Покупка недвижимости в США

Автор:

Булиева Евгения

юрист, специалист по иммиграционным программам, редактор MigraTop

Нью-Йорк и Сан-Диего, Хьюстон и Лос-Анджелес – символы благополучной жизни, радужных перспектив и всего, что называется американской мечтой. Пожалуй, не найдется на планете человека, который не мечтал бы приобрести жилье в Америке. Недвижимость в США всегда была выгодной инвестицией, американский рынок более других насыщен зарубежными капиталами и всесторонне защищен государственными законами.

Сегодня многие жители стран бывшего СНГ стремятся переехать в Соединенные Штаты, одни уезжают туда для ведения бизнеса или высокооплачиваемой работы, другие – ради комфортного семейного отдыха. Эмигрантов неизбежно интересуют вопросы покупки недорогого дома, уютной квартиры или элитной виллы на океанском побережье. Как россиянину купить недвижимость в США? Насколько доступна американская собственность иностранцам?

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

По законодательству Соединенных Штатов Америки, иностранные граждане могут покупать любые объекты недвижимости без ограничений. Совершать сделки вправе и физические, и юридические лица. Особых различий в порядках приобретения жилой или коммерческой площади не существует. Теоретически на федеральном уровне не запрещена и продажа земельных участков, но в реальности иностранцы владеют не более 1% сельскохозяйственных и лесных угодий, по причине местных ограничений в некоторых штатах. И дело не только в лимитах приобретаемой площади, запреты накладываются на специфические локации, типа пастбищ и водоемов. Кроме того, требуется сдача специальных налоговых отчетов касательно прибыли от бизнеса. Если покупка все-таки свершилась, следует уведомить Министерство сельского хозяйства США, а в дальнейшем исправно уплачивать налоги, различающиеся по регионам.

Права и обязанности

Иностранец, купивший недвижимость в США, получает на нее те же права, что и гражданин Америки. Он может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению: проживать в ней самостоятельно, сдавать в аренду, продавать, передавать по наследству. Если россиянин или белорус не имеет ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) – налогового номера налогоплательщика, то при последующей продаже недвижимости, согласно «Закону об иностранных инвестициях», ему придется уплачивать 10% подоходного налога.

Когда иностранный собственник не может постоянно находиться в Штатах, то при сдаче жилья в наем он получает право передать свое имущество в распоряжение компании по управлению недвижимостью. Главное – удостовериться в надежности доверенной фирмы. Несмотря на гражданство, наличие либо отсутствие вида на жительство, любой владелец американского дома или квартиры обязан уплачивать налоги по недвижимости и возмещать коммунальные расходы по ее содержанию. Задолженности чреваты штрафными санкциями и невозможностью получить визу или ВНЖ.

Граждане РФ также должны знать, что сам факт приобретения жилья за рубежом не обязывает россиянина уведомлять об этом государственные органы. Направлять уведомления налоговым службам обязаны резиденты России, если они учреждают юридическое лицо за границей или открывают счета в иностранных банках.

Что дает недвижимость в США?

К сожалению, покупка даже очень дорогого жилья в Америке не позволяет иностранцу получить иммиграционный статус, гражданство или привилегии по Грин-карте. Однако при вложениях в недвижимость от 1,8 млн $ можно оформлять бизнес-визу категории EB5, если выполняются условия прибыльности, и предприниматель собирается организовать не менее 10 рабочих мест. Порог входа может снижаться при приобретении многоэтажного дома, отеля или крупного торгового центра. Купить дом в США – значит сделать хорошую инвестицию или обзавестись отличным вариантом для временного проживания. Каковы основные преимущества покупки недвижимости в США:

• Стабильность экономики Соединенных Штатов дает инвесторам уверенность в завтрашнем днем.
• Недвижимость в США для русских предлагается на любой вкус и кошелек, иногда даже дешевле чем «квадраты» в Москве.
• Развитый сервис сопровождения иностранного инвестора позволяет совершать сделки, не покидая границы родины.
• Система кредитных программ облегчает покупку, в том числе и для иностранных граждан.

Несмотря на отсутствие каких-то бонусов за приобретение жилья в Америке, сдача квадратных метров в аренду может стать стабильным источником дохода. Покупатели коммерческих объектов получают дополнительные привилегии и лояльное отношение властей, как надежные инвесторы.

