Покупка недвижимости в Швеции

Автор:

Булиева Евгения

юрист, специалист по иммиграционным программам, редактор MigraTop

Королевство Швеция – крупнейшая держава северной Европы, жемчужина Скандинавии. Шведская стабильность и спокойствие, отличное качество жизни и высокий уровень социальной защищенности привлекают в государство иностранцев, желающих обосноваться здесь надолго или открыть собственный бизнес. Шведский рынок жилья избежал серьезных кризисных колебаний благодаря разумной политике властей.

После нововведений законодательства в сфере недвижимости популярность Швеции значительно возросла среди жителей России, Украины и Беларуси. Инвесторы все чаще задумываются о покупке квадратных метров в Гётеборге, Мальме, Стокгольме и отдаленных от центра провинциях, а стабильный рост цен на шведскую жилплощадь гарантирован. Как купить недвижимость в Швеции россиянину и украинцу? Каковы особенные черты и порядки шведского рынка?

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

В середине 2009 года шведское правительство изменило нормативную базу закона о недвижимости. По новым правилам открылась возможность приобретать квартиры в многоэтажных зданиях, ранее такое право распространялось только на частные коттеджи. Однако в стране по-прежнему остаются категории жилых помещений, относящиеся к коммунальной собственности. Такие объекты закрыты для продаж не только иностранцам, но и местным жителям. На коммунальное жилье можно получить право пользования, то есть его запрещено сдавать внаем, перестраивать, и тем более продавать. Передача права проживания возможна лишь с разрешения коммуны, но без резидентства осуществить такую операцию невозможно.

В остальном для иностранцев нет никаких ограничений на приобретение недвижимости в Швеции. Под запретом находятся лишь земли, причисленные к природоохранным зонам и сельскохозяйственным угодьям. Как юридические, так и физические лица могут покупать на территории Королевства:

• квартиры и коттеджи;
• участки земли для застройки;
• коммерческие площади, в частности офисные и складские помещения, магазины и рестораны.

Следует иметь в виду: в Швеции, как в стране со смешанной экономикой, помимо муниципальной, существует две формы собственности – частная и кооперативная. К первой категории чаще всего относятся обособленные здания с земельными участками, а также таунхаусы. Иностранец, собравшийся купить дом в Швеции, должен понимать, что он станет владельцем не только строения, но и земли под ним, а значит – будет нести за них полную юридическую ответственность. По обновлениям закона от 2009 года, стало возможным регистрировать право частной собственности на квартиру в «многоэтажке», однако подобных объектов пока немного на местном рынке. Большинство квартир все-таки остаются кооперативными. Что это значит для потенциального покупателя?

Обретая пай у жилищного товарищества, владелец может пользоваться исключительно своими «квадратами», остальные зоны находятся в общем совладении, и все вопросы по ним решаются на кооперативном собрании. В отдельных сообществах не разрешают продавать жилье студентам, компаниям, иностранцам без резиденции в Швеции. Иногда устанавливаются запреты на сдачу жилплощади в аренду, держание домашних животных, смену провайдера и т. п. Можно ли перепродать право проживания – зависит от кооперативного устава. Поэтому решаясь купить недвижимость в Швеции, необходимо заранее ознакомиться с порядками и правилами товарищества.

Права и обязанности

Иностранцы, получившие недвижимость в Швеции в личную собственность, имеют право использовать ее на свое усмотрение: сдавать в аренду, перепродавать, завещать. Вне зависимости от статуса резиденции или гражданства, владельцы шведского жилья наряду с правами обретают и обязанности по его содержанию и своевременной уплате налогов. Собственник должен без задержек вносить платежи за покупку и владение, оплачивать коммунальные услуги, отдавать подоходный налог при сдаче жилплощади в аренду. Нарушителю грозит судебное разбирательство и штрафные санкции, вплоть до выдворения из страны. Россиянам также следует уведомлять налоговые службы РФ о возможном открытии счета в шведском банке или создании юридического лица, что иногда необходимо для совершения сделки.

Что дает недвижимость в Швеции?

