По оценкам экспертов, стоимость жилой недвижимости в Австрии в 2020 году выросла в среднем на 2%. При этом, самый высокий «прирост» показало жилье стоимостью около миллиона евро – от 4 до 7%. Комфортабельные квартиры и элитные апартаменты, коттеджи и шале в предгорьях живописнейших Альп всегда были и остаются востребованы у иностранных покупателей. Купить недвижимость в Австрии «для себя» или коммерческого использования сегодня могут и граждане РФ, Украины и Беларуси.
Цены на недвижимость в Австрии низкими не назовешь. Это главная причина, по которой большинство местного населения предпочитает арендованное жильё. Большая часть приобретающих объекты недвижимости в собственность – иностранцы. Блистательная Вена, университетский Грац, курортные Зальцбург и Тироль, и престижный Форарльберг привлекают внимание покупателей со всего мира. Однако, законодательства федеральных земель, регулирующие покупку недвижимости в Австрии, имеют целый ряд юридических особенностей. В первую очередь они касаются граждан из третьих стран, не входящих в Европейскую экономическую зону.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
Государственным законом Австрии «О приобретении недвижимости иностранцами» установлены ограничения на продажу и запрет на смену назначения сельскохозяйственных земель. Этот же нормативный акт пресекает возможности спекуляций на рынке австрийской недвижимости: при продаже иностранцем жилья, приобретенного менее 10 лет назад, государственная пошлина составит треть от стоимости объекта. Дополнительные правила прописаны в законодательстве каждой федеральной земли.
Проще всего купить недвижимость в Австрии гражданам Евросоюза. В правах они приравнены к австрийцам и могут без особых проблем приобретать коммерческие или жилые объекты. Единственное ограничение – сельскохозяйственные угодья. На их покупку потребуется разрешение федеральных властей, которое в некоторых регионах получить весьма проблематично. Что касается граждан из третьих стран, в том числе из России, стать собственником недвижимости в Австрии они смогут только получив разрешение комиссии по распределению земель – Grundverkehrskommission. Правила подачи заявления регулируются законодательством региона, на котором расположен объект. Срок рассмотрения ходатайства – от 2 недель до 3 месяцев. Стоимость – от 60 до 500 евро.
Каждое заявление рассматривается индивидуально и очень тщательно. Члены комиссии часто выезжают на объект для «оценки на месте» и запрашивают разрешение от Управления общественной безопасности Австрии. Большое значение при этом имеет предполагаемое использование жилья. Разрешение на покупку недвижимости для постоянного проживания получить намного легче, чем для временного. Из-за нехватки земель под застройку, Австрия не приветствует «дачного» использования жилых объектов. Особенно это касается курортных регионов, где купить недвижимость иностранцу в последние годы практически нереально. Жесткие ограничения на приобретение жилья действуют и в Форарльберге, из-за его географической близости к Швейцарии и Германии.
Права и обязанности иностранного собственника
Юридический факт обладания недвижимостью в Австрии наделяет собственника не только определенными правами, но и безусловными обязанностями перед законодательством страны и местной общиной. К первым относятся:
- Право владеть и распоряжаться объектом по своему усмотрению: обменивать, дарить, завещать, продавать и пр.
- Возможность самостоятельно принимать решение о перепланировке, ремонте, частичной или полной замене конструкций недвижимость.
- Право голоса на собраниях владельцев совместного имущества (для покупателей недвижимости в многоквартирных домах).
Следует так же знать, что физическое лицо может приобрести только один объект недвижимости в Австрии. Тип и метраж жилья в этом случае значения не имеют. Иностранным гражданам, имеющим криминальное прошлое или не способным доказать легальное происхождение своего капитала, в сделках с недвижимостью будет отказано. Среди обязанностей собственника:
- Регулярная уплата налогов и коммунальных начислений на содержание недвижимости.
- Соблюдение правил соседского домовладения в многоквартирных объектах.
- Обустройство ограждений и поддержание в чистоте территории вокруг частного дома.
- Соблюдение требований сервитута.
