Покупка недвижимости в Болгарии

Автор:

Булиева Евгения

юрист, специалист по иммиграционным программам, редактор MigraTop

Ежегодно в Болгарию приезжают тысячи туристов со всего мира и на горнолыжный курорт, и на пляжный отдых, и в автобусные туры. Сегодня многие воспринимают эту страну исключительно, как туристическую. Но этот момент имеет две стороны медали. С одной стороны — можно сказать, что Болгария живет только от сезона к сезону. Но с другой — с 2007 года страна является членом Европейского Союза, экономика идет на подъем, уровень жизни становится выше, а одной из локомотивов экономического развития остается туристическая отрасль. И поэтому многие стараются приобрести в этом государстве недвижимость.

Желающие купить недвижимость в Болгарии в основном делятся на два типа. Первые — те, кто хочет переехать жить в страну, вторые — те, кто приобретает имущество с целью дальнейшей ее сдачи в аренду, что является весьма прибыльным делом в туристическом государстве. Вопрос – как купить недвижимость в Болгарии, возникает у тех иностранцев, которые возможно не хотят переезжать в страну навсегда, но через получения вида на жительство Болгарии планируют перебраться дальше в Европу. Болгарское правительство предусмотрело ряд законов и порядков, которые устанавливают основные правила приобретения недвижимости в Болгарии. Все они прописаны на законодательном уровне и являются вполне либеральными.

На сегодня среди владельцев недвижимого имущества — много граждан из стран СНГ. Россияне, украинцы и белорусы также не упускают возможность купить недвижимость в Болгарии. Их привлекает не только географическое расположение страны, но и относительно недорогие цены на недвижимость и в целом понятная и быстрая процедура оформления сделки. Если говорить о стоимости объектов недвижимости, то диапазон цен довольно широк – от элитных вилл и коттеджей на берегу моря, до недорогой недвижимости в Болгарии в центральных районах страны. Несмотря на мировой кризис, внутренние и внешний факторы, рынок недвижимости в Болгарии продолжает держаться на плаву и привлекает в качестве покупателей иностранцев из разных стран.

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

На законодательном уровне прописано, что в Болгарии можно купить абсолютно любой тип недвижимости. Если мы говорим о жилых объектах, то это:

• квартиры;
• апартаменты;
• дома;
• коттеджи и прочее.

Если же речь идет о коммерческой недвижимости, то это:

• офисные помещения;
• складская недвижимость;
• гостиницы;
• магазины и прочее.

Но есть один важный момент — иностранцы (физические лица) не имеют права приобретать в Болгарии земельные участки. В связи с этим часто возникают вопросы — как купить недвижимость в Болгарии, которая продается уже с землей. Например, частный дом, который расположен на участке и продается с землей. Чтобы совершить такую сделку, иностранцу необходимо зарегистрировать собственную компании. По болгарским законам, юридические лица имеют право покупать землю, но оформлена она должна быть через действующую фирму. Если же покупателя интересует исключительно земельный участок, то он может взять его в аренду. Минимальный срок — четыре года. Но такой подход – чаще всего исключение из правил. Недвижимость, которая расположена на земельном участке, чаще всего и продается уже с землей.

Права и обязанности покупателя

Владелец недвижимости в Болгарии получает определенные права. Прежде всего, речь идет о визовых льготах. Собственник объекта недвижимости может оформить мультивизу, минимальный срок действия которой будет составлять год. Такая виза дает право иностранцу находиться на территории страны 180 дней в году. Но перед тем как оформить мультивизу, потребуется обычная виза для въезда в страну. Еще одно право владельца недвижимости в Болгарии — это возможность получить болгарский вид на жительство. Но в этом случае стоимость объекта недвижимости должна составлять от 300 000 евро. В этом случае покупка уже считается инвестицией. А на законодательном уровне в стране возможно получить ВНЖ через инвестиции. Что касается обязанностей собственника недвижимости в Болгарии, то основная — это оплата налога. Согласно правилам, в течение двух месяцев после приобретения объекта, иностранцу необходимо стать на налоговый учет. Оплачивается два вида пошлины:

• непосредственно налог на недвижимость;
• коммунальный платеж.

Неплательщиков наказывают штрафами, отказом в получении ВНЖ (если у иностранца есть такие намерения) и в худшем случае — арестом недвижимости и ее продажи на аукционе. При этом объект могут выставить на торги в короткий промежуток времени, а владелец не успеет даже попытаться отсудить свое имущество обратно.

Что дает недвижимость в Болгарии?