Швеция – географически близкое к России государство, добраться туда можно через соседнюю Финляндию. Знакомые русским климатические условия и относительно приемлемые цены на недвижимость делают шведский рынок привлекательней иных европейских для жителей РФ. Шведские квартиры чрезвычайно комфортабельны, а преобладание новостроек говорит о минимальном износе жилого фонда.

В чем преимущества недвижимости в Швеции для иностранных инвесторов:

• хорошая укомплектованность квартир и домов необходимой мебелью и бытовой техникой;
• современный дизайн и европейское качество строительства;
• высокая экологичность территорий;
• наличие централизованного отопления, которое очень ценят покупатели из Европы;
• отсутствие коррупционной составляющей;
• возможность последующей сдачи недвижимости в аренду ради постоянного дохода.

Что касается иммиграции, право собственности на недвижимость в Швеции не дает автоматически ВНЖ или гражданство. Владелец жилья может претендовать лишь на шенгенскую мультивизу, с возможностью пребывать в Королевстве до 90 дней в полугодие весь срок действия разрешения (1-5 лет). Желающие иммигрировать в Швецию россияне и белорусы чаще всего оформляют вид на жительство на основании трудоустройства, бизнеса или воссоединения с семьей. Наличие жилья в таком случае станет дополнительным преимуществом при оформлении документов.

Порядок приобретения недвижимости

Недвижимость в Швеции для русских считается достаточно выгодным приобретением, а весь процесс оформления собственности не должен вызывать затруднений. Для покупки частному лицу понадобится лишь документ, удостоверяющий его личность, и конкретная сумма финансовых средств. Открывать счет в шведском банке необязательно, в Королевстве не проверяют источники наличности, а лимитов на ввоз денег в страну нет. Однако россиянам следует ориентироваться на возможности вывоза из РФ, ограничение составляет 10 тыс. $. Чтобы открыть шведский счет, необходимо обладать видом на жительство, с которым иностранец получает персональный код, заменяющий паспорт. Правда банки частенько пренебрегают этим требованием, и процедура проходит по долгосрочной визе.

Поиск недвижимости

Рассматривая Королевство Швеция, как страну для покупки зарубежной недвижимости, следует основательно изучить местный рынок жилья: возможные локации, цены, доступные варианты, уровень спроса. Главным ориентиром для иностранцев в этом становится популярный шведский сайт с объявлениями о предложениях дорогих вилл, таунхасов средней цены, дешевых квартир и другого недвижимого имущества. На площадке можно ознакомиться со свежей рыночной аналитикой, почитать отзывы и рейтинги риелторов, застройщиков, агентств.

Нужен ли риелтор?

Тем, кто решил заняться самостоятельным поиском недвижимости в Швеции, помогут тематические ресурсы, печатные издания, социальные сети, сайты застройщиков, рекомендации проживающих там знакомых. Однако большинство иностранцев прибегает к помощи риелторов, опасаясь совершить ошибку на рынке незнакомой страны. Все шведские риелторы работают официально и регистрируются в «Шведской инспекции агентств недвижимости». В Королевстве не принято нанимать адвокатов или юристов для контроля сделки, всю ответственность берет на себя агент по недвижимости. Продавец жилья нанимает риелтора, который получает исключительное право на продажу. В Швеции большая редкость, когда одну квартиру представляют разные агенты. По местным законом риелтор обязан защищать интересы обеих сторон, следить, чтобы до покупателя дошла вся информация о собственности, поэтому нанимать дополнительного посредника не придется. Преимущества работы с агентствами недвижимости в том, что они предлагают для иностранных покупателей специальные туры, включающие: встречу в аэропорту, размещение в отеле, осмотр достопримечательностей и, конечно же, демонстрацию объектов недвижимости. Зачастую при состоявшейся сделке компания полностью оплачивает поездку будущего владельца жилья.

