Польша — крупнейшее по площади и имеющее самую мощную экономику государство Восточной Европы. Бывшая социалистическая страна провела необходимые реформы, вступила в Европейский Союз и демонстрирует впечатляющие темпы экономического развития. Польша стала своеобразным мостом между Востоком и Западом для россиян, белорусов, украинцев и выходцев из других постсоветских республик. Поляки — славяне, их язык сходен с русским, белорусским и украинским. Менталитет населения похож на привычный для иммигрантов с территории бывшего СССР. Экономический рост страны требует притока рабочей силы. Трудовая иммиграция в польскую республику для белорусов, россиян и украинцев максимально облегчена.
Естественно, иммигранты задумываются о том, чтобы купить недвижимость в Польше. Но такое приобретение может стать и выгодным вложением средств и для иностранцев, которые не планируют постоянно проживать в этой стране. Цены на недвижимость в Польше растут, что открывает возможность для сбережения временно свободных денежных средств, в виде собственности, не обесценивающейся в процессе инфляции. При последующей перепродаже, можно даже заработать. Временно свободная недвижимость в Польше может выгодно сдаваться в аренду, и приносить своему владельцу прибыль.
Если целью является именно коммерческое использование польского недвижимого имущества, перед покупкой имеет смысл получить консультацию профессиональных риэлторов. Они подскажут где купить недвижимость, и какой именно объект выбрать для реализации планов покупателя. Понятно, что недорогая недвижимость в Польше сосредоточена за пределами центральных частей крупных городов. Еще дешевле объекты в сельской местности. Однако, иногда выгодно купить недорого квартиру в деревне в Польше, чтобы потом перепродать ее с прибылью или сдавать в аренду. Специалистам польского рынка недвижимости, перспективы его развития видны лучше. Рекомендуем не отказываться от помощи профессионалов в процессе приобретения домов, квартир и других недвижимых объектов на польской территории. Недвижимость в Польше, несомненно представляет интерес для иностранцев, и как коммерческое вложение, и как способ обеспечения жильем собственной семьи. Главное совершить приобретение недвижимости в Польше в соответствии с законодательством страны, чтобы сделка принесла радость, а не стала проблемой.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
Польское законодательство достаточно лояльно к приобретению иностранцами недвижимых объектов на территории страны. Под полный запрет продажи жителям других стран не попадает ни одна категория недвижимости. Соответственно, недвижимость в Польше для русских, украинцев белорусов и других иностранцев доступна в виде квартир, домов, земельных участков. Можно даже купить озеро, законы страны это позволяют. Правда, в ряде случаев перед тем, как купить недвижимость иностранец должен получить разрешение в Министерстве внутренних дел страны. В соответствии с законом о приобретении иностранцами недвижимости в стране, к категории «иностранец» относятся:
- Все физические лица, не имеющие польского паспорта.
- Юридические лица, зарегистрированные за пределами страны.
- Различные организации, зарегистрированные за границей, без образования юридического лица.
- Юридические лица и организации зарегистрированные в Польше, при условии что они контролируются иностранцами, признаваемыми таковыми в соответствии с первыми тремя пунктами этого списка.
Формально, иностранец желающий купить недвижимость в Польше должен получить разрешение МВД. Однако, существует достаточно длинный список исключений из этого правила. От необходимости получения разрешения приобрести недвижимость в Польше освобождены:
- Иностранцы, приобретающие квартиры в многоквартирных домах или гаражи. Большая часть сделок на польском рынке недвижимости относится именно к таким покупкам. Иностранцы могут покупать недвижимость в Польше, находясь непосредственно в стране или дистанционно. Для оформления сделки купли-продажи недвижимости на польской территории, иностранец должен легально находиться в стране. Россиянам, белорусам и жителям большей части стран СНГ для этого достаточно шенгенской визы. Украинцам, молдаванам и грузинам даже виза не нужна, они имеют право безвизового въезда в страны шенгенского соглашения.
- Иностранцы, прожившие в Польше легально более 5 лет. Легализация осуществляется оформлением вида на жительство, ПМЖ или статуса беженца.
- Иностранные супруги польских граждан, при условии, что они не менее 2-х лет легально проживают на территории государства, а приобретаемая ими недвижимость в Польше будет находиться в совместной собственности с польским супругом.
- Иностранцы, являющиеся гражданами Европейского Союза, Швейцарии или государств участников соглашения о создании Европейской Экономической Зоны. Если у выходцев из постсоветских республик имеется несколько паспортов и хотя бы один из них выдан этими государствами, получать разрешение МВД, чтобы купить недвижимость в Польше не требуется.
