Для многих иностранцев Венгрия ассоциируется с туризмом и, в частности, с отдыхом у минеральных источников и термальных озер. Но вот уже последние несколько лет эта страна привлекает мигрантов, которые хотят обосноваться не только на венгерских землях, но и открыть для себя всю остальную Европу. В 2004 году Венгрия стала государством-членом Европейского Союза, что дало толчок для развития экономики и подъема уровня жизни населения в целом. Кроме того, на сегодня Венгрия занимает одну из лидирующих позиций среди других стран Европы в плане социальной стабильности. Эти факторы привлекают эмигрантов из стран СНГ, которые выбирают Венгрию в качестве нового места жительства. А членство в ЕС дает право гражданам страны свободно посещать, работать, учиться во всех государствах, которые также входят в Евросоюз. Поэтому получить венгерский паспорт – заманчивая возможность для эмигрантов из России, Украины, Беларуси.
Основополагающим фактором для того, чтобы обосноваться в этой стране для иностранцев становится покупка недвижимости в Венгрии. Если говорить о рынке недвижимости в целом, то в отличие от многих стран, здесь он может похвастаться своей стабильностью. Это дает гарантии покупателям избежать различных рисков и быть спокойным при вложении средств. Кроме того, цены на недвижимые объекты относительно невысокие – ниже, чем в странах Западной и Южной Европы, а также Скандинавии. Во время пандемии COVID-19 в 2020 году рынок недвижимости Венгрии немного приостановился. Продавцы старались удержать цены, чтобы ситуация не дошла до кризисной, когда предложение значительно превысит спрос. Но этого не произошло. Уже сегодня покупатели и инвесторы возвращаются на рынок. Среди них – как местные жители, так и иностранцы.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
Венгерское правительство на законодательном уровне разрешило иностранцам покупать любой тип недвижимости в Венгрии. Это могут быть как жилые, так и коммерческие объекты. К жилым объектам относятся:
- квартиры;
- апартаменты;
- дома;
- коттеджи;
- виллы и прочее.
В категорию коммерческой недвижимости попадают:
- офисные;
- торговые;
- складские помещения.
К ним относятся и магазины, и салоны красоты, и ангары, и прочие строения и помещения, которые по сути не являются жилыми. Для того, чтобы купить недвижимость в Венгрии иностранцу не нужно регистрировать юридическую фирму или предварительно оформлять вид на жительство (как это положено в некоторых странах). Что касается покупки земли, что и такая возможность у иностранцев есть. Землю можно купить под застройку или уже готовый дом с участком. Но есть определенные исключения. Например, площадь участка не может превышать 6 000 квадратных метров. Кроме того, не вся земля доступна для продажи. Табу наложено на:
- земли для ведения сельского хозяйства;
- лесные уголья;
- земли национальных парков;
- а также участки, где находятся военные или стратегические объекты.
Также, приобретая дом или земельный участок, на котором в дальнейшем будет вестись строительство, иностранцу потребуется специальное разрешение от местной власти. Отказ получают в редких случаях. В основном, если покупка совершается с нарушением каких-либо законодательных норм. Сама себе процедура формальная. Но если недвижимость приобретается на юридическое лицо (зарегистрированную фирму), то такое разрешение не понадобится.
Права и обязанности
Основная обязанность владельца недвижимости в Венгрии – это оплата налогов и ее содержание. Налоговые или коммунальные долги чреваты судебными разбирательствами вплоть до ареста имущества и продажи его на аукционе. Что касается прав, то после того, как квартира, дом и любое другое здание или помещение становится собственностью нового владельца, он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению: жить там, сдавать в аренду, заниматься коммерческой деятельностью или перепродать.
Что дает недвижимость в Венгрии?
Владелец недвижимости в Венгрии получает ряд преимуществ, как на бытовом уровне, так и на законодательном. Если говорить о бытовых моментах, то в основном они связаны непосредственно с фактом проживания в стране.
- Владелец недвижимости в Венгрии имеет возможность жить в красивой стране, с интересной природой, историей, культурой.
- В Венгрии достаточно низкие цены на продукты, товары и услуги.
- В стране низкие налоговые ставки.
- Доброжелательное местное население, похожий с русским менталитет.
Если же говорить непосредственно о плюсах приобретения недвижимости, то важно выделить следующее.