Сервитут – это ограниченная возможность использовать чужой земельный надел на определенный срок или до окончания конкретных обстоятельств. Например, подъездная дорога к дому соседа перекрыта для ремонта или монтажа городских коммуникаций. На все время работ люди получают возможность использовать для прохода или проезда соседские владения и собственник участка не имеет права запретить им это. Подать заявление об отмене сервитута владелец недвижимости может только если он наносит материальный урон имуществу.
Что дает недвижимость в Австрии?
Австрийская Республика – динамично развивающееся государство с очень высоким уровнем жизни. Страна входит в состав Европейского Союза и является членом ООН. Провозглашенный в 1955 году военный нейтралитет действует и поныне, что удерживает Австрию от членства в любых военных блоках и организациях. А еще, альпийская республика – это головокружительный венский вальс и знаменитая на весь мир опера, ароматный штрудель и таинственные замки, застывшие на берегу озер и склонах гор, фешенебельные горнолыжные и спа-курорты, удивительная опрятность городов и богатейшее культурное и историческое наследие. Жить в такой стране или хотя бы иметь возможность часто приезжать сюда – мечта многих иностранцев, в том числе жителей России и стран бывшего Союза.
Респектабельное европейское государство «по карману» далеко не всем. Покупка даже недорогой недвижимости в Австрии (по местным меркам) – дело затратное и хлопотное. Кроме того, возможность получения вида на жительство за приобретенную недвижимость законодательством государства не предусмотрена. Наоборот, чтобы купить недвижимость в Австрии иностранец должен сначала стать резидентом страны или получить разрешение земельной комиссии. Второй вариант хоть и закреплен юридически все же имеет опасный «подводный камень»: срок принятия решения иногда затягивается до года. Естественно, ни один продавец недвижимости столько ждать не будет, и сделка аннулируется. Хороший способ решения проблемы – оформить ВНЖ для финансово-независимого лица. В этом случае иностранный гражданин становится резидентом Австрии, обязуется проживать на ее территории не менее 6 месяцев в год и платить налоги в казну государства. Отсюда вывод: проще всего купить недвижимость в Австрии людям, желающим стать частью страны и заинтересованным в ассимиляции в местное общество. Кроме прав собственности на недвижимость такие граждане получают:
- Гарантию сохранности и приумножения вложенных средств, ведь недвижимость в Австрии не падает в цене даже в периоды экономических потрясений.
- Возможность жить в экономически и политически стабильном государстве и пользоваться всеми благами «европейской цивилизации».
- Доступ к лучшим мировым курортам, отличной экологии и удивительной альпийской природе.
- Возможность в дальнейшем оформить ПМЖ или гражданство Австрии, что позволит беспрепятственно перемещаться и вести предпринимательскую деятельность более чем в 170 странах мира.
Поскольку купить недвижимость в Австрии для русских без оформления ВНЖ достаточно проблематично, состоятельным гражданам имеет смысл оформить второе гражданство, например, Мальты или Кипра. Получив паспорт страны-члена ЕС, приобрести коммерческий или жилой объект можно практически беспрепятственно.
Порядок приобретения недвижимости
Перед покупкой недвижимости в Австрии необходимо четко сформулировать представление о ее назначении, метраже, стоимости и районе расположения. Одновременно с этим стоит обеспокоиться поиском нотариуса или сертифицированного юриста, который будет сопровождать сделку. Это особенно важно, если начинать покупку придется с оформления ВНЖ в Австрии.
Поиск недвижимости
Австрийская недвижимость радует неискушенного постсоветского гражданина «невиданным» разнообразием:
- Квартиры разного уровня комфорта.
- Элитные апартаменты и пентхаузы.
- Уютные мансарды, расположенные на крышах особняков.
- Стильные лофты, поражающие огромными метражами и неординарными дизайнерскими решениями.
- Квартиры с террасами, дающие возможность почувствовать себя обладателем «приусадебного участка» в многоквартирном доме.
- Квартиры сезонных рабочих – уникальная австрийская недвижимость, представляющая собой выделенную в отдельную полноценную квартиру территорию частного дома. Такое жильё имеет отдельный вход и все необходимые коммуникации.