Владелец недвижимости в Болгарии имеет ряд преимуществ, как на законодательном уровне, так и просто на бытовом. Если говорить о том, какие плюсы от приобретения недвижимости в Болгарии, то вспомним уже вышеназванные:

1. Возможность оформления мультивизы. Кроме того, оформить ее могут и члены семьи владельца недвижимости – супруги и дети.
2. Право на получение ВНЖ. Вид на жительство в свою очередь дает право в дальнейшем на оформление гражданства Болгарии.

Что касается последнего пункта, то покупка любого объекта недвижимости не дает право на оформления вида на жительство. Но приобретение недвижимости от 300 000 евро уже считается инвестицией. Многие страны дают право купившим недвижимость иностранцам на упрощенную процедуру получения гражданства. В Болгарии такого права нет. Но имеющийся объект недвижимости всегда дает преимущества ее владельцу при оформлении болгарского паспорта. Ведь это говорит о том, что мигрант уже имеет собственное место жительства и адаптировался в стране. Если говорить о бытовых преимуществах для собственника недвижимости в Болгарии, то это:

• доступные цены (по сравнению с другими европейскими, в частности, курортными странами, стоимость объектов ниже среднего показателя);
• развитая инфраструктура,
• разнообразие курортов и мест для проживания с красивой природой и множеством достопримечательностей и направлений для путешествий;
• близкий к русскоязычному населению менталитет.

Все эти моменты привлекают и тех, кто намерен купить недвижимость для себя, и тех, кто будет в дальнейшем сдавать ее в аренду.

Порядок приобретения недвижимости

Процедура покупки недвижимости в Болгарии состоит из нескольких этапов.

1. Поиск объекта недвижимости, подбор по цене, целесообразности покупки.
2. Открытие банковского счета.
3. Осуществление сделки – заключение договора купли-продажи недвижимости в Болгарии.
4. Регистрация права собственности.

Каждый из этих этапов занимает определенный промежуток времени. Перед тем, как осуществлять покупку необходимо также подготовить пакет документов.

Поиск недвижимости

Самый интересный этап – это поиск недвижимости. Есть два способа найти интересующую недвижимость в Болгарии:

• самостоятельно, без посредника;
• через риэлтерское агентство.

В первом случае покупатели ищут недвижимость в Болгарии через специализированные интернет порталы. Как правило, такие ресурсы содержат большой каталог объектов недвижимости с ценами, визуализациями объекта и прочее.

Но поиск (и непосредственно покупку) недвижимости в Болгарии для русских и для других иностранцев все же лучше совершать через риэлтерское агентств. Учитывая то, что в Болгарии много русских, желающих купить там имущество, в стране работает и много агентств, которые ведут свою деятельность на русском языке. Риэлтор помогает в поиске объекта, ведет переговоры с продавцом, помогает подготовить документы и ведет процесс, вплоть до регистрации права собственности. Хотя за все юридические вопросы отвечает исключительно нотариус.

Несмотря на то, как проходит процедура поиска – самостоятельно или со специалистом – при выборе нужно определиться со следующими важными моментами.

1. Для чего приобретается недвижимость в Болгарии (для жизни сдачи в аренду, для коммерческой деятельности).
2. Где купить недвижимость – в городе, возле моря, в каком конкретно городе.
3. Если это жилая недвижимость – будет это первичное или вторичное жилье.
4. Какую сумму готов вложить покупатель в покупку.

Если речь идет о частном доме для жизни, то его лучше приобретать за городом, возможно у моря. Если это квартира – то лучше обратить внимание на мегаполис с хорошей инфраструктурой. А, к примеру, для туристической деятельности подойдет объект в курортном городе.

Отдельная тема для понимания – это особенности покупки жилья на первичном рынке, в частности, в еще строящемся доме. Для покупателей, которые решили купить квартиру в новострое, важно запомнить ряд моментов. Главное – это проверить застройщика на наличие всех документов: на землю, разрешение на строительство, соответствие информации в техпаспорте с реальной застройкой и прочее. Покупка жилья у недобросовестного застройщика может привести к потере вложенных средств. Ведь те, кто покупает квартиру в строящемся доме, являются инвесторами, а не собственниками квартир. Они получают право на жилье после того, как дом уже сдан в эксплуатацию. Если же этого не произойдет, например, по причине банкротства застройщика, инвестор останется и без денег, и без жилья. Тем же, кто делает покупку на вторичном рынке, необходимо тщательнее проверять объект на техническое состояние, наличие долгов по коммуналке, отсутствие обременений и прочее.