- Недорогая недвижимость в Венгрии – доступные цены по сравнению с другими странами.
- Низкий уровень бюрократии и простая процедура совершения сделки.
- Возможность сдавать недвижимость в аренду для туристов, которых в Венгрии очень много.
Один из главных вопросов, который интересует многих эмигрантов – это возможность получения вида на жительство через приобретения недвижимости в Венгрии. Но, согласно венгерскому законодательству, владельцы недвижимого имущества не могут автоматически получить ВНЖ. Хотя само наличие собственного имущества будет всегда преимуществом для кандидата и на ВНЖ, и на ПМЖ и в дальнейшем – на гражданство страны. Владение недвижимым объектом, говорит о том, что его собственник уже сделал определенные вклады в стране, имеет место проживания, а также для него ближе процесс интеграции в общество.
Порядок приобретения недвижимости
Процедура приобретения недвижимости в Венгрии для русских, как и для других иностранцев, состоит из нескольких этапов.
- Поиск недвижимости, выбор интересующего объекта.
- Заключение предварительного договора с продавцом, а также внесение задатка.
- Подписание договора купли-продажи.
- Оплата объекта недвижимости.
- Регистрация права собственности.
По сути, иностранцу, который решил купить недвижимость в Венгрии, необходимо первоначально определиться с самим объектом, с какой целью он его приобретает (для себя, для аренды) и какой суммой располагает.
Поиск недвижимости
Заниматься поисками недвижимости в Венгрии можно самостоятельно или с помощью посредника – риэлтора. В первом случае соискателю помогут специализированные сайты для поиска недвижимости, на которых размещены каталоги с объектами. Для тех, кто делает такую дорогостоящую покупку и не уверен в собственной осведомленности в этом процессе, лучше обратиться за помощью к профессионалам. Риэлтор поможет подобрать объект, выйдет на переговоры с продавцом, расскажет все нюансы заключения сделки и будет присутствовать при процедуре оформления договора. Но все, что касается юридической ответственности, относится к обязанностям нотариуса. За соблюдение законодательных норм отвечает именно он. При поиске недвижимости (не имеет значения – самостоятельно или через агентство) необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- место расположение объекта;
- его состояние;
- основная характеристика (площадь, этажность и прочее);
- стоимость.
Отдельные моменты следует учесть при покупке недвижимости в Венгрии на первичном рынке и на вторичном. На вторичном большое значение имеет состояние объекта – коммуникации, наличие ремонта и прочее. Что касается новостроек, то тут нужно обратить внимание больше на правовые аспекты, особенно если речь идет о покупке квартиры в только строящемся доме. В этом случае покупатель является инвестором, он будет иметь право собственности на помещение только после того, как дом будет принят в эксплуатацию. Если этого не произойдет (например, из-за банкротства застройщика), то инвестор может остаться без денег и без недвижимости. Поэтому, покупая квартиру на первичном рынке, нужно тщательнее относиться к выбору застройщика. Также перед заключением сделки проверяются все необходимые документы, которые должны быть у строительной компании: документы на землю, разрешение на строительство, соответствие технической документации с реальным проектом застройки и прочее. После того, как объект недвижимости выбран, начинается переговорный этап с продавцом.
Предварительный договор и задаток
Совершить предварительную сделку, а также внести задаток покупатель недвижимости в Венгрии может с помощью своего адвоката. Иностранец может присутствовать во время процесса лично или сделать все удаленно. Во втором случае покупатель составляет доверенность на своего адвоката, который в свою очередь и совершает сделку. Вся процедур происходи в нотариальной конторе. Предварительный договор нужен как гарантия того, что объект недвижимости не будет продан кому-то другому. Кроме того, покупатель вносит задаток. Он составляет от 10% от суммы продажи (в некоторых случаях может доходить до 25%, в зависимости от договоренности). Эти средства не дополнительные, они входят в основную стоимость. Таким образом происходит резервирование объекта. В предварительном договоре прописываются:
- стоимость недвижимости;
- сумма задатка;
- сроки полной оплаты;
- сроки передачи ключей и прочее.
