Недвижимость в Турции — прекрасная возможность для россиян, украинцев или для белорусов выгодно вложить собственные финансы и приобрести приятные бонусы. Особенно наплыв интересующихся данным вопросом иностранцев наблюдается в летний сезон. Климат является одним из решающих факторов при выборе страны обитания, а дом или квартира у моря — мечта многих людей. Наличие такой недвижимости в Турции — это возможность прилетать в любое время и не искать отель, а остановиться в своем законном жилище, либо переехать в данную страну насовсем, имея планы получить в дальнейшем гражданство. Также есть вариант сдавать приобретенные квадратные метры в аренду и получать пассивный доход.
До 2012 года в стране существовал «принцип взаимности». Сейчас же данный принцип отменен, для украинцев, россиян или белорусов это означает что они имеют право приобрести жилье почти в любом уголке страны. Покупателем может быть как обычный человек, так и физическое лицо с регистрацией в Турции. Несмотря на тяжелую экономическую ситуацию в мире, связанную с пандемией, данный вопрос не теряет популярности.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
Иностранные граждане имеют право на приобретение жилья не во всех регионах страны. Продажа на приграничных территориях запрещена, то есть на берегу Черного моря поселиться не получится. Приобрести недвижимость в Турции у моря можно в других городах на побережье Эгейского или Средиземного моря. Черноморское побережье и не пользуется особым спросом среди иностранных покупателей, особый интерес для них представляют объекты в столице.
Что касается формы недвижимости, то она может быть как коммерческой, так и жилой. Можно вложить средства и в еще строящееся здание. Поскольку в Турции активно возводятся новострои, таких предложений достаточно. Если же иностранца интересует земельный участок для дальнейшего самостоятельного строительства, то и данная возможность в стране предусмотрена: можно приобрести участок площадью не более 30 Га.
Права и обязанности покупателя
Приобретая недвижимость в Турции, иностранец автоматически получает соответствующие права и обязанности. Документ о праве собственности является достаточным основанием для оформления вида на жительство, при этом объект может быть любой стоимости. Если инвестиция в недвижимость превышает 250 тысяч долларов, то можно претендовать сразу на турецкое гражданство.
Что касается обязанностей, то владелец турецкой недвижимости обязан платить соответствующий налог. Не так давно в стране появился новый вид налога, которым облагается жилье стоимостью от 700 тысяч долларов. Разумеется, необходимо также вовремя оплачивать коммунальные платежи. Иностранный покупатель обязуется соблюдать турецкое законодательство в сфере недвижимости, где, например, четко оговорены правила сдачи объектов в аренду. Кроме того, нельзя забывать о законодательстве родного государства: необходимо передавать информацию при открытии счета в банке Турции.
Что дает недвижимость в Турции?
Как уже было сказано выше, недвижимость в Турции для русских является возможностью оформить ВНЖ или гражданство. Однако тут есть некоторые ограничения. Права на работу такой ВНЖ не дает, нелегальное трудоустройство чревато штрафами и депортацией. Можно работать только удаленно на другое государство либо запрашивать разрешение на работу у местного работодателя. Спустя пять лет непрерывного проживания в стране иммигрант имеет право подать заявление на гражданство, в котором могут и отказать. Даже сам вид на жительство выдают не всегда или не с первой попытки, поскольку турецкое законодательство несколько ужесточило процедуру выдачи подобных документов. Также обладатель ВНЖ обязан проживать в стране минимум 8 месяцев в году, иначе можно лишиться разрешения.
Если же стоимость недвижимости в Турции превышает 250 тысяч долларов, то гражданство оформляется сразу, без промежуточных этапов. Однако данный объект должен находиться в собственности заявителя еще три года после получения паспорта.
Переехав в страну на основании инвестиций в недвижимость и получив документ на долгосрочное проживание, иностранец получает также право на высококачественное медицинское обслуживание, бесплатное обучение для детей, бесплатное посещение курсов турецкого языка. Жизнь в Турции имеет массу преимуществ: солнце, теплый климат, море, доступные овощи и фрукты круглый год.
Порядок приобретения недвижимости
Процесс приобретения недвижимости в Турции не ограничивается подписанием договора купли-продажи. Это процедура, состоящая из нескольких этапов, каждый из которых требует внимания. Бдительность нельзя терять от начала поиска объекта и до момента, когда документ о праве собственности уже находится на руках нового владельца.