Порядок приобретения недвижимости

Обращая взоры на Америку, следует помнить, что цены на недвижимость в США серьезно отличаются не только в зависимости от площади помещения, престижности локации и развитости инфраструктуры, но и от региона. Поэтому, в первую очередь, иностранцу стоит определиться со штатом, а их в Америке 50, и значительные различия касаются не только социально экономических условий, но и климата. Следующие важные моменты – выбор типа недвижимости и риелтора (брокера). В общем смысле, рынок недвижимости в США подчиняется тем же законам, что и в России. Обо всем подробнее в следующих разделах.

Поиск недвижимости

Предваряя покупку недвижимого имущества в Штатах, следует разобраться с особенностями местного рынка, изучить аналитику цен, ознакомиться с мнениями экспертов. Статьи и новости об Америке станут в этом хорошим подспорьем, но современный человек привык по любому вопросу обращаться к интернет-порталам. Среди популярных площадок по недвижимости в США: zillow.com, trulia.com, redfin.com и ziprealty.com. На сайтах можно встретить объявления о продажах объектов разного типа, к основным относятся:

1. Single family house – частное домовладение.
2. Townhouse – малоэтажный жилой дом в городе или пригороде.
3. Сondo – квартира в кондоминиуме, многоэтажном здании.
4. Co-op – кооперативное владение.

Single house в Америке относится к собственности одной семьи, в то время как в других вариантах жилья предполагается наличие соседей – тогда управляющие функции возлагаются на ассоциацию совладельцев. Именно ассоциация устанавливает размер платежей и перечень оплачиваемых статей расходов. Собранием жильцов определяются порядки проживания: можно ли содержать в квартире домашних животных, разрешено ли сдавать комнаты в аренду и кому. Кооператив – несколько иное понятие, касающееся не столько покупки отдельной квартиры, сколько держания некоторого числа акций (доли в общей собственности), в соответствии со стоимостью жилья. Своими особенностями отличается покупка недвижимости в ассоциациях, когда перед приобретением необходимо вступить в сообщество и оплатить взнос. Определенные сложности могут возникнуть у россиянина с жилплощадью в кооперативе, если он захочет оформить на нее кредит. Без одобрения членов кооператива в таком случае не обойтись, а возможная продажа в дальнейшем вновь потребует всеобщего согласия.

Какая она – недвижимость в США для русских?

Большинство россиян и выходцев из других стран СНГ сосредотачивают свое внимание на жилье во Флориде, Калифорнии и Нью-Йорке. Причины кроются в наиболее развитой здесь русской диаспоре, высоком уровне жизни (далеком от других штатов), идеальном соотношении цен и предлагаемых зарплат. Нью-Йорк – столица мирового бизнеса привлекает в большей мере инвесторов и предпринимателей. В «Большом яблоке» расположились офисы самых известных корпораций, квадратные метры здесь работают как лучший инструмент инвестиций. Любителям спокойной жизни предпочтительней купить недвижимость в США в районе Статен-Айленд, численность русскоговорящих тут достигает 50 тыс. человек. Флорида – всемирно любимая зона отдыха и развлечений, здесь есть все для комфортного времяпрепровождения – парки развлечений, заповедные зоны, белоснежные пляжи. Все побережье Майами застроено элитными отелями и дизайнерскими жилыми комплексами. Стоимость калифорнийской недвижимости весьма высока, Лос-Анджелес и Сан-Франциско относятся к самым дорогим мегаполисам мира.

Риелтор или брокер в Америке?

Риелтором в Соединенных Штатах называется специалист по недвижимости, являющийся членом организации профессионалов – National Association of Realtors. Клиенты не всегда в курсе таких тонкостей, поэтому зачастую данное понятие заменяет «агента по недвижимости». Американский брокер – тот же агент, но прошедший дополнительное обучение и получивший специальную лицензию, которую выдают только при наличии нескольких лет опыта и закрытии до 20 сделок. Кроме того, брокер получает право открыть свою личную компанию и работать на себя. Без риелтора невозможно совершать сделки с недвижимостью в США. Эксперты рекомендуют выбирать именно «брокера», тогда иностранцу гарантированно будет помогать человек с квалификацией. По официальным требованиям работы на рынке, требуется в обязательном порядке указывать тип лицензии агента. В стандартном порядке, работа брокера оплачивается продавцом. Что делает агент или риелтор для покупателя:

• подбирает приемлемый вариант недвижимости;
• определяет фактическую рыночную стоимость объекта;
• договаривается с продавцом о понижении цены и выгодных вариантах оплаты;
• помогает выбрать адвоката, технического инспектора и иных требуемых специалистов;
• способствует оформлению документов.

