Покупка недвижимости в Дубае

Автор:

Булиева Евгения

юрист, специалист по иммиграционным программам, редактор MigraTop

Расположенный на берегу Персидского залива Дубай – один из крупнейших мегаполисов ОАЭ, центр одноименного эмирата. Город считается туристической Меккой Ближнего Востока, хотя относится к самым жарким уголкам планеты. Желание состоятельных иностранцев купить недвижимость в Дубае объясняется не одной привлекательностью морских пейзажей и архитектурных шедевров, в стране прекрасно развита современная инфраструктура, наиболее ликвидна собственность, отсутствуют некоторые виды налогов.

Для россиян, украинцев и белорусов, стремящихся инвестировать в Дубай или переехать в ОАЭ, решающими факторами являются высочайший в мире уровень жизни и неплохие варианты для трудоустройства. В 2002 году Арабские Эмираты узаконили возможность покупки квадратных метров иностранцами, однако потенциальным собственникам следует опираться на законы эмирата, в ОАЭ нет федерального законодательства по купле-продаже жилья. Как купить недвижимость в Дубае жителям России, Украины и Беларуси? Что следует знать о дубайских законах и особенностях местного рынка?

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

На территории Арабских Эмиратов установлены три нормы владения недвижимостью:

1. Freehold (фригольд) – безусловная собственность. Покупатель получает объект в полное распоряжение, может продавать, сдавать, завещать его. Сюда же относится так называемая собственность в собственности, когда хозяин владеет и землей, и зданием, построенным на ней. Дубайские зоны для «фригольда» насчитывают 47 территорий.
2. Leasehold (лизгольд) – приобретение с правом аренды на 10-99 лет. После внесения всех арендных платежей и окончания срока договора аренды недвижимость возвращается собственнику. Договор можно перезаключить с правом передачи родственникам и продления на аналогичный срок. Среди популярных мест для «лизгольда» – башни Business Bay и Jumeirah Beach Residence.
3. Commonhold (коммонгольд) – владение ассоциированными жильцами совместной собственностью, на неограниченный срок.

Законодательные акты эмирата Дубай разрешают гражданам держав, не относящихся к GCC (Совету по сотрудничеству между странами Персидского залива), приобретать недвижимость с правом «freehold» лишь на утвержденных территориях. Список доступных зон устанавливается указом дубайского эмира и включает весь «новый» сектор: «Пальму Джумейра», «Центр города Дубай», «Башни Джумейра Лейкс», «Эмирейтс Хиллз» и другие известные районы.

С 2003 года постановлениями «Земельного департамента Дубая» дозволяется аренда зданий и земельных участков на всех остальных территориях. Таким образом, для белорусов, украинцев и россиян возможно оформление прямой собственности на земельные участки исключительно под новыми объектами, во всех остальных случаях допустима долгосрочная аренда земли.

Для покупателя, являющегося физическим лицом, главным документом выступает паспорт. Юридический субъект предоставляет бумаги на компанию, регистрационный сертификат, протокол совета директоров и паспорт на имя доверенного представителя фирмы. Покупая недвижимость в Дубае, следует учитывать не только территориальные ограничения, застройщики и агенты по недвижимости должны иметь одобрение правительства эмирата на их деятельность.

Важно: иностранцу необязательно обладать видом на жительство, чтобы приобрести квартиру или купить дом в Дубае.

Права и обязанности покупателя

Иностранные собственники недвижимости в Дубае получают те же права, что и местные жители. Хозяин жилья может перепродать его, сдать в аренду, подарить или передать по наследству. С 2019 года в Арабских Эмиратах действует программа «Золотой визы», позволяющая заграничным инвесторам получать вид на жительство сроком на 2, 5 и 10 лет, соотносительно с суммой капиталовложений в недвижимость – 1, 5 и 10 млн дирхамов. На владельцев домов и квартир в Дубае возлагается обязанность уплаты годового взноса на содержание всего здания и прилегающей к нему территории. Размер ставки зависит от рейтинга застройщика и местоположения дома, и составляет по эмирату от 14 до 58 $ за 1 кв. м. Кроме того, собственник жилплощади несет полную ответственность за ее содержание на должном уровне, а именно – оплату всех расходов по обслуживанию объекта. Суммы устанавливаются управляющей компанией или ассоциацией жильцов (подробности в нижнем разделе).

Получение лицензии

Для белоруса, украинца и россиянина покупка недвижимости в Дубае может стать выгодной инвестицией. Сюда ежегодно устремляются миллионы туристов и бизнесменов со всего мира, а сдача помещения в аренду позволяет в короткие сроки окупить вложения. По законодательству ОАЭ любой владелец недвижимого имущества получает право на сдачу его в аренду сроком более 1 года, а вот краткосрочная аренда подразумевает наличие лицензии. С 2014 года сдавать недвижимость в Дубае внаем могут только лицензированные компании, обязанные уплачивать ежегодный разрешительный взнос.

Чаще всего иностранные хозяева апартаментов обращаются к такой компании, и поручают ей собственность для дальнейшей краткосрочной аренды. Без посредников в виде агентов не обойдется никакая сделка по недвижимости в Дубае. Функционирующие на местном рынке агентства лучше кого бы то ни было владеют данными о спросе и предложении. Законная деятельность таких компаний, помимо лицензии, предполагает регистрацию в дубайском Реестре по регулированию рынка недвижимости (RERA). Все сотрудники агентства проходят определенные обучающие курсы и получают именные брокерские карты.

В Дубае действует четырехцветная система классификации компаний, занимающихся недвижимостью. Обладатели «голубых лицензий» могут вести любую брокерскую деятельность в любом районе эмирата. «Желтые» подразумевают работу только во фригольдных зонах, «зеленые» относятся к конкретным компаниям и застройщикам, «красные» рассчитаны на сдачу в аренду либо продажу недвижимости с ограниченным временем пользования. Подобные меры рассчитаны главным образом на защиту интересов клиентов, как собственников жилья, так и арендаторов.

Что дает недвижимость в Дубае?

Иностранцы, приобретающие недвижимость в Дубае, пользуются целым рядом преимуществ, в числе которых:

• Покупка жилья в зонах «фригольда», дающая одинаковые с местным населением права пользования.
• Контроль правительства за сделками по недвижимому имуществу, с полной защитой покупателей на законодательном уровне.
• Освобождение от уплаты налога на недвижимость.
• Надежность строительства объектов, за которое отвечают авторитетные лицензированные фирмы.
• Рентабельность бизнеса по аренде – до 6-10%.
• Обретение ВНЖ сроком от 2 до 10 лет по программе «Золотая виза», подразумевающей крупные инвестиции.

Резидентскую визу можно пролонгировать до тех пор, пока иностранец остается собственником жилья. Для трудоустройства понадобится дополнительное разрешение на работу. Гражданство за недвижимость в Дубае получить сразу невозможно, гражданам РФ, Украины и Беларуси необходимо прожить в стране до 30 лет, чтобы претендовать на паспорт ОАЭ.

Порядок приобретения недвижимости

Дубайское агентство RERA несет полный контроль за выполнением норм законодательства – проверяет регистрацию проектов, компаний-застройщиков, агентств недвижимости. Иностранец, целью которого является недорогая недвижимость в Дубае, обращается в одну из лицензированных компаний. Чтобы убедиться в легальности ее деятельности, следует ознакомиться с информацией официального сайта RERA — rpdubai.com. До принятия каких-либо решений, рекомендовано нанять юридического консультанта, владеющего правилами местного законодательства, который и будет вести сделку. Доверенные лица иностранного покупателя должны предоставить соответствующий документ, нотариально заверенный в государстве подписания, легализованный Посольством ОАЭ и переведенный на арабский язык. Документы без переводов не действительны для сделок, касающихся недвижимости в Дубае.

Поиск недвижимости

Недвижимость в Дубае, открытая для россиян и украинцев, включает дешевые квартиры и дорогие апартаменты, роскошные виллы и практичные таунхаусы, офисные площади и отельные помещения. Дубайский рынок недвижимости подразделяет объекты на следующие категории:

• Off-plan – квадратные метры от застройщика. Такое жилье пребывает в стадии строительства и предполагает покупку для будущего использования, чаще продается доверенными риелторами.
• Первичный рынок. Здесь совершаются сделки в новостройках, продажей могут заниматься и застройщики, и местные власти.
• Вторичное жилье. Сюда входит дорогая и дешевая недвижимость в Дубае, являющаяся собственностью частных лиц. При оформлении сделки происходит передача прав собственности.

Рассматривая недвижимость в Дубае для русских, для начала стоит определиться с причиной и целью покупки. Инвестору следует проконсультироваться с экспертами рынка по теме «выгодных» районов с высокой арендной платой, а также обратить внимание на инфраструктуру и окруженность дома коммерческими объектами. Квартира для личного проживания должна соответствовать предпочтениям будущего хозяина и располагать всем необходимым для комфортной семейной жизни (близость школ, торговых центров, клиник). Практически во всех случаях лицензированное агентство недвижимости является третьим лицом в сделке продавец-покупатель. Риелтор поможет изучить все нюансы еще на этапе поиска, выделит объекты, соответствующие предполагаемому бюджету, организует встречи для осмотра подходящих вариантов, поможет обсудить условия продажи.

Подписание договора

Когда выбор объекта недвижимости завершен, происходит его резервирование. На данном этапе должна быть зафиксирована стоимость жилья, а недвижимость закрывается для продаж. Покупателем вносится сумма за резервирование, в размере 10 тыс. дирхамов (в дальнейшем отнимется от общей стоимости). Следующим шагом будет подписание предварительного соглашения о продаже, именуемое также Меморандумом о взаимопонимании. По юридическим порядкам Дубая такой документ называется «Контракт F». В нем оговариваются площадь, цена, положение и другие детали, касающиеся объекта сделки. Покупатель обязан внести задаток в 10% (возможно 5-15%) от стоимости недвижимости, и сформировать график последующих взносов.

Агент удерживает залог до окончательного платежа. В случае отмены сделки продавцом, покупатель получает эту сумму обратно. При отказе противной стороны – продавцу переходит залог вместо компенсации. При заключении договоров с застройщиками также должна учитываться сумма компенсации на случай превышения сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Будущий владелец получает disclosure statement (бумагу о раскрытии информации), где описаны правила пользования, в частности – запрет на изменение планировки. После подписания окончательного договора и регистрации перехода права собственности, новый жилец должен внести весь остаток суммы. Общие требования к договору по купле-продаже жилья в Дубае:

• Документ оформляется в письменном виде.
• Нотариальное заверение не требуется.
• Допустимо составление как на арабском, так и на английском языке.
• Договор всегда включает: описание объекта, его стоимость, суммы дополнительных платежей, сроки завершения, порядки расчетов, ответственности сторон.

Многонациональность рынка недвижимости в Дубае делает особо востребованным участие в сделках агентства с дубайским офисом, которое будет выступать гарантом на всех этапах покупки. Интересно, что по законодательству подобной компанией должны владеть 100% коренных жителей.

Получение сертификата NOC

Продавец недвижимости в Дубае в обязательном порядке оформляет NOC (No Objection Certificate) – сертификат-разрешение застройщика. Документ понадобится для регистрации сделки в реестре «Земельного департамента», и является подтверждением «нулевой» задолженности потенциального продавца по отношению к застройщику. Стоимость разрешения находится в пределах 500-5000 дирхамов, сроки оформления – от нескольких дней до 2-3 недель. До полного погашения долгов владелец квартиры не имеет права продавать недвижимость.

Оплата сделки

В банковских учреждениях ОАЭ существует несколько вариантов финансирования покупателей недвижимости. Граждане Арабских Эмиратов могут получить домашний кредит, резиденты страны – оформить внутренний. Жители стран бывшего СНГ имеют право на ипотеку в Дубае. В таком случае россиянину или украинцу следует внести 50% первоначального взноса, а владелец первой недвижимости может использовать доход от ее аренды для второй ипотеки. Банки Эмиратов выдают ипотечные кредиты по ставке 3-5%, после предварительной проверки финансовой состоятельности инвестора. Какие налоги и сборы сопровождают приобретение недвижимости в Дубае:

• Регистрационный сбор – по 2% от стоимости объекта, оплачивается как продавцом, так и покупателем. Касается любой категории площадей, кроме промышленных и складских помещений.
• Стоимость свидетельства по праву собственности ~250 дирхамов.
• Услуги риелтора – 2-5% от цены объекта, оплачивается продавцом (в случае вторичного рынка делится между сторонами сделки).
• Юридические услуги (не обязательны) – до 2 тыс. дирхамов в час.
• Сбор по ипотеке – 0,25% кредитной суммы + 80 $.
• Пошлина по регистрации сделки вторичного рынка – 85 $.
• Платеж за NOC – 150-1360 $ (зависит от объекта).

Для иностранцев возможна также покупка недвижимости «off-plan» в рассрочку, которая подразумевает ежемесячные или ежеквартальные платежи застройщику. При этом можно сразу стать владельцем жилья и постепенно закрывать баланс еще 3-5 лет по окончании строительства.

Передача права собственности и оплата

Процесс регистрации перехода права собственности запускается непосредственно при обращении сторон сделки к «Реестру недвижимого имущества», ведомому «Земельным департаментом». Новоиспеченный хозяин жилья получает Title Deed – свидетельство регистрации, которое утверждает его право на владение объектом недвижимости. Для не сданных в эксплуатацию объектов существует временный реестр, а покупатель в таком случае получает Initial Contract of Sale – первичный договор по купле-продаже. После сдачи готовой недвижимости в пользование этот договор заменяется регистрационным свидетельством. На этом этапе уплачивается сбор за регистрацию (2% от стоимости + ~ 100 $). Запрос на регистрацию в «Земельном департаменте» сопровождается подачей пакета бумаг:

• паспортов участников сделки;
• регистрационного свидетельства от продавца;
• разрешения застройщика – NOC;
• копии договора по купле-продаже.

По нотариальной доверенности иностранец может препоручить полномочия по регистрации третьему лицу. Доверенность оформляют в Дубайском суде, стоимость документа – 60 дирхамов, услуга по набору текста на англ./араб. языке – 150 дирхамов. Именно на этапе перехода прав собственности в общем порядке осуществляются заключительные расчеты между продавцом и покупателем. Банковские чеки готовит агентство недвижимости, которому поручено сопровождать операцию. Оплата наличными не принята в Дубае, но в редких случаях встречается. Прямо перед выдачей свидетельства покупателю регистратор просит стороны завершить взаиморасчеты, и подписать документ об отсутствии претензий. Готовить чеки и согласовывать «остаточные» суммы необходимо заранее, чтобы процедура завершилась без лишних недоразумений.

Расходы на содержание

Приятный момент для тех, кто собирается купить недвижимость в Дубае – в эмирате периодически снижаются сервисные платежи по обслуживанию объектов. По информации «Земельного департамента», в последние годы в отдельных районах эмирата плата уменьшилась на 2-12%. Максимальную скидку получили собственники жилья в Dubai Marina – тарифы упали с 20 $ до 17,5 $ за 1 кв. м в период 2018-2020 гг. А в регионе Jumeirah Beach Residence – с 13,2 $ до 11, 7 $.

Сервисные платежи следует отличать от известных россиянам и белорусам коммунальных расходов. Помимо платы за энергоносители, воду и т. п., сюда могут включаться услуги по содержанию здания. Обслуживание домов в Дубае подразумевает не только «досмотр», но и возможный капитальный ремонт, чистку бассейна (при наличии), уход за растениями на территории, обслуживание спортзала, мест общественного пользования, спортивных площадок и зон отдыха. Сервисные сборы собственников квадратных метров уплачиваются по двум статьям – резервный и общий фонды. В первый вносится ежегодная сумма, рассчитанная на долгосрочную перспективу, для предполагаемых потребностей в ремонтах. К примеру, заменить охладительные агрегаты по прошествии 10 лет.