Вместе с предоплатой покупатель сразу оплачивает услуги риэлтора и адвоката. Как уже было отмечено выше, перед тем как купить недвижимость, необходимо получить разрешение в мэрии. Такое заявление не обязательно писать самостоятельно, его может составить адвокат или риэлтор, который ведет сделку. И хотя разрешение – это всего лишь формальность, на его получение может уйти до двух месяцев. Но без такого разрешения совершить сделку невозможно. Также, если приобретается объект на вторичном рынке, проходит проверка истории его перекупок, наличия долгов или прочих обременений.
Подписание договора и оплата
Подписать окончательный договор купли-продажи недвижимости в Венгрии можно уже после того, как будет получено разрешение в мэрии. Окончательный текст договора на венгерском языке зачитывает нотариус, после чего происходит подписание сторон. В договоре приписываются:
- характеристика недвижимого имущества;
- сроки и сумма оплаты;
- ответственность сторон;
- возможные непредвиденные обстоятельства;
- сроки строительства (если речь идет о новострое) и прочее.
Покупатель переводит на счет продавца всю сумму. Продавец в свою очередь, перед продажей, должен закрыть все коммунальные долги, которые могут числиться на недвижимости. Уже подписанный договор регистрируют в кадастровой службе.
Регистрация права собственности
Последний этап процедуры покупки недвижимости в Венгрии – это регистрация права собственности. После этого недвижимость окончательно закрепляется за новым владельцем. После подписания договора купли-продажи, в течение 30 дней, подается запрос в кадастровую службу, где и происходит регистрация. Сам процесс может занят около полугода.
Расходы на содержание
Основная стоимость покупки недвижимости в Венгрии – это далеко не вся сумма расходов нового собственника. Есть также и множество других, дополнительных растрат, которые необходимо учесть тем, кто намерен купить недвижимость в Венгрии. Условно дополнительные расходы можно разделить на две категории:
- расходы при заключении сделки;
- налоговые выплаты;
- коммунальные платежи.
Услуги при заключении сделки
При заключении сделки покупатель и продавец оплачивают дополнительные услуги. Услуги адвоката и риэлтора оплачивает покупатель. Услуги нотариуса чаще всего разделяются стороны пополам. Если жилье приобретается в новостройке, то покупателю нужно будет оплатить НДС – 20%. Еще от 2% от основной суммы обойдется оплата передачи прав собственности (если речь идет о жилой недвижимости) и 10% — от нежилого объекта. Что касается регистрационного сбора, то он составляет около 0,05%. Услуги нотариуса обходятся около 1%, риэлтора – 0,5%.
Налоги
В течение 30 дней после регистрации права на недвижимость новый владелец оплачивает государственную пошлину, которая составляет 4% от общей стоимости недвижимого имущества. Что касается ежегодного налога на недвижимость (который есть во многих странах), то на общегосударственном уровне такой выплаты нет. Все зависит от муниципалитета. Например, такой налог может быть в некоторых курортных городах. Он составляет до 3%. Касательно налога на сдачу жилья в аренду, то он составляет около 16%.
Коммунальные платежи
В коммунальные платежи входит оплата:
- электроэнергии;
- водоснабжения и водоотведения;
- тепла (газа);
- вывоза мусора;
- интернета, телефона.
В среднем коммунальные услуги составляют по стоимости до 250 евро в зимний период (летом – в районе 150 евро). В Венгрии есть и возможность воспользоваться услугами управляющей компании, если владелец недвижимости находится, к примеру, в другой стране. Стоимость таких услуг около 50 евро в месяц. Еще одним пунктом дополнительных расходов на содержание недвижимости может стать ее страхование. В Венгрии такая страховка является не обязательной, то есть исключительно по желанию владельца. Средняя сумма оплаты страховки в год – около 0,1% от стоимости объекта недвижимости. В целом ежегодная сумма, необходимая на содержание объекта недвижимости в Венгрии, может составить до 6% в год.
Особенности венгерского рынка недвижимости
Недвижимость в Венгрии покапают те иностранцы, которые намерены жить в стране, а также инвесторы или предприниматели, которые в дальнейшем будут сдавать объекты в аренду или перепродавать их.
Популярные регионы
Прежде, чем купить недвижимость в Венгрии, необходимо определиться с регионом, ведь расположение влияет не только на стоимость объекта, но и на другие показатели. Условно регионы для приобретения недвижимости в Венгрии можно разделить на три категории:
- столица Будапешт и приближенные районы;
- курортные районы;
- другие города и населенные пункты.