Во многих американских штатах процент русскоговорящих покупателей недвижимости довольно высок, поэтому в компаниях предостаточно агентов, владеющих славянским наречием. Некоторые фирмы имеют своих представителей в крупных городах России. Помимо риелтора, чтобы купить недвижимость в США, иностранцу могут понадобиться услуги адвоката, бухгалтера, переводчика, брокера по ипотеке. Адвокаты несут ответственность за юридическую сторону операции, бухгалтер помогает при сдаче жилья в аренду, а также при заполнении налоговой декларации.

Открытие счета в банке

Открывать банковский счет в США иностранец должен только при покупке недвижимости в кредит, при полной оплате имеющимися средствами в нем нет необходимости – достаточно совершить международный перевод денег. Ипотечные кредиты выдают иностранным гражданам на вполне выгодных условиях, однако ставка может достигать 9% годовых, тогда как для американцев – всего 2-4%. Предварительно проводится оценка рыночной стоимости, для этого придется пригласить независимого эксперта и оплатить его услуги. Банк может отказать в выдаче кредита, если цена продажи превышает рыночную стоимость. Минимальная сумма ипотечного займа для иностранца – 100 тыс. $, возможен залог в виде иной недвижимости, сроки кредитования – до 30 лет. Просто так ипотеку не оформляют, перед этим тщательно изучается кредитная история заемщика на его родине.

Документы, необходимые для получения кредита:

• Родной, заграничный паспорта и американская виза.
• Номер социального страхования (Social Security Number), который выдается резидентам и мигрантам с разрешением на работу (иногда по другим целям).
• Декларация о налогах за последние 2 года.
• Бумаги от иностранного банка, удостоверяющие чистоту кредитной истории и возможность оплачивать ежемесячную сумму.
• Подтверждение уплаты 30% первоначального взноса.

Чтобы минимизировать риски, россиянине нанимают ипотечного брокера, который подберет финансовый продукт, наиболее соответствующий возможностям заемщика. Он же рассчитает оптимальный процент и сроки выплат, с учетом персональных доходов и иных нюансов. Покупатель, планирующий ввезти в Америку собственные средства, должен знать, что суммы от 10 тыс. $ необходимо декларировать.

Предложение о покупке

Offer или «предложение покупки» оформляется риелтором от имени покупателя, после того, как он выберет подходящий объект недвижимости в США. Документ имеет вид стандартного договора, составляемого в риелторских компаниях штата. В «оффере» прописываются условия, с которыми покупатель предлагает продавцу осуществить сделку. Если привлекаются кредитные средства, понадобится подтверждение из банка, одобрившего заём. В противном случае покупатель доказывает наличие достаточных средств на своем банковском счете.

Подписание договора купли-продажи

Приняв решение, как купить недвижимость в США – через кредит или за личные средства, покупатель в значительной мере определяет сроки сделки. Во втором случае вся процедура займет не более 1 месяца. Если продавец, получивший «оффер», согласен с предложениями покупателя, наступает этап заключения договора о купле-продаже. Стороны подписывают контракт в присутствии агента / риелтора / брокера, юридические вопросы контролируют титульная и эскроу-компания. При удаленной сделке подключается адвокат покупающей стороны. Договор включает: продажную стоимость объекта, условия оплаты, сроки на оценку и инспекцию объекта, срок завершения сделки. При подписании контракта покупатель вносит аванс в размере ~ 5% от цены жилья, за хранение которого отвечает титульная компания. После этого проверяется техническое состояние дома или квартиры, а также проводится юридический контроль собственности. На какие пункты договора следует обратить внимание:

• Home inspection clause. Проверка недвижимости должна быть обязательным пунктом, она позволит убедиться в приличном состоянии объекта или наличии возможных неисправностей.
• Loan contingency clause. Форс-мажор для ипотеки следует описывать, чтобы покупатель смог безболезненно выйти из сделки, в случае отказа банка в кредитовании.
• Closing costs. Сопутствующие расходы перечисляются подробно, с указанием видов затрат и сторон оплаты.

Договор можно расторгнуть, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, а именно: покупатель не вносит задаток; наступают форс-мажорные обстоятельства; продавец препятствует инспекции; жилплощадь не освобождена в указанные сроки. Аванс возвращается покупателю, если виноват продавец.

