить в местной коммуне: на каких условиях возможна перепланировка? Хорошую службу могут сослужить и советы соотечественников, уже прошедших процедуру покупки недвижимости в Италии.

Определившись с типом жилья и желаемым районом его расположения, можно приступать непосредственно к поиску объекта. Это может быть самостоятельная работа или услуги профессионального риелтора. С юридической точки зрения, участие посредника не обязательно, но может значительно ускорить и облегчить процесс подбора недвижимости по заданным параметрам. Особенно, если учесть, что итальянское направление очень востребовано у россиян, белорусов и украинцев, и многие риэлтерские агентства имеет в штате русскоговорящего сотрудника. Часто бывает, что само агентство основано бывшим соотечественником, который готов оказать помощь опираясь на «родственный» менталитет.

Узнать цены на недвижимость в Италии и подобрать риелтора можно на интернет порталах, среди которых самые популярные:

  • Tecnocasa.
  • Cercacasa.it.
  • Immobiliare.it и пр.

Легальный риэлтор в Италии должен быть внесен в реестр торгово-промышленной палаты и иметь сертификат, подтверждающий его профессиональный уровень. Перед началом сотрудничества добросовестный агент предъявляет документы заказчику.

Подписание договора

Процедура оформления сделки с недвижимостью многоступенчатая, и каждый этап юридически важен. Алгоритм подписания договора будет следующим:

  1. Codice fiscale – индивидуальный налоговый номер, содержащий личные данные предъявителя. Без него невозможны никакие операции с государственными структурами Италии. Выдают его в отделении налоговой службы страны или в посольстве Италии на родине покупателя.
  2. Счет в итальянском банке – имеет смысл открыть как для удобства расчета при сделке, так и для оплаты дальнейших коммунальных и налоговых платежей. Это не является обязательным требованием. Допускается перевод денег и с иностранных счетов, но малейшая задержка может сыграть «злую шутку»: средства не поступят до подписания купчей, и сделка будет аннулирована.
  3. Резервация недвижимости – фактически, это прописанное на бумаге предложение покупателя о сумме, которую он готов заплатить за желаемый объект и сроках ее выплаты. При достижении согласия между продавцом и покупателем, в документ вносятся: юридические данные обоих; условия и сроки подписания следующих документов; размеры штрафных санкций за сорванную сделку. После этого покупатель вносит залог на счет продавца в размере 10% от стоимости выбранного объекта, или 30%, если недвижимость приобретается в кредит.
  4. Предварительный договор – не является обязательным, но служит дополнительной гарантией сделки, особенно если стоимость объекта высока, а сроки выплат растянуты по времени. Оформляется договор нотариусом и содержит: данные обеих сторон; сумму сделки и условия ее выплаты; кадастровые характеристики и описание объекта. Нотариус проводит документальную проверку недвижимости и с момента подписания договора сделка считается необратимой. Работа риэлтера (если он был) на этом этапе окончена, и покупатель может с ним рассчитаться.
  5. Купчая или договор купли/продажи – подписывается двумя сторонами в присутствии нотариуса и юридически заверяется. Предварительно, нотариус еще раз проверяет объект сделки. Во избежание юридических казусов, для иностранного покупателя, не владеющего итальянским языком, приглашаются переводчик и два свидетеля, понимающих оба языка, либо иностранный гражданин делегирует своего доверенного представителя, владеющего итальянским языком.

Подписание договора завершается внесением ипотечного и кадастрового налогов, гербового сбора, оплатой регистрации недвижимости в кадастровом реестре и расчётом с нотариусом. После чего можно начинать оформление договора на предоставление коммунальных услуг на имя покупателя.

Оплата сделки

Купить дом в Италии за наличные деньги невозможно – это запрещено на законодательном уровне. Оплату производят подтвержденными чеками итальянского банка, в котором открыт счет покупателя, или перечислением средств из иностранных банков на расчетный счет продавца, а в некоторых случаях – на доверительный счет нотариуса. Необходимо обратить внимание на два момента:

  1. Деньги на счету должны быть в день подписания договора купли/продажи.
  2. Расчёты производятся в евро, поэтому необходимо учитывать затраты на конвертацию (при перечислении с иностранных счетов).

Итальянские банки готовы предоставить ипотечный кредит для нерезидентов страны сроком от 15 до 30 лет. Годовые ставки в 2021 году колеблются в пределах 2,8-5,5 %. При этом:

  • Банк самостоятельно оценивает выбранный объект недвижимости.
  • Кредит возможен при наличии 50-60% первоначального взноса.
  • Валюта кредитования – только евро.
  • Банк берет комиссию за рассмотрение заявки, выдачу кредита и оценку недвижимости.
  • Срок принятия решения от 2 недель до 2 месяцев, при отсутствии гарантий положительного ответа.

Выплата оговоренной в купчей суммы на приобретении недвижимости в Италии – далеко не единственная финансовая «потеря». Новому владельцу придется еще существенно «раскошелиться». Во-первых, это налоги, непосредственно связанные с приобретением самого недвижимого объекта:

  1. Registro (реестровый) – от 200 евро до 9% от стоимости жилья.
  2. Catastale (кадастровый) – от 50 до 200 евро.
  3. Ipotecaria (ипотечный) – от 50 до 200 евро.
  4. IVA (НДС) – до 10% за жилье эконом класса и до 22% за недвижимость люкс класса.

