Покупка недвижимости в Грузии

Автор:

Булиева Евгения

юрист, специалист по иммиграционным программам, редактор MigraTop

Грузия – страна, в которой всегда рады инвесторам из-за рубежа. Здесь практически нет никаких ограничений, касающихся приобретения недвижимости и оформления его в собственность. Сделки заключаются довольно быстро. Кроме того, иностранные граждане, желающие приобрести жилые или же коммерческие объекты недвижимости в Грузии, могут заключить договор купли продажи даже дистанционно.

Несмотря на это, стоит отметить, что грузинский рынок недвижимости имеет свои особенности, узнать о которых стоит заранее.

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

Зарубежные инвесторы могут покупать любую недвижимость в Грузии, как жилую, так и коммерческую. Исключением являются земельные участки сельскохозяйственного назначения. Иностранный гражданин может стать собственником данного объекта, только в двух случаях:

• если обладает двойным гражданством, например, является гражданином России и Грузии;
• если участок земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, достался ему в наследство.

Также стоит отметить, что приобретаемый объект недвижимости может числиться в реестре в одной из двух категорий:

1. Квартиры (для объектов, расположенных в жилых комплексах).
2. Земельные участки со строениями, расположенными на них.

В отличие от России, иностранный гражданин, решивший купить дом в Грузии, в первую очередь становится владельцем земельного участка, на который он расположен.

Права и обязанности

Грузинский рынок недвижимости отличается от других стран бывшего СССР, тем, что покупатель может зарегистрировать в государственном реестре право собственности даже в том случае, если приобретаемый им объект находится на стадии строительства. Такая особенность позволяет обезопасить инвестора и защитить его права на недвижимость, которые дает ему предварительный договор купли-продажи.

При покупке недвижимости изменения, касающиеся права собственности, вносятся в земельный и ипотечный государственный реестр. После этого владелец жилья или коммерческого объекта должен будет ежегодно выплачивать имущественный налог на недвижимость, но только в том случае, если у него есть источник доходов на территории Грузии. Кроме того, если иностранный гражданин приобретает элитную квартиру, огромный дом или же недорогую недвижимость в Грузии для того, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду, он может не регистрироваться в качестве предпринимателя. Россиянин может находиться на территории Грузии в течение целого года. При этом оформлять визу не нужно. Срок пребывания в Грузии обнуляется с момента выезда за пределы государства и человек может снова находиться в стране в течение года.

Что дает недвижимость в Грузии?

Приобретение недвижимости в Грузии на сумму не менее 100 тысяч долларов дает иностранному гражданину возможность получить временный вид на жительство. Срок действия ВНЖ выданного на данной основе составляет 1 год, после чего его можно продлить. Через 5-6 лет человек может получить ПМЖ, а еще через 5 лет – грузинское гражданство.

Люди, являющиеся собственниками того или иного объекта недвижимости в Грузии, могут получать дополнительных доход со сдачи этих объектов. При этом стоит отметить, что данная страна заключила соглашение со 120 странами мира, позволяющее исключить двойное налогообложение. Это означает, что в своей родной стране инвестору не придется уплачивать налоги с дохода, полученного на территории Грузии. Недвижимость в данном государстве обладает и другими преимуществами, например такими, как:

• Цены на недвижимости в Грузии относительно небольшие. Причем данная тенденция наблюдается и в городах-курортах.
• Грузия привлекает туристов со всего мира. Причем как таковой «курортный сезон» здесь отсутствует.
• Государство заинтересовано в инвестициях из-за рубежа, поэтому готово предоставлять определенные льготы иностранным гражданам, вкладывающим свои средства в местные объекты недвижимости.
• Люди, не являющиеся резидентами данного государства, имеют право не указывать источники своего дохода.
• Налог на покупку недвижимости в Грузии для русских отсутствует. Поимо этого здесь довольно простая и удобная система налогообложения.

Порядок приобретения недвижимости

Купить недвижимость в Грузии довольно просто. Данная процедура довольно простая и не займет много времени и не потребует от человека дополнительного сбора документов и прочей бюрократической волокиты. Однако рассмотрим порядок приобретения того или иного объекта недвижимости более детально.