А еще: частные коттеджи, виллы и поместья, таунхаусы, шале, резиденции и пр. Прежде, чем сделать окончательный выбор, следует определиться с назначением недвижимости и временем, которое в ней будет проводить будущий владелец. По срокам проживания недвижимость в Австрии делится на три вида:
- Для длительного проживания – объекты, предназначенные для постоянного проживания владельца или долгосрочной аренды: квартиры, частные дома, виллы и пр.
- Для длительного и краткосрочного проживания – жилье, используемое как основной дом с возможностью курортного поселения: семейные пансионы, мини-отели, небольшие гостиницы и пр.
- Туристические объекты – недвижимость, используемая только для краткосрочной аренды в курортный сезон. Такое жильё стоит дороже, но приносит хороший доход своему обладателю.
Тип недвижимости определит ее стоимость. Кроме того, в цене будут учтены:
- метраж апартаментов;
- район расположения недвижимости;
- близость и качество объектов инфраструктуры;
- состояние жилья.
Возраст дома не всегда определяет его техническое состояние. Точно так же квартира «под ремонт» необязательно окажется невыгодным вложением. Определить истинное состояние недвижимости могут только специалисты, а инициировать такую проверку в праве сам покупатель. Кроме технических огрехов эксперты проверят наличие долгов или других обременений на объекте. Заниматься поиском недвижимости в Австрии можно самостоятельно, просматривая сотни сайтов о продажах и консультируясь с «бывалыми» людьми. Можно обратиться к риэлтерам, которые подыщут апартаменты по заданным параметрам, проконсультируют в юридических вопросах и помогут с деловым сопровождением. Заключить договор о купле/продаже возможно и «дистанционно», назначив уполномоченного представителя. Чаще всего в его роли выступает нотариус или юрист.
Открытие счета в банке
Все финансовые операции, связанные с покупкой недвижимости в Австрии, оформляются только безналичным расчетом. Поэтому, уже на начальном этапе иностранному гражданину следует открыть личный счет в европейском банке. Австрийские власти с подозрением относятся к денежным переводам на суммы более 10 тысяч евро. Бывали случаи, когда и перевод в 5-7 тысяч евро необходимо было подтверждать документами о легальности средств. Чтобы избежать нежелательных временных проволочек и лишней документальной «возни», опытные юристы советуют открыть счет в любой другой стране, входящей в зону ЕС. С этого счета будет оплачена и сама недвижимость, и все расходы, связанные с ее приобретением. В дальнейшем его можно будет использовать на оплату налогов и коммунальных начислений.
Резервация объекта
Все переговоры между продавцом и покупателем недвижимости в Австрии оформляются документально. В письменном виде покупатель предлагает свою цену за объект, в письменном же виде продавец выражает отказ или согласие, или предлагает торг. Все бумаги сохраняются. Когда консенсус между обеими сторонами достигнут, подписывается «Предложение о покупке». Документ оформляется нотариусом, имеет юридическую силу и с момента его подписания недвижимость считается зарезервированной за конкретным покупателем. Ни одна из сторон уже не может отказаться от совершения сделки. В противном случае расходы по подготовке объекта и неустойки будут взысканы через суд. По австрийскому законодательству, подписание договора резервирования не обязывает покупателя вносить залог за недвижимость. Но иногда это происходит по обоюдному согласию сторон.
Заключение договора купли/продажи
Перед тем как подписать договор купли/продажи, иностранный покупатель имеет право запросить дополнительную консультацию и юридическую помощь нотариуса, который курирует сделку. Специалист уточнит:
- Является ли данный объект недвижимости собственностью продавца и имеет ли он право на его продажу.
- Совпадает ли предоставленная информация с записями в земельном кадастре и нет ли юридических препятствий для продажи объекта (ипотека, совместное владение и пр.).
- Все финансовые нюансы приобретения и передачи имущества.