Физическим лицам-иностранцам разрешение Министерства Внутренних Дел потребуется, если они хотят купить дом в Польше, земельный участок либо объекты коммерческой недвижимости. Также разрешение потребуется, при приобретении недвижимых объектов в пограничной зоне. Чтобы получить разрешение купить недвижимость в Польше иностранец должен подать в МВД следующий пакет документов:
- Заявление.
- Ксерокопию паспорта.
- Документы на приобретаемый объект.
- Заявление владельца недвижимости, о том, что он готов продать свой объект иностранцу, обратившемуся за разрешением или предварительный договор купли-продажи. Заключать такой договор не обязательно, но его достаточно часто составляют.
- Документы подтверждающие наличие средств, чтобы купить недвижимость в Польше. Средства должны быть легальными. Их наличие подтверждается выпиской с банковских счетов или справкой банка о готовности выдать кредит на покупку.
- Справки об отсутствии задолженностей по налогам и социальным платежам.
- Квитанция об уплате 1570 злотых гербового сбора.
- Документы подтверждающие наличие связей с Польшей. Формально, при отсутствии связей, в разрешении могут отказать, но в реальности этого не происходит. Государство заинтересовано в оживлении экономики.
Если недвижимость уже находится в собственности иностранца, к пакету документов нужно добавить бумаги, подтверждающие наличие у него оснований для пребывания в стране. Получение разрешения МВД можно считать необходимой формальностью. Отказы в его выдаче случаются очень редко. Разрешение будет оформлено в срок от 2-х до 4-х месяцев. Действует этот документ в течение 2-х лет. В этот срок можно купить указанную в нем недвижимость на основаниях общих для всех участников таких сделок. Возможно также получение обещания МВД выдать разрешение на покупку, так называемой промессы. Этот вариант удобен тем, что иностранец сможет участвовать в тендерах на приобретение недвижимости. Список документов на промессу тот же, что и для разрешения. По квитанции нужно уплатить 98 злотых.
Права и обязанности покупателя
Иностранный покупатель, купивший недвижимость в Польше, становится ее владельцем. Соответственно, он может ее продавать, сдавать в аренду, использовать в коммерческих целях, дарить передавать по наследству, распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Главное, чтобы реализуемые владельцем недвижимости решения не противоречили польскому законодательству. Перед сносом и реконструкцией объектов либо изменением их целевого предназначения, рекомендуется получить консультацию юриста о законности таких действий. Если предварительные условия покупки закреплены в договоре, покупатель обязан их исполнить. Отказ от покупки может привести не только к утрате задатка, но и к выплате дополнительных компенсаций продавцу. Купленную недвижимость в Польше следует эксплуатировать в соответствии с правилами и поддерживать в надлежащем состоянии.
Что дает недвижимость в Польше?
Польская республика не торгует паспортами и разрешениями на пребывание в стране. Недвижимость в Польше, купленная иностранцем, не дает ему права требовать вид на жительство, ПМЖ или гражданство. Однако, наличие жилья на польской территории является обязательным условием для получения ВНЖ, ПМЖ и вступления в подданство. При наличии собственного жилья в стране, оформление этих документов облегчается. Кроме того, собственная недвижимость в Польше позволяет проживать в комфортных условиях, экономя на аренде. Коммерческая недвижимость и пустующее жилье, сдаваемое в аренду, приносят прибыль. Иностранцев из постсоветских государств в Польше множество. Большую их часть интересуют дешевые квартиры, но и дорогие элитные объекты, расположенные в удачных местах, можно выгодно сдавать арендаторам.
Порядок приобретения недвижимости
Независимо от того, нужна дешевая недвижимость или высококачественный объект, иностранцам, желающими приобрести недвижимое имущество на польской территории придется пройти через следующие этапы:
- Поиск подходящего объекта и проведение первоначальных переговоров с его владельцем.
- Подписание договора купли-продажи.
- Оплата приобретаемой недвижимости.
- Регистрация права собственности на покупателя.
Поиск недвижимости
Подбирая недвижимость в Польше, лучше привлечь к работе специалистов рынка недвижимости — риэлторов. Хорошие риэлторские компании имеют собственные базы информации о продающихся объектах и отлично знают все правила приобретения недвижимых объектов. Они смогут быстро подобрать несколько объектов, соответствующих потребностям покупателя, и порекомендовать какой из них выбрать. Риэлторы могут взять на себя проведение переговоров с владельцем недвижимости, сбор документов и составление договора купли-продажи. Проверьте наличие у риэлторской компании лицензии на занятие этой деятельностью. Основным недостатком помощи риэлторов является необходимость оплаты их услуг.