Поиск недвижимости

На сегодняшний день на грузинском рынке недвижимости существует огромное количество предложений, позволяющих иностранным гражданам приобрести как коммерческие, так и жилые объекты. Кроме того, каждый день появляются новые объявления о продаже земельных участков, квартир, магазинов, отелей, ресторанов и не только. Найти подходящий вариант можно двумя способами:

1. Самостоятельный поиск на грузинских и зарубежных сайтах, на которых расположены объявления о купле-продаже жилья или же коммерческой недвижимости.
2. Обратившись к девелоперу или застройщику. Данный вариант подойдет для тех, кто желает приобрести тот или иной объект недвижимости в жилом комплексе, новостройке или же еще не достроенном здании.

Обращаться в агентство недвижимости либо же частному риелтору не имеет смысла. Дело в том, что обсудить все нюансы сделки можно непосредственно с продавцом, а после зарегистрировать ее в Доме юстиций. Присутствие юриста или же риелтора при этом не является обязательным. Однако помощь риелтора – наилучший вариант для иностранных граждан, желающих купить недвижимость в Грузии, не посещая страну. Он подберет наиболее оптимальные варианты, и пришлет фотографии с указанием места расположения объекта недвижимости и его параметров. Помимо этого, агентство недвижимости даст контакты собственника, чтобы человек мог обсудить с ним детали сделки, а также поможет составить простой договор купли-продажи.

Выбирая объект недвижимости необходимо в первую очередь учитывать собственные интересы. Так, для людей, у которых есть бизнес в Грузии, лучше всего подойдет квартира в столице или же одном из крупных городов, таких как Батуми. Если же человек желает переехать в Грузию вместе с семьей, то ему стоит обратить свое внимание на современные жилые комплексы, расположенные недалеко от моря. Помимо замечательного вида, открывающегося из окон, данные жилые комплексы имеют на своей территории бассейны, тренажерные залы, а также хаммамы. Жильцы такого ЖК могут посещать их абсолютно бесплатно. При этом ТОП наиболее популярных типов недвижимости в Грузии выглядит следующим образом:

• Элитные квартиры, и другая недвижимость в Батуми или же Тбилиси. При этом это могут быть не только большие квартиры и пентхаусы, но и небольшие квартиры-студии.
• Жилые и нежилые объекты недвижимости, расположенные на приморских, горнолыжных, бальнеологических и грязевых курортах.
• Частные дома, а также другие отдельно стоящие здания.
• Небольшие объекты коммерческой недвижимости, которые в дальнейшем могут стать магазинами, салонами красоты, барами, кафе, ресторанами и т.д.

Заключение договора

Перед тем, как купить недвижимость в Грузии, иностранному гражданину следует проверить выбранный им объект. Так, при покупке жилья на первичном рынке недвижимости, следует уточнить, был ли введен дом в эксплуатацию. Сделать это можно в Публичном реестре, указав кадастровый номер объекта, в котором он собирается купить квартиру. Если же человек приобретает недвижимость в здании, которое все еще находится на этапе строительства, то для надежности он может заключить с компанией-застройщиком предварительный договор купли продажи того или иного объекта и зарегистрировать его в Доме юстиций. Данная процедура обойдется покупателю в 16 долларов или же 50 лари. Если же человек решил купить недвижимость в Грузии на вторичном рынке, то приглянувшийся объект потребует проверить гораздо тщательнее. Для этого потребуется обратиться к риелтору или же юристу и попросить его предоставить следующие данные:

1. На кого зарегистрирована данная квартира. Желательно, чтобы владелец недвижимости и человек, представившийся продавцом, были одним и тем же лицом. В случае, если квартира продается кем-то из родственников или же доверенным лицом, нужно будет проверить документы, подтверждающие данный факт.
2. Как, когда и почему была приобретена данная недвижимость. Если нынешний владелец получил данный участок в наследство, то необходимо проверить, прошло ли необходимое количество времени с тех пор и не могут ли появиться другие родственники, претендующие на данный объект. Нет ли притязаний на квартиру, нужно проверить и в том случае, если квартира была куплена. Если же человек стал собственником недвижимости в результате ее приватизации, то также потребуется проверить, все ли подписи были собраны и не т ли других собственников либо претендентов на квартиру.
3. Статус продавца. Так, если квартира была приобретена в браке, но зарегистрирована только на одного человека, то в дальнейшем его супруг или супруга смогут оспорить сделку о купле-продаже квартиры. При этом стоит отметить, что согласно грузинскому законодательству, согласие на продажу совместно нажитой недвижимости от мужа или жены собственника не требуется.
4. Нет ли на недвижимости таких обременений, как арест или же ипотека. В последнем случае все же можно будет приобрести приглянувшуюся квартиру, но это довольно не просто. В любом случае потребуется обсуждать данный момент с банком и привлекать к этому юриста.