Размер налога и необходимость его уплаты зависят от типа недвижимости и налогового статуса продавца (юридическое или физическое лицо). Иностранцы, не имеющие вида на жительство в Италии, выплачивают более высокие суммы, чем граждане страны. Однако, законодательство позволяет снизить налоговую «планку» в трех случаях:

  1. Приобретенное жилье официально не относится к недвижимости премиум или люкс класса.
  2. Купленная квартира или дом – единственный объект недвижимости на территории страны у данного покупателя.
  3. В течении 18 месяцев, с момента совершения сделки, иностранный гражданин оформляет ВНЖ в Италии и регистрируется по адресу недвижимости.

Воспользоваться льготой и не оформить вид на жительство – нельзя. Придется вернуть в казну разницу между налоговыми ставками и «добавить» к этому штраф в размере трети от всей суммы. Во-вторых, придется выплатить:

  • Гонорар риэлтору и нотариусу, размер которого зависит от стоимости недвижимости.
  • Комиссию за регистрацию жилья в кадастровом реестре.
  • Стоимость подключения коммуникаций (для новостроек).
  • Гонорар переводчику и консультанту (если они были).

Оформление права собственности

Договор по приобретению недвижимости в Италии набирает юридическую силу только после регистрации права собственности нового владельца. Для этого, нотариально заверенный акт о состоявшейся сделке передают на регистрацию в Департамент кадастрового реестра. Через месяц-полтора иностранный покупатель получает на руки выписку из Государственного Регистра, где он указан полноправным собственником приобретенной недвижимости в Италии.

Расходы на содержание

Приобретая недвижимость в центре Европы, новоиспечённому владельцу следует помнить, что помимо разовых затрат на покупку, ежегодно придется «расщедриваться» и на содержание жилья. Во-первых, это налог на недвижимость, который рассчитывается по ставкам конкретного региона и зависит от кадастровой стоимости объекта. Во-вторых, взносы по обязательному страхованию имущества. Их размер составляет, приблизительно 2% от стоимости жилья. В-третьих, суммы на поддержание порядка на прилегающей территории и внешний ремонт здания. И конечно, коммунальные платежи, которые зависят от типа объекта, его класса и тарифов, действующих в данном регионе проживания.

Особенности итальянского рынка недвижимости

Италия великолепна «от края и до края»! Каждый сантиметр этой древней земли наполнен солнечным светом, морским бризом и уникальной историей. Купить недвижимость в Италии – мечта многих людей из разных уголков планеты. Не исключение и граждане РФ, Белоруссии, Украины.

Северная часть страны – наиболее развита экономически и считается самой престижной для проживания. Здесь расположен Милан – центр европейской моды и Венеция – романтическая и туристическая столица мира. Цены на недвижимость в регионе часто превышают 10 тысяч евро за метр квадратный, а средней считается цена в 4 тысячи евро за метр квадратный. Квартиры, апартаменты, пентхаузы и отреставрированные особняки пользуются повышенным спросом и обладают высокой ликвидностью. Из-за большого наплыва туристов, недвижимость в этом регионе выгодно сдавать в аренду.

В центральной части страны расположилась живописнейшая Тоскана. Ее виноградники и оливковые рощи, небольшие пансионы, отели и фермерские хозяйства привлекают романтиков и деловых людей. Первые видят отличное место для уютной семейной жизни, а вторые – большие возможности в сфере агробизнеса. Такой интерес привел к тому, что цены на недвижимость в «сельском регионе» не уступают ценам на жильё в Риме, и колеблются в пределах 5-12 тысяч евро за квадратный метр. Недвижимость в столице государства, Флоренции и Пизе востребована круглый год с любой точки зрения.

Калабрия и Апулия – южные регионы, мало освоенные туристами. Здесь самое теплое солнце, самое чистое море, самая прекрасная природа и самая дешевая недвижимость в Италии. Купить квартиру в Калабрии можно за 10 тысяч, а дом за 20-30 тысяч евро. Сдавать жильё в аренду в этом регионе не имеет смысла, но для белорусов, россиян и украинцев, мечтающих приезжать в отпуск или поселиться в уютном уголке Италии, Адриатическое побережье станет настоящим раем.

Цены на недвижимость в Италии зависят от экономической развитости региона и наличия качественной инфраструктуры. Не меньшее значение имеет архитектурная и историческая значимость здания, его близость к морю, озеру или знаменитым курортам. Самые дорогие регионы: Венето, Ломбардия, Портофино, Тоскана и «звездный» остров Сицилия. Самые дешевые квартиры в Калабрии, Апулии, Кампании.

Пандемия 2020 года внесла изменения и в рынок недвижимости Италии. Из-за отсутствия туристов мало приобретается жилья для инвестиционных целей, а сдача квартир в краткосрочную аренду вообще утратила смысл. Тем не менее, обвала цен на недвижимость не произошло. Более того, в некоторых регионах спрос на жильё «для себя» даже вырос.

Учитывая реалии современного мира, большое значение имеет то, что купить недвижимость в Италии можно «дистанционно». Достаточно найти надежного человека, постоянно проживающего в Италии и оформить на него доверенность. Сделать это можно в консульстве страны на территории РФ. Документ заверяют апостилем и переводят на итальянский язык.

Приобретение недвижимости в Италии для инвестирования – мало освоенное направление среди бизнесменов стран бывшего Союза. Чаще его покупают как курортное или постоянное жильё. Это понятно: страна прекрасна в любое время года и просто не может наскучить. Тем не менее, недорогая недвижимость в Италии, расположенная на берегу моря или озера, может стать неплохим источником доходов или надежным долгосрочным вложением.

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
(всего: 20 голосов, в среднем: 4.9 из 5)
поделиться facebook
поделиться vkontakte
Людмила Кулибенко
Автор статьи:
юрист, специалист по иммиграционным программам, редактор MigraTop
Последние комментарии: