Эстония – бывшая советская республика, из-за чего огромное количество людей в стране хорошо владеют русским языком. Благодаря отсутствию явного языкового барьера частыми покупателями недвижимости в Эстонии стали не только ближайшие соседи, но и жители постсоветского пространства. Красивая природа, наличие выхода к морю, качественные и недорогие продукты питания, а также удобное географическое расположение страны делают Эстонию привлекательным государством для покупки недвижимости и дальнейшего переезда.
Недвижимость в Эстонии для русских – это возможность переехать в страну, близкую по менталитету, но в то же время по-европейски развитую и стабильную. Несмотря на то, что покупка недвижимых объектов в данном государстве не дает таких привилегий, как в некоторых странах ЕС, эстонские квартиры и дома пользуются все большим спросом. А поскольку цены на недвижимость в Эстонии плавно растут, данное финансовое вложение является очень даже выгодным.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
Городская недвижимость в Эстонии доступна иностранным покупателям без ограничений: гражданин Украины или России имеет право купить сколько угодно квартир в разных уголках страны. Минимальная стоимость объекта законодательством не установлена. А вот что касается участков земли и домов, то здесь нерезиденты ЕС столкнутся с некоторыми ограничениями. Во-первых, иностранцам запрещено приобретать землю и частные дома на территориях, близких к государственным границам, как земным, так и морским. Нельзя также купить недвижимость в Эстонии на островах. Данные ограничения касаются физических лиц, юрлица могут их обойти, но при одном условии: в совет директоров компании обязательно должны входить граждане ЕС. Еще одно ограничение, касающееся физических лиц: нельзя покупать земельные и лесные участки, площадью более 10 гектаров.
Все вышеперечисленные ограничения привели к тому, что дачи в стране не особо популярны среди граждан постсоветских государств. Тем не менее, недвижимость в Эстонии у моря и обычные квартиры достаточно востребованы.
Права и обязанности
Владение недвижимостью в Эстонии не дает иностранцу каких-то особенных прав. В стране не предусмотрена выдача ВНЖ или гражданства за покупку квартиры. Все, на что может рассчитывать покупатель, это продление шенгенской мультивизы до тех пор, пока действителен заграничный паспорт. В то же время владелец объекта должен подчиняться налоговому законодательству страны. Во-первых, он обязан оплачивать налог на землю. Его сумма зависит от района, где находится объект, а также от размера. Средняя цифра за год – порядка сотни евро.
Владелец недвижимости в Эстонии также имеет право продать свою собственность, но здесь также придется столкнуться с налогом на доход от продажи, который составляет 20% от стоимости объекта. Данный налог оплачивают абсолютно все лица, продавшие дом или квартиру. Также гражданин другой страны после продажи должен предоставить декларацию о доходах, в которой следует указать доход от продажи объекта. Поскольку между Эстонией и Россией отсутствует соглашение об отмене двойного налогообложения, то данный налоговый сбор в России не засчитается. Следовательно, за данный доход в отдельном порядке придется отчитываться перед российской налоговой службой. От подоходного налога освобождаются лишь те лица, в чьей собственности объект находился более пяти лет. Что касается эстонского законодательства, то в случае продажи имущества, в котором постоянно проживали люди, подоходный налог не взимается.
Что дает недвижимость в Эстонии?
Как было сказано выше, права на ВНЖ, ПМЖ или гражданство покупка недвижимости в Эстонии не дает, максимум – длительная шенгенская виза с правом многократного въезда. Однако личное жилье в данной стране открывает другие возможности. Если иностранец рассматривает перспективу переезда в Эстонию и дальнейшего постоянного проживания на каком-либо основании (учеба, работа, ведение бизнеса и т.д.), то наличие собственной недвижимости избавляет от необходимости искать квартиру в аренду. В свою очередь владелец жилья может сдавать его арендаторам и получать пассивный доход. Проживание в Эстонии в собственном доме либо квартире открывает перед иностранцем следующие преимущества:
- Благодаря удобному транспортному сообщению страны с другими государствами можно быстро и без проблем ездить на родину или посещать ближние страны Европейского Союза.
- Возможность отдыхать на берегу Балтийского моря, а если приобрести рядом с ним жилье, то прекрасный вид из окна гарантирован.