Коммерческие объекты в Швеции

Покупка площадей коммерческого типа – один из самых выгодных вариантов капиталовложений в Швеции, здесь постоянно растет спрос на объекты общепита и торговые центры. Сдавать внаем большие площади – значит получать серьезную прибыль. Стоимость 1 кв. м нежилого помещения равняется в среднем 4 тыс. €. Цена может колебаться в зависимости от локации, состояния здания, инфраструктуры и близости объектов культуры.

Шведские дома

Частные дома в стране возводят из самых разнообразных материалов, есть компании, специализирующиеся на строительстве исключительно деревянных коттеджей, в пользу экологичности. Но самыми популярными являются дома, созданные по шведской технологии: фундамент на едином монолите + стальной каркас с термопрофилем + стеновые перекрытия. Такие конструкции собираются очень быстро, наподобие Lego, и отличаются высокой энергоэффективностью. Купить дом в Швеции с низким бюджетом и сроком службы до 100 лет (это не шутка!) – что может быть надежнее? Приобрести современное строение можно прямо на берегу озера, с персональным выходом к воде и беседкой на берегу. Так можно стать обладателем настоящей виллы за рубежом.

Где купить недвижимость в Швеции?

Мнение о том, что ко вторичному рынку относится дешевая недвижимость, не всегда верно. Цена шведского жилья значительно зависит от состояния здания. Так, дом с капитальным ремонтом, или имеющий архитектурную ценность, может стоить дороже любого «новостроя». Но если рассматривать фактор комфортности проживания, то квартира в историческом центре Стокгольма может обойтись дешевле, чем респектабельное жилье в новом ЖК на окраине. Однако в среднем цена «квадрата» вторичного жилья на рынке Швеции равняется 5 тыс. €, а однокомнатная квартира в столице стоит около 150 тыс. €. Тем не менее цены растут и в этом секторе, поэтому такое вложение средств принесет немалую выгоду.

Недорогая недвижимость в Швеции вряд ли представлена на первичном рынке. Дело в том, что государство ограничивает количество строительств, заботясь об экологии и окружающей среде, поэтому спрос в этом сегменте всегда опережает предложение, а значит и цены не маленькие. Квартира из двух комнат в столичной новостройке стоит около 320 тыс. €. 90% таких площадей покупают в ипотеку, которая достаточно лояльна в Швеции – ставка с залогом составит всего 2-4%. Купить недвижимость в Швеции в кредит возможно только при официальном трудоустройстве в Королевстве, с возможностью показать банку достаточный уровень дохода. Бизнесмену придется доказать стабильность прибыли за несколько последних лет, а первый ипотечный взнос должен быть не менее 15% от стоимости квартиры.

Мегаполисы или острова?

Кто не мечтает приобрести апартаменты в Стокгольме? Шведская столица, раскинувшаяся на островах, славится множеством мостов. Живописный город застраивается очень гармонично, о чем заботятся власти. Среди новостроек преобладают 7-8-этажные дома. Цены в Стокгольме стартуют от 4 тыс. € за 1 кв. м, «квадрат» в историческом здании стоит 8 тыс. €. Гетеборг, главный промышленный центр и морской порт, отличается более дешевой недвижимостью, чем в столице. То же касается Мальмё и горнолыжных курортов. Дорогая элитная недвижимость в Швеции продается на островах, считающихся рекреационными зонами. Наиболее популярные места: городок Марстранд, известный яхтсменам по всемирной регате; Эланд с летней резиденцией королевской семьи и другие. Какую бы недвижимость в Швеции ни выбрал иностранец, он не прогадает с покупкой. Стабильная и благополучная страна гарантирует безопасность сделок купли-продажи, а инвестирование в этой стране – одно из перспективных.

Участие в торгах

Одна из главных особенностей шведского рынка недвижимости – продажа жилья через аукционы (budgivning). Мало подобрать дом или квартиру, заручившись помощью агентства, дефицит жилплощади приводит к необходимости побороться за вакантный объект. Все квартиры в Швеции выставляются на закрытые или открытые торги, второй вариант лучше в плане возможности видеть чужие предложения и при необходимости повышать свою ставку. В общем порядке, первичная цена может повыситься на 20-30%. Торги проводятся строго через маклера (покупатель связывается с ним по телефону, озвучивая ставку), а вот возможность общения с продавцом отсутствует до самого подписания договора. В этом кроется определенное неудобство – продавец может отказаться, даже если торги выиграны, но его вдруг не устроила цена. Шведские аукционы отличаются строгой конфиденциальностью, участники торгов называются стандартно «покупатель №…».