Общий фонд создан для покрытия текущих расходов – коммунальных услуг, уборки, охраны, страхования и других постоянных платежей. Более 50% составляют коммунальные взносы. В среднем, годовые расходы семьи по обслуживанию жилья равняются 2% от его стоимости. Анализируя цены на недвижимость в Дубае, можно рассчитать ежегодные расходы для среднестатистических апартаментов с тремя спальнями – сумма находится в пределах 19-27 тыс. $. Примерный перечень годовых расходов по содержанию жилья:

В зданиях с централизованными системами охлаждения отдельной статьей оплачивается стоимость их содержания. Купить недвижимость в Дубае можно и без центрального чиллера, дешевые квартиры оснащаются собственным кондиционером, плата за который включена в счет DEWA (Управления по водоснабжению и электрификации Дубая). Тогда прохлада воздуха в помещении будет стоить ~ 180 $, для чиллеров ~ 110 $. В остальном расходы зависят от реального потребления воды и электроэнергии. Недавним постановлением власти Дубая закрепили обязательную финансовую отчетность домоуправляющих организаций перед RERA, что значительно увеличило прозрачность хозяйственной деятельности по содержанию дубайских домов и квартир.

Особенности рынка недвижимости

Решение купить недвижимость в Дубае обуславливается тем, что местный рынок считается лучшей инвестиционной площадкой в мире. Иностранных инвесторов привлекают высокие доходы арендного бизнеса. По отчету Global Capital Partners в последние 10 лет доходность подобных вложений достигла 120%, для сравнения: 75% в Лондоне и 63% в Нью-Йорке. Постепенное снижение стоимости дубайской жилплощади объясняется мировым падением цен на энергоносители. Так квадратный метр в Дубае подешевел на 12%, и падение стоимости продолжается. На этом фоне наблюдается постоянный рост востребованности в недвижимости, спрос до сих пор опережает предложение, что и является благодатным полем для бизнесменов. Неплохо чувствуют себя и арендаторы, так как хозяева вынуждены все-таки понижать арендную ставку в погоне за потенциальными клиентами.

Наибольшим спросом пользуются дешевые квартиры в бюджетных районах, как например International City, Bur Dubai, Jumeirah Lake Towers. Аренда апартаментов с двумя спальнями в Deira снизилась до 80 тыс. дирхамов (21,6 тыс. $) в год. Для комфортного отдыха иностранцы чаще снимают пригородные особняки, апартаментам в центре отдают предпочтение деловые люди. Поэтому, где купить недвижимость для выгодных вложений, инвестору следует решать самостоятельно, вооружившись свежей рыночной аналитикой. Средняя цена квадратного метра в Дубае, по информации портала Global Property Guide, составляет 4,8 тыс. $, при этом в сегменте элитного жилья она стартует от 7 тыс. $ за 1 кв. м. Следует учитывать – с ростом площади помещения падает цена «квадрата». К примеру, для виллы это будет 1,5 тыс. $, а для таунхауса – 2,5 тыс. $ за 1 кв. м. Не стоит пугаться, казалось бы, заоблачных цен, ведь все объекты сдаются с завершенным качественным ремонтом, полностью готовыми для вселения.

Общая тенденция дубайского рынка недвижимости имеет перевес в сторону покупки жилья, а не аренды – жилые объекты становятся все более доступными. Хорошее влияние на местный рынок оказала программа «золотых виз», привлекшая в страну дополнительные капиталы. Параллельно с этим усилилась активность Комитета по надзору за сферой недвижимости, который является регулятором баланса спроса и предложения, предотвращая конкуренцию частных и государственных компаний. Тем не менее эксперты советуют россиянам, находящимся в поиске недвижимости на первичном рынке, правильно выбирать застройщика, тщательно проверяя его надежность и стоимость сервисных платежей. Желательно приобретать квартиру в Дубае уже в готовом комплексе, или рассматривать варианты, находящиеся на последней стадии строительства. Касательно вторичного рынка, первостепенные факторы – расположение и состояние апартаментов, ведь именно от этого будет зависеть стоимость аренды. И главное – проверка «чистоты» объекта по наличию у продавца сертификата NOC, а также информации в «Реестре недвижимого имущества».

Знакомство с особенностями дубайских законов, анализ сектора недвижимости с разных сторон помогут иностранцу совершить наиболее выгодную сделку. Тогда вилла с выходом к морю, апартаменты в небоскребе или современный таунхаус будут приносить стабильный доход, а возможно – обеспечат приятное времяпрепровождение собственника в самой богатой и красивой стране Ближнего Востока.