После этого нотариус подготовит документы в налоговое управление с уведомлением о сделке, а покупатель переведет деньги на его доверенный счет. Продавцу стоимость недвижимости будет оплачена только после одобрения покупки федеральными властями и внесения соответствующих записей в земельный кадастр.
Подписание договора купли/продажи недвижимости в Австрии происходит в присутствии обеих сторон (или их уполномоченных представителей) и нотариуса. Юрист фиксирует согласие сторон и зачитывает текст документа. Достоверность подписанного договора подтверждается отдельным официальным заявлением. На руки продавцу и покупателю выдаются заверенные копии договора, а оригинал остается у нотариуса. На этом же этапе, иностранный покупатель оплачивает налог на передачу права собственности и получает разрешение на регистрацию сделки в земельной комиссии – Grundverkehrskommission. Сумма налога составит 3,5% от стоимости недвижимости. Кроме этого придется оплатить:
- нотариальный сбор;
- эксплуатационные расходы;
- регистрацию в земельном кадастре.
Регистрация права собственности
Иностранцу купить дом в Австрии без одобрения Комиссии по распределению земли невозможно. Вне зависимости от того, был оформлен вид на жительство или нет. Этот последний этап является государственной регистрацией прав нового собственника. Заявку в Комиссию отправляет нотариус и прилагает к ней:
- Полностью оформленный и заверенный договор купли/продажи.
- Документ от продавца, подтверждающий получение оплаты за недвижимость.
- Налоговое разрешение на регистрацию.
- Заявку на отмену резервации на имя покупателя.
Срок принятия решения от 2 недель до 2 месяцев. В случае положительного ответа, нотариус отправляет письмо с подтверждением и выпиской из земельного кадастра новому владельцу недвижимости в Австрии. В случае отказа деньги в полном объеме возвращаются покупателю. Удерживается только комиссия агентству и, иногда компенсация собственнику. Вся процедура занимает от 3 месяцев до полугода.
Расходы на содержание австрийской недвижимости
К обязательным ежегодным расходам на содержание жилого объекта в Австрии относят: налог на недвижимость и коммунальные платежи. Налог на недвижимость рассчитывают из ее кадастровой стоимости, которая часто ниже рыночной, ставки и повышающегося коэффициента. Дополнительно в расчетной формуле учитывается тип и назначение объекта и площадь земли, занятая застройкой. Размер повышающегося коэффициента в каждой федеральной земле свой. Например, в туристическом Зальцбурге он достигает 500%. Ставка налога для квартир намного ниже, чем для частных домов. Площадь земли под застройку делится на всех жильцов, а сам налог равными частями включается в коммунальные платежи. Владельцы домов, вилл и поместий вносят его единой суммой или разбив на 4 части в течение года. Тарифы на коммунальные платежи в Австрии зависят от региона страны, типа недвижимости и спектра предоставляемых услуг. К обязательным платежам относят:
- водоснабжение и канализацию;
- электроэнергию;
- газ;
- отопление;
- согласованные с управляющей компанией взносы на содержание недвижимости (для владельцев апартаментов в многоквартирном доме).
Управляющая компания выбирается общим собранием жильцов и решает текущие вопросы по содержанию дома: выполнение необходимых ремонтных и строительных работ, поддержание порядка на прилегающей территории и пр. Если компания не справляется со своими обязанностями, жильцы нанимают другую. Размер коммунальных платежей – фиксированная сумма, которая рассчитывается из прошлогодни показаний счетчиков. Если в текущем году потребление энергоресурсов увеличится – увеличится сумма платежей в будущем году, если уменьшится – в следующем году платежки «полегчают». Страхование недвижимости в Австрии оформляют по желанию. В многоквартирных домах – если за него проголосует большинство жильцов, в частных – если собственник дорожит своим имуществом и финансовой безопасностью.
Особенности австрийского рынка недвижимости
Австрийская Республика респектабельна и богата. Ее политическая система стабильна, а экономика неуклонно наращивает темпы. Столица государства – Вена признана самым комфортным местом в мире для проживания и вошла в четверку городов, в которых стоимость жилья растет даже в условиях экономического кризиса. Лучшие горнолыжные и термальные курорты, культурные и исторические объекты мирового значения, уникальная природа и богатый рынок недвижимости привлекают сюда покупателей со всего мира. Но стать владельцем недвижимости в Австрии совсем не просто. Государство не продает свою собственность «всем желающим», жестко регламентирует сделки с иностранцами и на законодательном уровне пресекает возможности спекуляций с австрийской недвижимостью.