Открытие счета

Сделка купли-продажи недвижимости в Болгарии осуществляется через банковский счет. Через банк также оплачивают дополнительные расходы, задаток и прочее. Поэтому уже на этапе поиска объекта недвижимости можно начать и процедуру регистрации счета в одном из болгарских банков. У иностранца при осуществлении этой операции могут попросить такие документы, как номер налоговой регистрации в родной стране, адрес прописки и прочее. Чтобы обойти эту процедуру некоторые иностранцы предпочитают переводить деньги на счет продавца сразу со своего счета на родине.

Когда вопрос со счетом уже решен, покупатель недвижимости в Болгарии может сделать резервацию объекта. Резервация дает гарантии, что квартира или дом останутся за покупателем, и никто другой это имущество не купит. Для того чтобы зарезервировать объект, нужно внести за него задаток. Сумма задатка оговаривается индивидуально. Но, как правило, она составляет не более 3 000 евро. Задаток входит в основную сумму покупки, то есть – это не дополнительные растраты. Если сделка сорвется по вине продавца, то покупателю вернут задаток. Если покупка не состоится из-за покупателя, то задаток ему могут и не вернуть. Сумма задатка также переводится на счет продавца через банк.

Заключение договора купли-продажи

Важный с юридической точки зрения этап – заключение договора купли-продажи недвижимости в Болгарии. Сделка осуществляется у нотариуса, а также с присутствием переводчика. Каких-либо особых документов от покупателя на этом этапе не требуется. Как правило, просят предоставить только заграничный паспорт, как удостоверение личности. А вот от продавца необходим целый пакет официальных бумаг. Это:

• справка о том, что у недвижимости нет обременений (например, кредита);
• документ, подтверждающий отсутствие налоговых задолженностей;
• оценка недвижимости;
• справка из кадастра;
• акт продавца, заверенный нотариусом;
• свидетельство о семейном положении продавца.

Прежде, чем стороны подписывают договор, нотариус должен еще раз уточнить все подробности: об объекте, его цене, дополнительных условиях сделки (если, к примеру, речь идет о рассрочке). Вся юридическая ответственность за заключение сделки лежит на нотариусе. Он должен проверить, что объект недвижимости не имеет долговых вопросов, вопросов на законодательном уровне и прочее. Если у сторон нет вопросов, то происходит процесс оплаты. Покупатель переводит средства на счет продавца. Последний подтверждает это, после чего нотариус вносит соответствующие данные в реестр недвижимости. После того, как в мире началась пандемия COVID-19, популярность получила такая процедура, как удаленная сделка. Для того чтобы ее осуществить, покупателю необходимо написать доверенность на риэлтора, который будет присутствовать на сделке. Также от покупателя потребуется справка об источнике денежных средств (справка о доходе) и справка о семейном положении.

Регистрация права собственности

Последний юридический этап, и в принципе последний этап процедуры покупки недвижимости в Болгарии, — это регистрация права собственности. То есть – получение официальных бумаг и признание на законодательном уровне, что недвижимость принадлежит уже новому собственнику. Всю процедуру совершает нотариус. Он передает документы в районный суд, который в свою очередь вносит соответствующие данные в госреестр. Спустя неделю – десять дней покупателю необходимо будет снова прийти к нотариусу и получить от него акт на недвижимость, в котором будет стоять отметка о регистрации прав собственности. Когда акт уже готов, недвижимость регистрируют в Статистическом управлении Болгарии, а также – в налоговой инспекции. Вся эта процедура занимает около двух месяцев, после чего иностранец становится полноправным владельцем объекта недвижимости в Болгарии.

Расходы на содержание

Сумма, на которую рассчитывает иностранец, желающий купить недвижимость в Болгарии – это не только непосредственно цена за объект недвижимости. Владельцам и домов, и квартир, и коммерческих объектов необходимо учитывать и дополнительные расходы, связанные с приобретением. Условно эти дополнительные расходы можно разделить на три группы:

• расходы при покупке;
• налоги;
• коммунальные платежи.

Расходы при покупке

В эти расходы, как правило, относится оплата услуг риелтора и нотариуса, а также некоторые госпошлины.

1. Услуги нотариуса. В среднем они обходятся в 1% от суммы сделки. Могут оплачиваться покупателем и продавцом пополам.
2. Услуги риелтора. Сумма варьируется от 0,5 до 1% от суммы сделки.
3. Гонорар переводчика. В среднем до 500 евро (делится пополам между сторонами).
4. Муниципальный налог. От 1,5 до 3,5% от общей суммы.
5. Сбор за регистрацию недвижимости в реестре – 0,1% (оплачивает покупатель).
6. Регистрация уже проданной недвижимости – до 200 евро.

В целом, если квартира стоит около 30 000 евро, то дополнительные расходы составят около 1 500 евро.