Если же иностранный гражданин желает приобрести земельный участок, то он должен выяснить, не относится ли он к категории сельскохозяйственных земель. Приобрести участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства, можно будет только в том случае, если продавец согласиться перевести ее в другую категорию. Однако стоит отметить, что данная процедура стоит немалых денег, да и мало кто соглашается на ее проведение. В любом случае покупателю придется обратиться к юристу и оплатить государственную пошлину за смену назначения земельного участка.

После того, как иностранный гражданин убедиться в чистоте объекта, он может внести задаток, чтобы забронировать заинтересовавший их объект. В том случае, если сделка не состоится по вине продавца, то он должен будет вернуть задаток в двойном размере. Если же сделка срывается по вине покупателя, то залог не возвращается. Однако это не обязательно. В договоре можно указать и другие условия, так как законодательство Грузии этого не запрещает. Договор задатка можно зарегистрировать двумя способами:

1. Подписать договор в присутствии регистратора, посетив Дом юстиций.
2. Подать на регистрацию документ, который был подписан в присутствии нотариуса.

Подписать данный договор можно даже в том случае, если покупатель и продавец находятся в разных городах Грузии. Одна из сторон должна посетить Дом юстиций и оставить свою подпись под договором о задатке. После этого у второй стороны будет 2 дня, чтобы посетить Дом юстиций в своем городе, найти документ по регистрационному номеру, и подняв электронную подпись первой стороны из электронной базы, также подписать договор. Когда договор будет зарегистрирован, на недвижимость будет наложено обременение, информация о котором будет указана в разделе «Ипотека по кадастровому номеру объекта». Это означает, что собственник сможет продать участок или же квартиру только с этим обременением. Если после проверки не осталось сомнений в юридической чистоте выбранного объекта, то следующими шагами будет заключение договора купли-продажи и его регистрации в Доме юстиций.

Договор о приобретении недвижимости в Грузии должен быть составлен на грузинском языке, а также на языке, который будет понятен как покупателю, так и продавцу. При этом, если иностранный гражданин, желающий приобрести данный объект недвижимости, не говорит грузинском языке, то при регистрации сделки должен присутствовать переводчик. Он подтверждает корректность перевода договора купли продажи и ставит свою подпись на документе. Также переводчик должен присутствовать в том случае, если у покупателя и продавца нет общего языка. Подписание договора купли-продажи схоже с процедурой регистрации задатка и может происходить двумя способами:

1. В Доме юстиций. При этом во время подписания договора могут участвовать непосредственно покупатель, продавец и, при необходимости, переводчик, либо же их представители.
2. У нотариуса, обладающего правом принимать документы, подлежащие дальнейшей регистрации, и доступом к публичному реестру. После подписания, договор следует предоставить и зарегистрировать в Доме юстиций.

Если же покупатель владеет грузинским языком, и сделка не предполагает покупку в рассрочку или ипотеку, то прийти в Дом юстиций можно даже не имея готового договора купли-продажи. Там выдадут готовую форму, в которой нужно будет собственноручно указать личную информацию о покупателе и продавце, а также условия договора. После этого под текстом договора потребуется поставить подписи в присутствии регистратора. Если же покупка выбранного объекта предполагает залог, аванс, задаток, ипотеку или же рассрочку, то договор купли-продажи стоит составить заранее, обратившись за помощью к юристам, а также нотариусу. При этом все нюансы, условия и особенности заключаемой сделки должны быть зафиксированы в документе. Если этого не сделать, то в случае возникновения проблем или же неисполнения заранее оговоренных условий, иностранному гражданину придется подавать иск, ждать разбирательства и решения суда.

Оплата сделки

Иностранный гражданин может оплатить покупку любым удобным для него способом: переводом с одного банковского счета на другой, наличными средствами, с помощью своего доверенного лица либо же представителя компании. При этом покупатель не обязан открывать в грузинском банке расчетный счет. Средства можно перевести на грузинский счет со счета, открытого в одном из российских банков. Стоит учитывать, что в некоторых случаях банк может не одобрить данную сделку либо же потребовать пройти процедуру валютного контроля. В любом случае, риски, преследующие выбранный способ оплаты, ложатся на человека, продающего недвижимость в Грузии.

Наиболее быстрый и удобный способ оплаты – перевод с одного грузинского банковского счета, на другой. В идеале, на счет, расположенный в том же банке. При этом стоит учитывать, что перевод особо крупной суммы денежных средств может занять не один день. В связи с этим, если время играет важную роль, этот момент стоит уточнить в банке перед тем, как заключать сделку. В случае наличного расчета передача денежных средств должна подтверждаться письменной распиской в простой форме. Данный документ должен быть оформлен в присутствии нотариуса или других свидетелей.

В Грузии наиболее распространенным вариантом является рассрочка. Чаще всего такой способ используется в случае приобретения жилья в новостройке, однако в рассрочку можно приобрести и объекты, расположенные на вторичном рынке недвижимости. Что же касается новостроек, то стоит учитывать, что практически все грузинские застройщики предлагают купить квартиру в рассрочку до конца строительства объекта, при этом размер первоначального взноса должен быть равен 20-30% от полной цены объекта. Однако в последнее время многие застройщики согласны предоставить беспроцентную рассрочку не только без первоначального взноса, но и на срок до 10 лет с момента подписания договора. В связи с этим, приобретение недвижимости в Грузии на сегодняшний день является наиболее выгодным капиталовложением.

Помимо этого, иностранный гражданин может приобрести недвижимость, взяв ипотечный кредит в одном из грузинских банков. При этом наличие постоянного источника дохода в Грузии или же вида на жительство не требуется. Также человек может не подтверждать свой уровень дохода за рубежом. В таком случае размер первоначального взноса будет составлять не менее 50% от стоимости недвижимости, которую подтвердит оценщик банка. Если же источник дохода будет подтвержден, то первоначальный взнос будет составлять всего 30-40%.

Ипотечный кредит выдается иностранным гражданам, как в местной, так и в иностранной валюте. Минимальная процентная ставка составляет 8% при получении кредита в долларах или евро, либо же 12%, если он был оформлен в лари. При этом стоит отметить, что к покупателям недвижимости в Грузии из-за рубежа лояльнее всего относится ТВС банк. Иностранец сможет найти здесь интересные предложения и ипотечные программы. Люди, не являющиеся гражданами Грузии, могут получить ипотечный кредит на 15 лет максимум. Однако чаще всего ипотечный кредит для иностранцев оформляется на срок не более 5 лет.

Ежемесячные платежи по ипотечному кредиту зависят от дохода заемщика. Так, при заработной плате свыше 1300 долларов в месяц размер платежа будет составлять 60% от этой суммы. Если же размер заработной платы не превышает 320 долларов в месяц, то размер платежа будет не более 20%. При этом стоит учитывать, что сумма, получающаяся после вычета выплат из чистого среднемесячного дохода должна быть больше прожиточного минимума, установленного в Грузии. Получить кредит на выгодных условиях могут иностранные граждане, предоставившие максимально полный пакет документов. В этот список входят:

• Документы, подтверждающие личность заемщика.
• Выписка из банка, подтверждающая уровень и источник дохода. Желательно, чтобы данная выписка была оформлена на английском языке либо же имела официальный перевод.
• Переведенный на грузинский язык трудовой договор, подтверждающий регулярное получение зарплаты.
• Документы, подтверждающие наличие других источников доходов.
• Кредитная история заемщика.

Если уровень дохода иностранного гражданина недостаточен для получения кредита, он может привлечь созаемщика, в качестве которого должен выступать близкий родственник, живущий вместе с заявителем. В таком случае банк будет учитывать суммарный доход. Если банк не уверен в стабильности дохода иностранного гражданина, он может попросить предоставить человека, который выступит в роли поручителя. Главное, чтобы этот человек имел постоянный доход и работал официально. Покупка того или иного объекта недвижимости иностранным гражданином будет сопровождаться дополнительными расходами:

1. Оплата государственной пошлины в Доме юстиции за смену собственника объекта. Обычная процедура регистрации занимает 4 дня и стоит 50 лари или же $16. Если нужно быстрее, то заплатив 100 лари или же $32 получить документ, подтверждающий право собственности можно будет уже на следующий день. За оформление документа в той же день придется заплатить 200 лари ($64).
2. Договор купли-продажи должен быть составлен на грузинском языке, а также на языке, который понимает иностранный гражданин. В связи с этим потребуются услуги переводчика, работу которого оплачивает покупатель. Так, за его присутствие в Доме юстиции в момент подписания договора потребуется заплатить от 30 до 50 лари (от 9,7 до 16 долларов). Помимо этого, за каждую страницу перевода придется заплатить по 10 лари ($3,3).
3. Если договор заключается у нотариуса, то его услуги также придется оплатить. Сумма будет зависеть не только от внутреннего тарифа самого нотариусу и размера вашего договора, но и от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
4. При оформлении ипотечного кредита на покупку недвижимости в Грузии, дополнительные расходы могут существенно увеличиться. Зачастую договор оформляется на грузинском и английском языке, однако, если покупателю потребуется копия договора на русском или же другом языке, он должен будет каждую страницу договора перевести и заверить данный перевод у нотариуса. В среднем это обойдется в 350-450 лари или же 115-145 долларов.
5. Если заключаемая сделка включает в себя внесение аванса, залога либо же имеет другие сложности, то продавец должен обратиться за помощью к юристу, оплата услуг которого также входит в дополнительные расходы.

Расходы на содержание

Как известно, за владение тем или иным имуществом стоит платить. Так, за недвижимость, расположенную на территории Грузии иностранный гражданин должен будет ежегодно уплачивать имущественный налог. Налоговая ставка зависит от доходов, получаемых на территории государства, при этом ее размер не может превышать 1%. Базой начисления налога является стоимость приобретенного дома, квартиры или же другого объекта недвижимости.

Помимо этого стоит учитывать и размер коммунальных платежей. Например, в Тбилиси следующие расценки на коммунальные услуги:

Особенности грузинского рынка недвижимости

Гирао – специфическая форма лизинга, существующая на рынке недвижимости в Грузии. Это долгосрочный займ, который выдается под залог недвижимости. При этом в договоре указывается срок, в течении которого займодатель имеет право использовать данный объект недвижимости. Чаще всего, сумма, которую заемщик берет в долг, составляет треть, от стоимости самого объекта недвижимости. При этом стоит учитывать некоторые недостатки данной схемы:

1. На рынке гирао нередко можно встретить мошенников, в связи с чем, перед подписанием договора, обязательно стоит проверить собственника недвижимости, корректность данных о доме или квартире, а также подпись владельца объекта и человека, подписывающего бумаги.
2. Данная схема возможна только в том случае, если заимодатель будет использовать дом или квартиру в целях личного проживания.
3. Если у человека уже есть жилой объект недвижимости в Грузии, то в регистрации договора вам могут отказать.

Приобретая квартиру у застройщика, лучше выбирать уже готовые объекты надвижимости, введенные в эксплуатацию. В противном случае есть вероятность, что сроки строительства или же его ввода в эксплуатацию могут существенно затянуться. Также стоит учесть, что на рынок Грузии может войти любая строительная, ремонтная, монтажная либо же отделочная компания, так как они не обязаны получать лицензию. В связи с этим, есть вероятность приобрести готовую квартиру в здании, в котором работают далеко не все коммуникации, либо вообще в недостроенном.

Среди иностранцев особой популярностью пользуются исторические здания в центре Тбилиси, а также современные жилые комплексы с огороженной территорией, охраной и собственной инфраструктурой. Большая часть недвижимости, приобретенной гражданами других государств, ориентирована на туристов. В связи с этим наиболее популярными районами того же Тбилиси, являются Чугурети, Сололаки, а также Мтацминда, где сосредоточено огромное количество достопримечательностей. Помимо этого у иностранных покупателей повышенным спросом пользуется недвижимость в Грузии у моря, дома, расположенные на территории горнолыжных курортов, а также апарт-отели. Среди коммерческих объектов наиболее популярны отели, а также здания, которые можно превратить в них. Второе место занимают земельные участки, на которых можно возвести промышленный либо же туристический объект.

Купить недвижимость в Грузии довольно легко, так как иностранному гражданину не нужно заниматься сбором огромного количества документов, а сама процедура занимает не так уж много времени. Безвизовый режим со странами бывшего СНГ, близость гор, моря и других рекреационных зон, отсутствие налога на приобретение земельного участка, квартиры или же коммерческого объекта и небольшая налоговая ставка на владение им, а также высокая окупаемость приобретенной недвижимости, делают Грузию одной из наиболее привлекательных стран для инвестирования.