Принцип регламентации заложен в основу многих законопроектов. Один из них – ограничение продажи сельскохозяйственных земель и практически полный запрет на смену их профиля. Устойчивость рынка недвижимости и его защиту от спекулятивных «всплесков» обеспечивает высокое налогообложение недвижимости, которую продают раньше, чем через 10 лет после покупки. Государственная пошлина в 34% сдерживает желание собственника нажиться на перепродаже востребованного жилья.
Призвана обеспечить «утечку» недвижимости и система ипотечных кредитов в Австрии. Её доступность стимулирует приобретение жилья среди местного населения. Да и сам процесс покупки недвижимости, по сравнению со многими европейскими государствами, достаточно сложен. Начнем с того, что купить дом в австрийской деревне не резидент государства может только теоретически. Рассмотрение ходатайства в Комиссии по распределению земель далеко не пустая формальность. Каждый случай изучается индивидуально и не просто внимательно, а дотошно. Объяснения типа: «хочу иметь дачу в живописном уголке Альп» никого не устроят. Соискателю потребуется подробно и обстоятельно объяснить: почему Австрия? Как будет использоваться жилье? Каков будет личный вклад в деятельность местной общины? Кстати, для резидентов страны процедура не проще.
Такие особенности покупки жилья связаны с тем, что буквально несколько десятилетий назад граждане Германии и Швейцарии, расположенных на границе с Австрией, с азартом скупали огромные наделы земли и правительство поняло, что если не остановить этот процесс, местным жителям придется арендовать жилье у иностранцев.
Чтобы купить недвижимость в Австрии, необходимо получить вид на жительство и доказать серьезность намерений стать частью этой страны. Вескими основаниями считаются вложения в австрийскую экономику, организация бизнеса или наличие востребованной специальности. Поощряет правительство и переезд финансово независимых граждан, готовых стать налоговыми резидентами, жить в стране не менее 6 месяцев в год и не претендовать на трудоустройство. Но и в этом случае отбор будет достаточно строгим. Ежегодно Австрия устанавливает квоты на получение ВНЖ, при этом далеко не всегда стремится их реализовать. Бывали годы, когда выдавалась только десятая часть от общего объема разрешений.
Подводя итоги, можно сказать, что основными особенностями австрийского рынка недвижимости являются:
- Федеративное устройство государства и различия в законодательствах разных регионов, разобраться в которых без помощи профессионального юриста невозможно;
- Строгая регламентация со стороны правительства приобретения недвижимости иностранцами;
- Невозможность покупки без одобрения Комиссии по распределению земель – Grundverkehrskommission;
- Жесткое пресечение спекуляций с недвижимостью на законодательном уровне, что сводит перспективу быстрых инвестиций к нолю;
- Невозможность получения ВНЖ или ПМЖ за приобретенное жильё;
- Запрет на смену профиля сельскохозяйственных земель и ограничение на их продажу.
Граждан РФ, Украины или Беларуси, желающих купить недвижимость в Австрии «для себя», в первую очередь привлекает высокий уровень жизни и безопасности, экологическая чистота и красота местной природы, богатое историческое и культурное наследие, возможность дать подрастающему поколению образование европейского уровня. Тех, кто приобретает коммерческое жильё привлекает его доходность. За аренду недвижимости в Австрии можно получить до 3% от ее стоимости в год. Туристическое и курортное жильё принесут до 7% годовых.
Австрия стабильное и во многом консервативное государство. Это касается и его законодательной базы. Изменения в ней происходят не часто, что гарантирует устойчивость рынка недвижимости. Эксперты положительно оценивают его развитие и прогнозируют плавный рост цен на австрийскую недвижимость в условиях любых экономических «потрясений».