Налоги

Налог на приобретенную недвижимость в Болгарии оплачивают каждый год. Для этого объект декларируют в налоговой службе, где подробно описывается вся информация о нем: стоимость покупки, площадь, год строительства и прочее. Ставка налога и для физических, и для юридических лиц одинаковая – 0,15%. Если у физлица это основной объект недвижимости, то есть место, где он находится на постоянном месте жительства, то ставка снижается на 50%. Налог можно оплачивать равными частями четыре раза в год. Если сделать это однократно, то государство предоставляет скидку в 5%.

Коммунальные платежи

Для содержания недвижимости нужны также дополнительные средства. В коммунальные платежи входят:

• электроэнергия;
• водоснабжение и водоотведение;
• тепло (газ);
• уборка территории, вывоз мусора;
• интернет, стационарный телефон и прочее.

Все это в целом обходится от 3 до 9 евро за квадратный метр, в зависимости от объекта недвижимости. При желании владельца недвижимость также можно застраховать объект, установить сигнализацию, видеонаблюдение и прочее. Все это также добавит расходов на содержание недвижимости в Болгарии.

Особенности болгарского рынка недвижимости

Рынок недвижимости в Болгарии имеет свои особенности, которые будет не лишним знать тем, кто решился на покупку. В 2020 году Болгария стала одной из стран-лидеров по росту цен на недвижимость. При этом, несмотря на пандемию, рынок не рухнул. Большую долю покупателей составили жители других европейских стран – поляки, немцы и другие. Что касается русских, то многие из них – те, которые уже владели недвижимостью в Болгарии, наоборот – решались на продажу недвижимости. Причины две. Первая — это страх не «вытянуть» расходы на содержание. В основном это касается тех, кто имел что-то наподобие «дачи возле моря». Вторая причина – снижение потока туристов. Этот момент касался тех собственников, которые сдавали жилье в аренду.

Популярная недвижимость

Если говорить о жилой недвижимости, то особой популярностью пользуются именно дома. Купить дом в Болгарии можно как в городе, так и в небольшом пригороде или на побережье. А недвижимость в Болгарии у моря – это не только возможность жить в красивом месте, но и возможность заработать для тех, кто сдает жилье приезжим. Если говорить о покупке квартиры, то, как правило, популярностью пользуются небольшие апартаменты в городах с хорошей инфраструктурой. При этом большинство покупателей выбирают квартиры именно на первичном рынке. На новые дома спрос больше, чем на вторичное жилье.

Стоимость

Цены на недвижимость в Болгарии, если сравнивать с другими европейскими и курортными странами, относительно недорогие. Стоимость объекта зависит от ряда факторов:

• регион;
• тип объекта;
• характеристика объекта.

Самая дорогая недвижимость в столице – в Софии. Также продавцы попросят приличную сумму за дома и виллы на морском побережье. Менее дорогая недвижимость на горнолыжных курортах. В таких регионах не так популярна покупка объектов, как их аренда. Что касается бюджетных предложений, то это районы в центре и на северо-западе страны. Большие дома, коттеджи, виллы дороже, чем квартиры. Даже если речь идет о шикарных апартаментах. Тут важную роль играет приватность и наличие участка земли. Что касается такого показателя, как характеристика объекта, то тут роль играет:

• площадь;
• этажность;
• год строительства;
• технология строительства;
• отдаленность от моря (если мы говорим о недвижимости на побережье).

В среднем стоимость однокомнатной квартиры может варьироваться от 13 000 евро до 30 000 евро, двухкомнатной – до 50 000 евро. Если речь идет о первичном рынке жилья, то однокомнатная квартиры обойдется от 17 000 евро, двухкомнатная – может дойти до 80 000 евро. За эти средства можно приобрести и виллу. Например, в таком регионе Болгарии, как Солнечный берег стоимость виллы может составить около 60 000 евро. Делая выводы из всего вышесказанного, можно учесть несколько моментов.

1. Купить недвижимость в Болгарии – это вполне доступная процедура для иностранцев.
2. Цены на объекты приемлемые для граждан стран СНГ.
3. Недвижимость в Болгарии дает право на визовые льготы.
4. При оформлении вида на жительство или даже гражданства покупка недвижимости в Болгарии может повысить шанса кандидата.
5. Процедура оформления и покупки очень простоя и понятная.

В целом, недвижимость в Болгарии продолжает пользоваться популярностью. Но прежде, чем сделать вложения, необходимо взвесить все «за» и «против», а главное четно определить – для каких целей приобретается объект – для личного проживания или для сдачи в аренду. От этого будет зависеть, станет ли недвижимость в Болгарии дополнительным источником дохода или наоборот – потребует еще дополнительных затрат на содержание.