Если лишних средств нет, можно попытаться подобрать недвижимость в Польше без посредников. Для этого следует просматривать объявления в различных средствах массовой информации. Удобнее всего воспользоваться специализированными сайтами в сети интернет. Например: kup.nieruchomosci-online.pl, otodom.pl, sprzedajemy.pl. При самостоятельном поиске объектов, нужно быть готовым к тому, что значительная часть объявлений публикуется именно риэлторскими агентствами. Контактов продавца риэлторы не дадут, придется обратиться к их услугам, а это значит — заплатить. Если удастся обнаружить объявление от владельца, общаться с ним придется на польском языке. Не смотря на то, что польский и русский языки одной группы, понять друг друга будет крайне сложно. Вариант обратиться за помощью к риелторам, представляется оптимальным.
Подписание договора
Юридическую силу имеют только предварительные и окончательные договоры купли-продажи заверенные нотариусом. Соответственно, подписывать договор нужно в его присутствии. Предварительный договор не является обязательным, это некое соглашение о намерениях. Обычно такие договоры подписывают при резервировании недвижимости за покупателем путем передачи задатка. В предварительном договоре описывается объект купли продажи и намерения сторон: стоимость приобретения, сроки заключения основного договора и т.д. В договоре купли-продажи указывают сведения о сторонах сделки, объекте недвижимости, цене продажи, сроках перехода собственности во владение покупателя и другая важная информация. Для регистрации договора покупателю понадобится предъявить только паспорт. Продавцу придется собрать целый пакет документов, подтверждающих право собственности на объект и отсутствие обременений на имуществе. По желанию покупателя ему могут сделать перевод договора купли-продажи на русский или любой другой язык. Однако, при возникновении претензий и обращении в суд единственным законным документом будет признан именно договор составленный на польском. В случае, когда одна из сторон совершенно не понимает польского, на заключение договора приглашают специального лицензированного переводчика.
Оплата сделки
В общем случае, полная оплата по сделке происходит до того как продавец поставил свою подпись на договоре. Исключения составляют случаи, когда договор позволяет оплату недвижимости в рассрочку или при покупке используется ипотечное кредитование. В ипотечных кредитах приобретаемая недвижимость является залогом, пока она не принадлежит покупателю ему нечего закладывать. Поэтому, договором предусматриваются условия, позволяющие совершить сделку. Покупатель получает объект в собственность, передает его в залог, а банк полностью рассчитывается с продавцом.
Легализованный в Польше иностранец может рассчитывать на получение ипотечного кредита от местных банков. Основным условием для этого является наличие легального дохода, позволяющего своевременно уплачивать взносы вместе с процентами за пользование кредитом. Максимальный срок кредитования в некоторых банках доходит до 45 лет. Годовые проценты на тело кредита колеблются между 3,5 и 4%. Нужно быть готовым к тому, что при выдаче кредита банк спишет с него порядка 2% за услуги по оформлению и выдаче. 100% стоимости приобретаемого объекта банк не оплатит. Обычно требуется, чтобы 20-30% стоимости сделки заемщик оплатил собственными средствами. При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен быть готовым к дополнительным расходам, которые включают:
- Государственный налог при переходе права собственности — 2%.
- Оплату услуг нотариуса — до 2%.
- Вознаграждение риэлторов (если они привлекались) — до 3%.
- Другие расходы, связанные с оформлением бумаг, производством переводов, регистрацией сделки в государственных органах и т.п. — до 1,5%.
Все проценты исчисляются от стоимости сделки, указанной в договоре.
Регистрация права собственности
Сделки по купле-продаже недвижимости в Польше осуществляются при обязательном участии нотариуса. Именно на нотариуса и возлагается обязанность по регистрации сделки в государственных органах. Подавать отдельное заявление и заниматься этим вопросом лично иностранный покупатель не должен. Естественно, все расходы по регистрации покупки недвижимости возлагаются на ее приобретателя. Но деньги он платит нотариусу, а тот уже перечисляет их государству.
Расходы на содержание
Имеющаяся недвижимость в Польше потребует расходов на ее содержание. В список этих расходов входят:
- Выплаты по кредиту, если заемные средства привлекались.
- Налог на недвижимость.
- Оплата коммунальных платежей.
- Дополнительные расходы.
Для удобства читателей размеры расходов на содержание недвижимой собственности в Польше укажем в евро, а не в местной валюте, называемой злотым.
Налог на недвижимость. Конкретные размеры ставки налога на недвижимость устанавливаются на уровне воеводств (областей). Они зависят от площади и назначения недвижимого объекта. Государством устанавливаются только предельные ставки налога. Из расчета на квадратный метр, они составляют:
- Жилое помещение — 0,19 евро.