Поиск недвижимости
Перед тем, как купить недвижимость в Турции, необходимо ознакомиться с местным рынком. Также необходимо определиться какая именно форма недвижимости в приоритете: готовая квартира либо дом старой застройки, новострой или еще строящийся объект. Объявления можно посмотреть на различных сайтах. При выборе необходимо быть крайне внимательным, особенно если бюджет ограничен и рассматриваются недорогие варианты. Недорого можно купить квартиру в деревне Турции, но это будет далеко от моря и необязательно в хорошем регионе. Если на глаза попадаются объявления о дешевой недвижимости в Стамбуле и других крупных городах, то тут два варианта: состояние объекта крайне неудовлетворительное и придется потратиться на хороший ремонт, либо орудуют мошенники.
Нельзя не упомянуть о таком аспекте как климат и особенности строения жилья в Турции. В стране всегда влажно, зимой довольно холодно, но при этом центрального отопления в домах просто нет, его можно встретить только в крупных городах. В домах старой застройки жильцы вынуждены обогреваться кондиционерами либо импровизированными обогревателями. В новостроях же предусмотрены трубы, к которым можно подсоединить батареи для индивидуального отопления. Но и такая возможность есть не везде. Поскольку в основном недвижимостью в Турции иностранцы интересуются летом, то данный аспект не учитывается. Однако стоит обращать на него внимание.
Перед тем, как купить недвижимость в Турции, необходимо также проверить не находится ли объект в залоге. Встречаются случаи продажи чужой квартиры, которая была передана в залог, либо же застройщик продает не свои квартиры, а принадлежащие землевладельцу. Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций, необходимо требовать ТАПУ и ИСКАН на объект. Если продавец не желает предъявлять их либо их просто нет, то лучше отказаться от сделки. Но для проверки бумаг необходимо обладать знаниями в сфере турецкого законодательства и знать язык, если процесс происходит без посредников, в противном случае для иностранцев эти бумаги не принесут пользы. Если в процессе участвует риелтор, то проверку объекта он возьмет на себя.
Не стоит бояться работы с риелторами, однако к выбору специалиста необходимо подходить ответственно. Если есть знакомые с подобным опытом, стоит проконсультироваться у них, возможно получится взять контакты проверенного риелтора. Если же такой возможности нет, то придется искать самостоятельно через интернет. В таком случае необходимо читать отзывы на форумах, различных сайтах, иначе есть вероятность угодить в неприятную ситуацию.
Подписание договора
Вопрос, которым стоит заняться заранее перед тем как купить недвижимость в Турции – открытие счета в банке. Во-первых, он необходим для проведения сделки, во-вторых, он пригодится при оплате коммунальных платежей и оформлении ВНЖ. В большинстве банков присутствуют русскоговорящие работники, которые помогут в данном вопросе. Для открытия счета понадобится ИНН, который получается очень просто в налоговой службе. Кроме налогового номера необходимо предоставить заграничный и гражданский паспорта. Счет может быть в евро, долларах либо в лирах. Он может быть пустым, а можно внести средства сразу после открытия.
Процесс покупки недвижимости в Турции, а точнее его формальная часть, начинается с заключения договора между продавцом и покупателем. В документе обязательно указываются сведения о сторонах, а также данные об объекте (план, дата сдачи и другие). Сроки оплаты также прописываются в договоре. Он подписывается в двух экземплярах, на турецком и на русском языках. От иностранца требуется только загранпаспорт.
Данный документ не подтверждает право собственности, даже после заверения у нотариуса. Документ собственности оформляется в Кадастровом управлении и является завершающим этапом. Нотариус не имеет права регистрировать сделку, он может лишь оформить контракт и заверить подписи.
Следующий этап после подписания договора – внесение залога, то есть бронь объекта. Сумма залога составляет от пяти до десяти процентов от стоимости недвижимости, она также прописывается в контракте. Если позже иностранец откажется от покупки, он не получит залог обратно, но если инициатором станет продавец, то сумма возвращается покупателю в двойном размере.