Проверка недвижимости

Инспекция объекта недвижимости в США – необязательная процедура, однако проводить ее рекомендовано, чтобы гарантировать покупателю должное состояние купленного жилья. Технический специалист в ходе проверки выявляет возможные неисправности коммуникаций и другие дефекты помещения. Обычно его услуги обходятся в 350-500 $. Отдельно контролируется наличие плесени, термитов, радона и других опасных для здоровья компонентов – непригодное жилье продавать не дозволено. По итогам инспекции покупатель вправе запросить скидку или совсем отказаться от сделки. Процедура проверки юридической регистрации – обязательный этап каждой сделки по недвижимости в США. Ее цель – выяснить, доступен ли объект к продаже, не числятся ли за ним какие-либо обременения (долги по ипотеке и т. п.). Юридический контроль проводит адвокат покупающей стороны либо Title company, которая обеспечивает покупателю чистый титул. Одновременно с этим оформляется договор по страхованию недвижимости, которым занимается титульная компания, а покупателю выдают страховой полис.

Регистрация права собственности

При поступлении всей суммы оплаты в титульную компанию либо на адвокатский счет, происходит передача права собственности, а покупателю вручается свидетельство на недвижимость (Deed). В это же время новому владельцу передаются ключи, помещение в момент продажи должно быть уже освобожденным. Однако по законам большинства штатов, переход права собственности происходит только после официальной регистрации «Дида» в органах окружного суда или регистрационной палаты. Тогда титульная компания занимается этой процедурой, обычно весь процесс проходит за 6-8 недель.

Оплата сделки

Завершение сделки по купле-продаже недвижимости в США сопровождается внесением остаточной суммы оплаты. Окончательный расчет означает переход права собственности новому владельцу. Деньги поступают через банковский перевод либо эскроу-счет привлеченной компании. Россиянин может провести удаленную сделку, тогда средства перечисляются через трастовый счет адвоката в Америке, откуда потом направляются продавцу при заключении договора. Следует полагаться исключительно на лицензированных специалистов, дабы избежать рисков. Расходы, которыми сопровождается покупка американской недвижимости, представлены ниже в таблице:

Американские налоги на недвижимость

Каждый, кто собирается купить недвижимость в США, независимо от того, иностранец он или американец, должен ежегодно платить налог на недвижимое имущество (Рroperty tax). Ставка – 1-2% от стоимости дома или квартиры. Собранные таким образом средства идут на содержание социальных объектов муниципалитета: школ, детских садов, библиотек, больниц и т. п. Кроме того, из них производятся отчисления на дорожные ремонты, обслуживание парков и зон отдыха. Ставки Рroperty tax разнятся между штатами и городами, при более развитой инфраструктуре требуются и большие взносы. Какими еще налогами облагается недвижимость в Штатах:

• Property Transfer Tax – передаточный налог, уплачиваемый продавцом при переходе прав собственности.
• Capital Gains Tax – налог на прирост капитала, который вносится при продаже объекта, а облагается разница покупки-продажи по ставке – 20%.
• Withholding Tax – удерживаемый налог платит продавец-нерезидент по ставке – 10% от выручки.
• Rent tax – налогообложение арендной платы, как дохода – 30%.

Инвестор может обойти налог на прирост капитала, если при одновременной продаже одного и покупке другого объекта оформит сделку обмена. Все налоги делятся на ситуационные (при продаже, получении прибыли) и периодические (ежемесячные или ежегодные). Периодические сборы следует вносить единожды или дважды в год (зависит от штата) не позже 1 июня и 1 сентября, одинаковыми частями.

Расходы на содержание

По расчетам экономистов, ежемесячные коммунальные расходы среднего американца составляют около 20% от его доходов. Тарифы по услугам отличаются не только в штатах, но и по городам, это объясняется присутствием на рынке различных поставщиков. Для примера, стоимость электроэнергии составляет 0,09 $ за кВт⋅ч по штату Вашингтон и 0,22 $ – по Коннектикуту. В подобных пределах цены колеблются между разными европейскими странами. За бытовой газ собственнику недвижимости в США придется платить до 15 $ каждый месяц. Потребление воды повсеместно оплачивается через счетчики, 10 кубометров стоят в Америке около 6 $. Отопление в северных штатах в несколько раз дороже, чем в южных. Ко всем многоэтажным домам подключены системы централизованной подачи теплоэнергии, съемщики квартир оплачивают фиксированную сумму за тепло, уже включенную в цену аренды. Если рассматривать стандартный дом американца с несколькими спальнями и двумя гаражами, коммунальные расходы значительно превысят квартирные:

• водоснабжение – 130 $ в месяц;
• электроэнергия – 125 $ в мес.;
• газ – 200 $;
• вынос мусора – 40 $;
• отопление зимой – 680 $ газом или 900 $ электричеством;
• кондиционирование воздуха – 370 $ в год.