Подписание договора

После успешного завершения торгов стороны переходят к подписанию предварительного договора. Документы оформляются в письменном виде, с обязательным присутствием двоих свидетелей, подтверждающих добропорядочность участников. В договоре указываются:

• персональные данные сторон;
• характеристика объекта недвижимости;
• утвержденная цена;
• последствия отказов;
• условия передачи собственности новому владельцу.

В этот же момент покупатель вносит задаток в размере 10% от стоимости недвижимости. Поэтому в документах очень важно подчеркнуть, что ждет каждую сторону в случае разрыва сделки. Если причина отказа покупателя неубедительна, он потеряет внесенную сумму. Уважительными считаются повреждения объекта, не выявленные при первоначальном осмотре, они же могут быть причиной снижения цены. Экспертиза недвижимости проводится сразу после внесения задатка, и может стать обоснованием: компенсации за устранение недочетов, изменения окончательной стоимости, расторжения договора с возвратом денег. Подписание окончательного договора и полная оплата происходят после того, как стороны согласовали все вопросы, касающиеся экспертной оценки объекта недвижимости. Для иностранцев будет неожиданностью, но в Швеции при смерти владельца жилье переходит в государственную собственность. Поэтому во многих семьях заранее оформляют новый договор купли-продажи, до возможной кончины родственника, являющегося собственником недвижимости.

Регистрация права собственности и оплата

После подписания основного договора и внесения оставшейся суммы денег покупатель номинально получает права на недвижимость, однако юридически стать владельцем жилья он сможет только после регистрации прав собственности. Lagfart (свидетельство) необходимо оформить в течение 3 месяцев с момента подписания контракта с продавцом. Такой срок отводится по причине перемещения бумаг по трем контролирующим инстанциям-подписантам – комитету по землеустройству, регистрационному учреждению, службе налогообложения. Шведский регистрационный орган называется «Национальным земельным кадастром», он занимается контролем и ведением «Регистра недвижимости». Каждая сделка купли-продажи и каждый объект зарегистрированы в едином реестре, то есть право собственности действует исключительно в рамках этого государственного перечня. Для регистрации прав собственности в общем «Реестре недвижимости» покупателю понадобится договор, также он уплачивает административный сбор в размере 80 € и пошлину в 1,5% от стоимости объекта. Недвижимость в Швеции облагается едиными налогами, как для гражданина страны, так и для иностранца. Помимо регистрационного сбора, при оформлении сделки уплачиваются:

В дальнейшем собственнику придется платить ежегодный налог в 1,7% от оценочной стоимости жилья. Данный сбор взимается с 3/4 рыночной цены дома, в среднем сумма составляет ~ 300 €, но максимально может достигать 600 €. В последние годы власти стремятся немного снизить налоги на недвижимость, хозяева домов будут платить 1%, а квартир – 0,5% от стоимости объекта. Инвесторы, планирующие сдавать недвижимость в аренду, должны знать: с арендной платы уплачивается 30% налога, так как подобный доход в Швеции расценивается как основной. А вот собственники квартир сданных в эксплуатацию новостроек первые 5 лет не несут никаких налоговых обязательств перед государством.

Расходы на содержание

Коммунальные платежи составляют основную часть расходов по содержанию недвижимости в Швеции. Львиная доля приходится на оплату электроэнергии, так как ею отапливают большинство помещений. Самый затратный способ – использование электрических радиаторов, в таком случае за дом площадью 150 кв. м придется заплатить до 1,5 тыс. € в год. Среди шведских домовладельцев наиболее популярна система отопления, использующая естественную температуру грунтовых вод, такая аккумуляция подземного тепла позволяет значительно сэкономить на счетах за электричество и понизить плату до 700 €. Плата за водоснабжение в обычном порядке входит в квартплату, которая в свою очередь зависит от возраста здания, его комфортабельности и других особенностей. Вывоз мусора обходится шведам всего в 30 € в год, дело в том, что в стране перерабатывают 99% отходов, из которых 16% превращается в компост, а 50% идет на производство энергии. Если жители сортируют мусор, тариф на его вывоз понижается.