- Коммерческое помещение и жилье сдаваемое внаем — 5,43 евро.
- Лечебные учреждения и санатории — 1,11 евро.
- Земельные участки под жилыми помещениями — 0,11 евро. Налог на участок под многоквартирным домом делят между квартирами и суммы получаются незначительными.
- Земельный участок под коммерческими постройками — 0,22 евро.
- Если иностранец купил озеро, а в Польше это возможно, ему придется платить 1,09 евро за квадратный метр его поверхности.
Ставки налога указаны в год. Заплатить налог можно одномоментно или разделить его на 4 равные доли и уплачивать по кварталам в течение года.
Коммунальные платежи. Если иностранец приобрел квартиру в многоквартирном доме, ему придется оплачивать услуги управляющей компании. Стоимость этих услуг устанавливается ориентировочно и корректируется в зависимости от реальных расходов 1-2 раза в год. Обычно ставка колеблется в пределах 1,3-2,6 евро за квадратный метр жилого помещения в месяц. При определении площади квартиры балконы, лоджии и т.п. не учитываются. Стоимость коммунальных услуг ориентировочно составляет:
- Вывоз бытовых отходов — 2,8 евро с человека в месяц. При этом мусор в обязательном порядке придется сортировать.
- Отопление — 0,44 евро за квадратный метр в месяц в течение отопительного сезона (октябрь-апрель(.
- Услуги поставки воды и водоотведения — 2 евро за кубометр.
- Электроэнергия — 0,14 евро за киловатт + 2,92 евро в месяц за обслуживание счетчика.
- Природный газ (имеется только в домах старой постройки) — 0,35 евро за кубометр + 1,9 евро в месяц — абонентская плата.
- Телевидение и интернет, в зависимости от выбранного пакета — от 11 до 26 евро.
- Страхование (обязательно только для недвижимости, купленной по ипотеке) — 0,15% от стоимости объекта в год.
Дополнительные расходы. При необходимости проведения в многоквартирном доме масштабных ремонтных работ их стоимость, полностью или частично, может быть распределена на жильцов. В зависимости от того, какой именно требуется ремонт, суммы могут быть значительными. Естественно, потребуются и определенные расходы на поддержание квартир и домов в нормальном состоянии.
Особенности польского рынка недвижимости
В Польше можно приобрести недвижимость, как в готовых так и в строящихся домах. На ранних этапах постройки квартиры в новых домах значительно дешевле. Однако, существуют определенные риски, что дом не будет сдан в эксплуатацию в срок. Такие проблемы характерны и для территории постсоветских государств. Выходцам из них они известны. Выбор остается за покупателем. На польском рынке наиболее популярны следующие метражи квартир: для однокомнатных — 30-40; двухкомнатных — 40-50; трехкомнатных — 60-70 квадратных метров. Желательно чтобы окна квартиры выходили и во двор и на улицу. Если приобретенная квартира будет соответствовать этим параметрам, ее можно будет легче продать.
Квартиры в Польше могут быть в трех разных формах собственности: отдельной, кооперативной и TBS. Если квартира в отдельной собственности ее приобретатель становится членом объединения собственников и имеет право участвовать в собраниях и голосовать по важным вопросам жизнедеятельности. Кроме того, ему частично принадлежат права на землю под домом и общие помещения.
Квартиры кооперативной собственности формально принадлежат кооперативу, но их владельцы могут полностью распоряжаться жильем. Однако, на изменение целевого предназначения, например переоборудование квартиры в офис, потребуется согласие кооператива. Кроме того, кооператив, при длительной просрочке платежей, может добиваться продажи квартиры на аукционе, для погашения задолженности. Перевести квартиры кооперативной собственности в отдельную собственность почти нереально.
Квартиры TBS называются так по польской аббревиатуре Товарищества Общественного Строительства. В таких домах покупатель приобретает не квартиру, а право ее аренды. Это дешевое жилье, под покупку которого нельзя получить ипотечный кредит. Кроме того к покупке, в зависимости от правил установленных в конкретной местности могут не допускать приобретателей уже имеющих жилье, получающих высокие доходы и т.п. При этом арендная плата в домах TBS существенно превосходит стандартные месячные коммунальные расходы в домах других форм собственности.
Недвижимость в Польше может быть приобретена русскими, украинцами, белорусами и гражданами других стран СНГ. Необходимость получать разрешение на такую покупку в польском МВД можно отнести к формальностям, отказы происходят крайне редко. Для проживания нужно подбирать дома и квартиры в районах проживания. Если речь идет о покупке недвижимости в коммерческих целях, лучше сосредоточиться на объектах находящихся в крупных городах страны: Варшаве, Кракове, Гданьске.