Удивительно, но интернет в Америке считается одной из самых дорогих услуг и обходится пользователю в среднем в 45 $ в месяц. Частенько соседи больших домов устанавливают маршрутизатор на несколько квартир, чтобы снизить расходы. Услуги кабельного ТВ обойдутся американскому зрителю в 20 $. К дополнительным расходам относят страхование недвижимости, стирку в общей прачечной, уход за территорией и аренду парковки.

Особенности американского рынка недвижимости

Соединенные Штаты отличаются гибким, прозрачным и открытым для всех потребителей рынком недвижимости, доступ к любой информации имеется у каждого специалиста по всей стране. Большинство других стран разделяют рынки на фрагменты, отдельные организации и их представители «видят» исключительно касающиеся их данные. Непривычен для россиянина и тот факт, что работу риелтора в США оплачивает продавец дома или квартиры, на постсоветском пространстве такая схема отношений – пока только в единичных случаях. Есть различия и в лицензиях – русских и американских. В РФ они только подтверждают официальную регистрацию компании, в то время как в Америке лицензия выдается после профессионального обучения со сдачей экзаменов брокера.

Цены

Недорогая недвижимость в США – понятие расплывчатое, нельзя указать, в каком штате или регионе более дешевые квадратные метры. Усредненные показатели таковы: 1935 $ за кв. м в центрах городов и 1248 $ – на окраинах. При этом в квартирах самых дорогих американских мегаполисов, «квадрат» в центре стоит, ($):

• Нью-Йорк – 9800;
• Сан-Франциско – 9100;
• Вашингтон – 5650;
• Лос-Анджелес – 5300;
• Сиэтл – 3700;
• Майами – 3600;
• Лас-Вегас – 1650.

Если оценивать недвижимость в США у моря, то квартира в Лос-Анджелесе площадью 100 кв. м может обойтись покупателю в 530 тыс. долларов. Цены за трехъярусные виллы в Майами рассчитываются уже в миллионах – 5-7 млн $, а стоимость прибрежных апартаментов доходит здесь до 1,5 млн. Для сравнения: двухкомнатные апартаменты в Окале (штат Флорида) обойдутся потенциальному собственнику всего в 70-80 тыс. $. Так называемая золотая середина – это штаты Оклахома, Теннесси и Арканзас, где квартиры стоят до 160 тысяч долларов.

Приоритеты

Нью-Йорк всегда был и остается в топе инвестиционных локаций, большой спрос среди арендаторов обеспечивает стабильный доход потенциальному владельцу недвижимости. Ситуацию несколько изменила пандемия, из-за которой увеличилось число неплательщиков как в жилом, так и в коммерческом секторе. Однако положение постепенно выправляется, и притяжение сюда инвесторов по-прежнему сильно. В курортных городах, напротив, произошел некоторый подъем рынка. Переходящие на удаленную работу специалисты теперь выбирают более приятные в климатическом и экологическом плане локации. Это способствовало неуклонному росту цен на недвижимость в США у моря и океана, а значит и средней стоимости апартаментов на побережье. Годовое повышение цен, а значит и ставок по аренде, в некоторых регионах достигло 15%.

Лидерами продаж сегодня называют квартиры и дома вторичного рынка недвижимости в США. Основные инвестиции направляются именно в этот тип жилых помещений, активность строительных компаний немного снижена. Но все это тенденции времени, Америка отличается достаточно эффективным средством регулирования рынка – помимо законодательной основы, это прецедентное право, позволяющее быстро реагировать на изменения и решать проблемы. Например, сейчас Комитет ФРС по открытому рынку инвестирует государственные средства в облигации крупных ипотечных агентств, защищая их от возможных кризисов.

Резюмируя вышесказанное: подходить к выбору недвижимости в США стоит очень внимательно, следует ориентироваться не только на текущий момент. Желательно анализировать тенденции и перспективы американского рынка, ведь инвестиции в недвижимость – самый надежный и долгоиграющий источник дохода. Тем, кто подбирает квартиру или дом в Америке для личного проживания, стоит заранее оценивать сопутствующие расходы и позаботиться о финансовой подушке, так как платить за приобретение придется постоянно.