Каждый собственник недвижимости в Швеции в обязательном порядке должен застраховать свое имущество, сумма составит до 250 € в год. Многоквартирные шведские дома имеют довольно благоустроенные дворы с парковками для автомобилей, каждый жилец резервирует себе место и вносит ежемесячную оплату. Таким образом у владельца машины не возникает вопросов, куда ставить свое авто. В итоге, содержание среднестатистического жилья в Швеции обходится примерно в 5 тыс. € в год. Однако суммы могут быть и больше, разница обусловлена расположением домов. Самыми дорогими считаются районы Тьорн (недалеко от Гётеборга) и Вармдо (восточнее столицы), где годовые расходы достигают 6,6 тыс. €. В муниципалитете Хаммаро собственники жилья платят до 6,5 тыс. €. Лидер среди низкозатратных районов – Ликселе с 4,8 тыс. € годовых платежей.

Особенности шведского рынка недвижимости

Цены на недвижимость в Швеции неуклонно растут по причине рыночного дефицита, в этом плане страна считается одной из самых дорогих в Европе. На 2020 год один квадратный метр стокгольмской квартиры стоил приблизительно 8 тысяч €, в Гётеборге – 5000 €, в Мальмё – 3500 €. В остальных населенных пунктах стоимость жилья ниже. Темпы местного строительства отстают от потребительского спроса. Власти вынуждены понижать покупательскую способность, поднимая проценты на кредиты для заемщиков, однако это мало влияет на ситуацию. Однако стабильность шведской жизни притягивает сюда зарубежных инвесторов, по информации государственного агентства статистики, иностранцы владеют 6,5% общего запаса курортных домов и квартир. Среди собственников большую долю составляют граждане Норвегии, Дании и Германии. Потенциальному покупателю квартиры или дома поможет знание ключевых моментов местного рынка недвижимости:

• Иностранец может купить недвижимость в Швеции во владение или в пользование (квартиры в кооперативах).
• Высокий спрос обусловливает приобретение жилья через торги открытого или закрытого типа (участие осуществляется через агента).
• Время на подписание договора равняется в среднем нескольким дням, на регистрацию права собственности уходит до 3 месяцев.
• Сделка купли-продажи сопровождается уплатой государственных налогов и сборов.
• Услуги риелтора оплачивает продавец, если иное не указано в договоре.
• Ипотечные кредиты выдаются в Швеции на 50 и даже 70 лет, главное – положительный имидж заемщика: уровень дохода, трудоустройство или ведение бизнеса в стране.

Россиянину и украинцу, который собирается купить недвижимость в Швеции, стоит учитывать и шведский менталитет, это очень пригодится при коммуникации с продавцами и риелторами. Шведы никогда не делят людей на категории и относятся одинаково уважительно к любому иностранцу, независимо от статуса. Кроме того, местные жители очень пунктуальны, деликатны, тактичны, они не любят пустых разговоров и спокойно реагируют на продолжительные паузы в беседе. Контактные данные любого гражданина Швеции находятся в общественном доступе, недоразумений в поисках конкретного человека не возникает.

Королевство Швеция – действительно удивительная и особенная держава, известная своими контрастами. Здесь есть живописные города и поселения из деревянных домиков, пресные реки и соленые озера, острова и шхеры, высокие горы и большие долины. Также, как природа, разнопланов и шведский быт, и возможности для проживания. Недорогая недвижимость в Швеции – понятие относительное, страна все-таки отличается достаточно дорогими квадратными метрами. Однако покупка шведского дома или квартиры – вполне реальная процедура, вариантов и возможностей для инвестиций множество. Тем более иностранные граждане по законам Королевства находятся в одинаковых правах на покупку недвижимости со шведами.