Оплата сделки
Оплата может производиться в любой валюте, данный аспект также фиксируется в договоре. Наиболее распространенный вариант оплаты – банковский перевод. Банк может затребовать договор в качестве подтверждения. Некоторые компании принимают оплату в России, Украине или Казахстане, в таком случае оплатить можно на родине. Часть суммы можно передать наличными.
Оплата может быть совершена не единоразовым платежом, а в рассрочку. Данный нюанс указывается в ТАПУ. Если платеж единоразовый, то вся сумма должна быть переведена к моменту оформления права собственности. Недвижимость в Турции можно приобрести в ипотеку даже в рублях. Один из турецких банков предлагает рассрочку на 10 лет под 18% годовых в рублях или под 7,8% — в евро.
Дополнительные расходы включают в себя:
- Налог – 4% от цены объекта, расчет ведется от кадастровой стоимости, а не рыночной.
- Кадастровый сбор за оформление ТАПУ – не более 150 евро.
- Нотариальная доверенность – необходима при дистанционном оформлении сделки, стоит 150 евро.
- Риелторская комиссия – индивидуально, обычно посредники хотят 3% от стоимости объекта, если речь идет о первичном рынке, то комиссию платит застройщик, а не покупатель.
- Индивидуальный технический паспорт – необходим для новостроев, стоит от 300 до 1000 евро.
- Страховка от стихийных бедствий – если учитывать сейсмическую активность, то это необходимая вещь, стоит до 150 евро.
- Подключение или переоформление коммунальных услуг – подключить к новострою будет стоить 300 евро, переоформление со старого владельца на нового стоит гораздо меньше.
Налог в размере 4% по правилам должен делиться пополам между продавцом и покупателем – по 2% с каждого. Но как показывает практика, весь налог оплачивает покупатель.
Регистрация права собственности
Документ права собственности или ТАПУ оформляется в Кадастровом управлении. Для это необходимо присутствие продавца, покупателя, риелтора и переводчика. Переводчик должен быть государственным, его подпись является обязательной, если покупающая сторона не владеет турецким языком. Оформление возможно исключительно после уплаты необходимых платежей.
ТАПУ содержит следующую информацию:
- Адрес.
- Фото собственника.
- Кадастровая регистрация.
- Площадь и состояние участка.
- Тип собственности.
- Стоимость объекта.
- Данные о предыдущих хозяевах.
- Данные о новом владельце.
- Дата предыдущей покупки.
- Номер и данные документа права собственности старого владельца.
- Дата покупки новым владельцем.
- Печать и подпись госслужащего.
Заявление на ТАПУ подает продавец, с момента подачи заявления необходимо ожидать пять дней. После передачи данного документа покупателю последний является полноправным владельцем недвижимости в Турции. Оформление ТАПУ, получение ИНН и решение иных вопросов можно совершить удаленно через представителя покупателя. В таком случае необходима доверенность, которая оформляется в посольстве Турции на родине.
Расходы на содержание
Приобретая недвижимость в Турции необходимо учитывать дальнейшее содержание помещения. Владелец обязан своевременно оплачивать все платежи, в которые входит электричество, вода, покупка газа и другие пункты. Расчет коммунальных услуг происходит по счетчикам, оплата ежемесячная. Также собственник должен внести айдат – плату за обслуживание и содержание недвижимости и прилегающей территории. Самые дорогие услуги – это именно айдат и электричество. Размер айдата зависит от многих факторов, поскольку включает в себя:
- Ремонты.
- Зарплату сотрудников.
- Уход за бассейнами и газонами.
- Вывоз мусора.
- Незапланированные расходы.
Плата за обслуживание недвижимости в Турции зависит также от инфраструктуры и типа жилья, для вторичного рынка в среднем она составляет 10 евро в месяц. Отказаться от него нельзя, даже если в квартире подолгу никто не живет.
Дорого обходится также электричество, с ним в отдельных регионах проблемы, необходимо иметь генератор. Обогреватели, бойлеры, освещение, бытовая техника – все это потребляет электроэнергию. Кроме того, счет за электричество включает несколько налогов: муниципальный тариф, налог на добавленную стоимость, отдельная оплата радио и телевидения и другие. 1 кВт-час в Турции стоит 0,9 лир. Если не сильно расходовать электричество, то в месяц счет составит 500 лир.