В Будапеште самые дорогие квартиры и дома. Особенно, если речь идет об исторических зданиях, которые были отреставрированы и получили вторую жизнь. Недвижимые объекты пользуются особенно большой популярностью среди инвесторов, которые скупают недвижимость, чтобы в дальнейшем сдавать ее. Ведь за то, чтобы пожить в историческом центре города, с красивым видом на Дунай, гости столицы готовы платить большие деньги. Но рассматривать центр столицы, как спальный район – это плохая идея. Несмотря на хорошую инфраструктура и транспортную развязку, он больше подойдет для деловой активности и туристического бизнеса.
Объекты недвижимости в курортных районах (а к ним относятся, к примеру, Хевиз или Балатон) покупают в основном инвесторы для сдачи их в аренду. Спрос у таких покупателей также нацелен на постройки, которые можно перепланировать в гостиницы или уже на готовые объекты. Среди потенциальных покупателей есть и те, кто покупает здесь жилье для себя – чаще всего выбор падает на участки с большой территорией. Если речь идет о том, чтобы купить дом в Венгрии, то риэлторы будут советовать именно курортные районы. Особенно, если покупатель располагает большой суммой. Многих, кто не знаком с географией страны, но знают, что она имеет курортные зоны, интересует вопрос – как купить недвижимость в Венгрии у моря. Но страна не имеет выходов к морю, зато располагает множеством минеральных источников.
Стоимость недвижимости
Цены на недвижимость в Венгрии варьируются в зависимости от региона и самого объекта. Если говорить о ценах на квартиры, то в среднем квадратный метр в новостройке в Будапеште обойдется около 2 000 евро. Вторичное жилье немного дешевле – около 1 700 евро за метр квадратный. В других административных городах стоимость можем быть в районе 1 500 евро за «квадрат» на первичном рынке и немного больше 1 000 евро – на вторичном. При этом приобрести однокомнатную квартиру в столице (до 50 кв. м) можно в районе 40 000 евро. Хотя самыми популярными среди покупателей, которые выбирают жилье для жизни, являются двухкомнатные квартиры в пределах 70 000 евро. Такая недвижимость популярна у инвесторов, молодых пар и одиноких приезжих. Люди старшего возраста предпочитают более тихие регионы, с хорошей инфраструктурой, например, Дебрецен или Шопрон.
В целом самыми дорогими считаются центральные регионы страны. В других регионах стоимость может быть дешевле в два-три раза. Что касается покупки частных домов, то в зависимости от региона цена варьируется. Минимальная стоимость может быть в районе 170 000 евро за дом. Но есть и виллы, стоимость которых поднимается до нескольких миллионов евро. Выставляя цену объекта, продавцы смотрят на такие факторы, как:
- регион;
- расположение (что есть поблизости);
- состояние внешнее;
- состояние внутреннее;
- площадь, этажность;
- класс (эконом, премиум, прочее).
Для иностранного покупателя сумма может быть завышена. Хотя все можно решить во время торга. Если продавец на него согласен.
Ипотека
В Венгрии можно также оформить и ипотеку. Она доступна для тех иностранцев, которые имеют статус постоянного места жительства в Венгрии. Ставки по ипотеке могут составлять до 7,5% годовых. Это среднестатистический показатель по Европе. Как правило, ипотеку оформляют те покупатели, которым не хватает небольшой суммы для совершения покупки, а большую часть они готовы выплатить сразу. Делая выводы из всего вышесказанного, можно выделить несколько тезисов.
- В Венгрии представлен широкий выбор недвижимости, как для собственных нужд, так и для сдачи жилья в аренду.
- Цены на недвижимость в Венгрии ниже, чем в других странах Европы и доступны для граждан из стран СНГ.
- Процедура заключения сделки купли-продажи не отличается от стандартных процедур, принятых во всем мире.
- Перед покупкой нужно получить разрешение в мэрии.
- Покупка недвижимого объекта требует дополнительных растрат.
В целом же венгерский рынок недвижимости открыт для иностранного покупателя. А сама обстановка в стране предполагает возможность и покупки жилья для себя, и в качестве объекта инвестирования.