- В стране очень чистый воздух и прекрасная экология.
- Благодаря успешно развивающейся экономике страны здесь удобно вести собственный бизнес.
- Огромное количество культурных мероприятий, театров, музеев и галерей.
- Население Эстонии – спокойные, дружелюбные люди.
- Умеренные цены на продукты питания, качество которых находится на высоком уровне.
- В стране несложно найти работу с достойным уровнем заработной платы.
Порядок приобретения недвижимости
Купить недвижимость в Эстонии несложно, данный процесс состоит из небольшого количества этапов и сопровождается нотариусом. Поскольку Эстония – цифровое государство, некоторые операции можно совершить при помощи интернета. Кроме того, в стране предусмотрена возможность удаленного совершения сделки. Этим могут воспользоваться обладатели ID-карты или электронные резиденты. Если же у иностранца отсутствует данная карта, можно попробовать оформить нотариальную доверенность на своего риелтора. Примечательно, что при удаленном заключении сделки абсолютно все участники процесса должны подключаться по видеосвязи и обсуждать вопросы при помощи видеоконференции.
Поиск недвижимости
Перед тем, как купить недвижимость в Эстонии, ее необходимо найти. Заниматься поиском можно самостоятельно через интернет, приехать в страну и искать объявления на месте или воспользовавшись услугами риелтора. При самостоятельном поиске следует обратить внимание на проверенные интернет-ресурсы:
- kv.ee;
- trianon.ee;
- myhome.ee;
- city24.ee.
Стоит учитывать, что весь процесс покупки проводится на эстонском языке. Если иностранец принимает решение заниматься приобретением жилья самостоятельно, то ему стоит хорошо ознакомиться с эстонским законодательством и иметь продвинутые знания языка. В противном случае лучше обратиться за помощью к специалисту. В основном эстонские риелторы – это люди с большим опытом и хорошей квалификацией. Тем не менее, риск попасть в руки мошенников все же есть, поэтому стоит читать отзывы прежде чем заключить партнерство. Также лучше выбирать государственного маклера, поскольку он имеет больше прав доступа, чем частный. Обязательным участником процесса является нотариус, без его заверений документы будут недействительными. Нотариус сможет проверить объект на наличие ипотеки, потенциальных наследников или каких-либо отягощений. При желании можно привлечь также переводчика.
Резервация объекта
После того, как подходящий вариант недвижимости в Эстонии был найден и одобрен потенциальным покупателем, происходит процедура резервации объекта. Это необходимо для того, чтобы продавец не пообещал недвижимость кому-то другому за оговоренный срок. Для резервации составляется соответствующий договор в присутствии обеих сторон и нотариуса. Заверять документ нотариально не обязательно, но в таком случае он не будет иметь юридической силы. Договор составляется на государственном языке Эстонии. В нем содержится следующая информация:
- адрес объекта;
- стоимость недвижимости;
- сумма задатка;
- условия оплаты.
После подписания предварительного договора покупатель должен внести задаток. Как правило, его размер составляет от 10 до 20% от стоимости объекта. При этом рекомендуется перечислять средства не на личный счет продавца, а на депозитный счет нотариуса. В случае, если сделка разрывается по инициативе покупателя, он обязан заплатить штраф в размере 10% от суммы задатка, остальные деньги ему возвращаются. Если же инициатором стал продавец, взнос возвращается в полном объеме. Резерв действует всего 15 дней, за это время стороны должны заключить договор купли-продажи.
Подписание договора
После того, как был заключен предварительный договор и была внесена предоплата, нотариус проверяет объект на наличие отягощений, ипотеки и других неблагоприятных факторов, которые могут со временем обнаружиться. Если с ним все в порядке, то подписывается основной договор купли-продажи. Его составляет нотариус на эстонском языке в одном экземпляре. Покупатель и продавец получают копии с заверением нотариуса, иностранец может потребовать перевод документа. Нотариус обязательно спрашивает обе стороны понятен ли им текст договора и согласны ли они с ним. В договоре указываются такие сведения как состояние объекта, сроки и способ оплаты, срок передачи недвижимости новому собственнику, а также права и обязанности обеих сторон. Согласно законодательству, после подписания документа покупатель уже владеет недвижимостью в Эстонии, но еще не является собственником.
После подписания договора может состояться передача ключей новому владельцу. Также это можно сделать в оговоренное время, в таком случае составляется соответствующий акт, который подписывается двумя сторонами. Таким образом иностранец получает право пользования объектом.
Оплата сделки
Поскольку огромное количество операций в стране производится электронным способом, то и оплата недвижимости в Эстонии также происходит в электронном формате. Наличными оплачиваются лишь небольшие суммы, не более 30 тысяч евро. Наличная оплата совершается исключительно в присутствии нотариуса, который, впрочем, не выступает свидетелем данного факта. Оплата производится через интернет-банкинг и не на счет продавца, а на счет нотариуса, поскольку он выступает гарантом. Поскольку сумма платежа немаленькая, после перевода финансов покупатель должен заполнить специальную форму, в которой необходимо указать происхождение средств.
При оплате иностранец сталкивается с некоторыми сложностями. Например, для совершения банковского перевода необходимо открыть счет в любом банке Эстонии. Для этого необходимо иметь какую-либо связь со страной: работа, обучение, уже имеющаяся в собственности эстонская недвижимость. Другими словами, необходим вид на жительство. Также за открытие счета необходимо заплатить приблизительно 250 евро. Если у иностранца отсутствует вид на жительство, то можно предоставить трудовой контракт, например, но шансы в таком случае невелики. Логика эстонского законодательства проста: если иностранец не имеет ВНЖ, ПМЖ или гражданство, то банковский счет в стране ему не нужен. В случае отказа покупателю придется переводить средства со своего счета в банке родного государства. Поскольку сумма внушительная, банк потребует договор купли-продажи в качестве основания перевода. Средства переводятся на счет продавца только после регистрации права собственности. Это своего рода гарантия, что сделке ничего не помешает.
Есть возможность купить недвижимость в Эстонии в ипотеку, но она доступна не всем. Воспользоваться ипотечным кредитом могут лишь официальные резиденты. Условия следующие: период кредита составляет 40 лет, процентная ставка – 3-5% годовых, ипотека выдается исключительно в евро. Иностранные граждане могут воспользоваться лизингом: объект находится в собственности банка, пока клиент выплачивает кредит. Право собственности покупатель получит только после полного погашения кредита. В данном случае нет требований к месту работы и уровню дохода. Условия лизинга таковы: первоначально клиент должен внести минимум 20% от стоимости объекта, срок кредита – не более 35 лет, процентная ставка – 7-9% годовых.
Нельзя не упомянуть дополнительные расходы, с которыми столкнется иностранный покупатель:
- Риелтор. Его участие не обязательно, но желательно. Как правило, данные услуги оплачивает продавец, но в зависимости от обстоятельств это может перейти на плечи покупателя или делиться пополам. Комиссия составляет не более 5% от стоимости.
- Нотариус. Если речь идет о вторичном рынке, то оплата делится пополам между сторонами, при продаже первичного жилья его услуги оплачивает покупатель. У каждого нотариуса есть своя фиксированная цена + 3%.
- Государственный сбор за регистрацию права собственности – 0,25%.
- Переводчик. Покупатель имеет право потребовать услуги переводчика, оплачивает их также он. Стоимость – порядка 400 евро.
- Если объектом является частный дом или земельный участок, необходимо оформить разрешение на его покупку. Это стоит 150 евро.
Регистрация права собственности
Процесс подписания договора купли-продажи занимает не более часа. После этого нотариус отправляет документ на регистрацию в крепостной книге. После совершения регистрации продавец и покупатель получают на электронный почтовый ящик соответствующие оповещения и выписку, подтверждающую переход недвижимости к новому собственнику. Извещение можно сохранить в PDF-формате. Именно данная выписка и является подтверждением собственности, в отличие от заверенной копии договора купли-продажи. Выписка имеет срок годности, если в дальнейшем потребуется приложить ее к какому-либо пакету документов, придется запрашивать ее заново. Стоимость данной процедуры составляет не более трех евро. Крепостная книга есть в электронном формате, однако доступ к ней имеют исключительно постоянные жители страны. Поэтому иностранному покупателю следует сохранять все копии документов, а выписку попросту запрашивать при необходимости. После прохождения данного этапа иностранец является полноправным собственником недвижимости в Эстонии и имеет право распоряжаться ею так, как ему заблагорассудится.
Расходы на содержание
Эстония – страна с не самым теплым климатом, поэтому значительную часть расходов на коммунальные услуги составляет оплата отопления. Для среднестатистической трехкомнатной квартиры счет за отопление в месяц составит приблизительно 40 евро. Что касается остальных коммунальных услуг – воды, электроэнергии, телевидения и газа, то в сумме в месяц придется заплатить порядка 120 евро. К расходам на содержание недвижимости в Эстонии можно добавить налог земельный налог. В стране отсутствует налог на покупку жилья, но зато ежегодно владельцу недвижимости необходимо платить в казну примерно 100 евро. Это относится не только к жителям частных домов, но и к владельцам квартир.
Особенности эстонского рынка недвижимости
Цены на объекты зависят, конечно же, от района. Недорогую недвижимость в Эстонии можно найти в городе Тарту – небольшая студия площадью 25 метров квадратных обойдется в 25 тысяч евро. В этом же городе можно приобрести хорошую стандартную квартиру: однокомнатная стоит порядка 38 тысяч, трехкомнатная – 55 тысяч. Загородный дом обойдется в 170 тысяч евро. Город Тарту – это самый центр студенчества, поэтому здесь легко будет найти арендаторов, если есть желание сдавать приобретенное жилье.
Наиболее желаемый район – это Таллин. Цены здесь, естественно, выше: студия обойдется в 35 тысяч евро, однокомнатная квартира – в 45 тысяч, трехкомнатная стоит 70 тысяч евро. Частный дом с двумя этажами здесь стоит порядка 250 тысяч евро. Купить дом в Эстонии за невысокую цену можно в Нарве, точнее на ее окраине – всего 120 тысяч евро за небольшой дом. Однокомнатная квартира в центре стоит порядка 30 тысяч евро.
Примечательная особенность эстонского рынка недвижимости – сохранившиеся квартирные товарищества. Владельцы квартир объединялись для того, чтобы самим решать разного рода жилищные вопросы. Также в случае отъезда хозяин мог попросить товарищество присматривать за его жильем, поливать цветы и кормить животных. В случае продажи квартиры, которая состоит в данном товариществе, соседи имеют приоритет при покупке и могут воспользоваться этим правом на протяжении трех месяцев с момента оглашения продажи. Так что если иностранец уже приобрел объект, лучше не вкладывать сразу средства в ремонт, так как сосед может прийти и сообщить о своем намерении купить квартиру по старой стоимости. Как правило, перед продажей владелец должен опросить всех соседей и взять с них письменное подтверждение отказа. Но даже при наличии письменного отказа соседи сохраняют свое право на приоритетную покупку.
Что касается частных домов, то важным документом, на который необходимо обращать внимание, является разрешение на эксплуатацию. Данное разрешение является подтверждением того, что дом построен согласно всем установленным нормам и пригоден к использованию. Если данный документ отсутствует, банк откажет в выдаче ипотеки на него. Строительство недвижимости в Эстонии ведется достаточно быстро. Требования к новым объектам строгие, всего есть три класса жилья: A, B и C. Наиболее распространенный тип квартир – B, в них присутствует подогрев пола и вентиляция. При выдаче ипотеки банки приветствуют покупку квартиры высокого класса и снижают первоначальный взнос.
Покупка недвижимости в Эстонии – выгодное капиталовложение. Несмотря на то, что на данном основании нельзя получить вид на жительство или гражданство, наличие собственного жилья значительно упростит процесс переезда на любом другом основании. Благодаря инвестиции в эстонскую недвижимость можно оформить шенгенскую мультивизу и многократно посещать страну в любое время. А получив право на постоянное проживание в стране иностранец сможет удобно путешествовать по странам ЕС благодаря выгодному расположению Эстонии. Если у иностранца нет цели переезжать, он может сдавать квартиру или дом либо отремонтировать жилье и через некоторое время выгодно его продать. В любом случае купить недвижимость в Эстонии – хорошая идея.