Квартплаты за недвижимость в Турции нет, жильцы сами выбирают, какие услуги они желают оплачивать. Горячей централизованной воды тоже нет, в каждой квартире или доме стоят индивидуальные водонагреватели. 1 кубометр холодной воды в стране стоит 3,20 лиры, в среднем в месяц за воду необходимо заплатить 20 лир. Конкретная сумма зависит от показаний счетчика на воду.
Отопление в квартирах встречается нечасто, в основном это собственные котельные. Отапливают электричеством или газом, соответственно эта сумма прибавляется к общей квитанции. Что касается газа, то для приготовления пищи его необходимо покупать в баллонах. В крупных городах встречается газовое отопление, которое стоит порядка 200 лир. К коммунальным платежам можно отнести интернет, который стоит до 180 лир в месяц.
Оплата платежей производится на почте, в отделениях банков, через банкоматы или при помощи интернет-банкинга. Средства зачисляются в течение трех дней, это стоит учитывать, чтобы избежать штрафов за просроченные платежи. Даже если никто не проживает в квартире, ежемесячные обязательные платежи необходимо оплачивать, иначе владельцу грозят штрафы.
Особенности турецкого рынка недвижимости
Недвижимость в Турции остается довольно востребованной, а новострои возводятся с большой скоростью. Наиболее популярные в этом плане города – Стамбул, а также курортные Аланья, Кемер, Мармарис и другие. Цены на недвижимость в Турции разные: в Аланье можно найти жилье стоимостью от 35 тысяч долларов, в Мармарисе – от 45 тысяч. Более престижные города диктуют более высокие цены: в Калкане они стартуют от 90 тысяч долларов. Если постараться, то можно найти выгодные предложения и дешевые квартиры, но, как правило, это возможно в небольших городах или деревнях. Вопрос где купить недвижимость решается в зависимости от бюджета покупателя.
Дешевая недвижимость в крупном городе – это привлекательное предложение, но зачастую подозрительное. Схемы мошенничества здесь самые разные. Нечестным риелторам играет на руку тот факт, что иностранец не знает толком языка и турецкого законодательства. Очень часто турецкая сторона приводит своего переводчика, который специально умалчивает о важных пунктах договора. Особенно мошенничество процветает в случаях, когда иностранец желает приобрести недвижимость и сразу сдавать ее в аренду. В таких случаях риелторская компания обещает сопровождать объект в данном вопросе, а по факту квартира простаивает, арендаторов нет, а те деньги, которые получает владелец – это часть переплаты, ведь по факту жилье стоило на порядок меньше. А затем компания просто сообщает о том, что договор сопровождения объекта продлевать не будет. Поэтому стоит внимательно относиться к предложениям дешево и быстро купить дом в Турции.
Даже если риелтор хороший и надежный, вопрос сдачи недвижимости в аренду в Турции – не самый простой. Наиболее распространенная ситуация: турок снимает жилье, владельцем которого является иностранец, а затем остается без работы, специально или делает вид. Согласно законодательству иностранец не имеет права его выселить, даже если оплата не производится годами. Таким образом турок получает бесплатное жилье, а владелец – огромные счета за коммунальные услуги и невозможность выселить арендатора. Поэтому покупка недвижимости в Турции с целью дальнейшей сдачи не всегда является хорошей идеей.
Купить недвижимость в Турции и безопасно провести сделку можно. Главное – быть внимательным на каждом этапе и не бояться требовать документы для проверки статуса объекта. Покупка недорогой недвижимости в Турции подойдет тем, кто хочет оформить ВНЖ и проживать в стране дольше 6 месяцев в году в собственном жилье, а покупатели побогаче смогут оформить гражданство незамедлительно. Доверять турецким риелторам можно, но стоит выбирать проверенных. Стоит опросить знакомых или почитать отзывы на сайтах и форумах. Лучше заплатить за услуги хорошего риелтора, чем заниматься данным вопросом самостоятельно. Даже на родине есть риск возникновения неприятной ситуации без помощи опытного специалиста, а в чужой стране – тем более. Поэтому тем, кто хочет приобрести недвижимость в Турции, следует запастись терпением и не терять бдительность, тогда весь процесс пройдет легко и без проблем.
