Как происходит покупка недвижимости в Финляндии

Автор:

Булиева Евгения

юрист, специалист по иммиграционным программам, редактор MigraTop

Финляндия — относительно небольшая страна в Северной Европе. Государство имеет сухопутные границы с Россией, Швецией и Норвегией. Финляндская Республика имеет низкую плотность населения. Количество жителей страны колеблется около отметки в 5,5 млн. человек. Для россиян, украинцев, белорусов и выходцев из других республик бывшего СССР Финляндия привлекательна высоким уровнем жизни, развитой системой социальной защиты, прекрасной экологической обстановкой, возможностью жить в демократической стране, где права человека защищены на самом деле, а не только на бумаге.

Многие жители стран СНГ хотели бы уехать из своей страны и купить недвижимость в Финляндии. Такая возможность имеется. Для белорусов, россиян, украинцев и жителей других стран доступна, как недорогая недвижимость в Финляндии, так и объекты значительной стоимости, в том числе и коммерческие.

Жилая недвижимость в Финляндии бывает частной и акционерной. В многоквартирных домах она относится к акционерной форме собственности. Приобретая жилую площадь в таком доме, покупатель приобретает некоторое количество акций жилищного товарищества. Бывает, что в акционерной форме владения находятся и отдельно стоящие дома, в пределах контролируемой жилищным товариществом территории. Некоторые отдельно стоящие жилые дома являются частной собственностью, именно они и считаются в стране недвижимостью.

Приобретая акции жилищных кооперативов, следует учитывать, что эта недвижимость в Финляндии жестко контролируется правлением этих акционерных обществ. Нужно внимательно изучить договор и уяснить, что именно на свой жилой площади владелец может делать самостоятельно, а на что необходимо согласие правления кооператива. Нужно быть готовым к тому, что при желании провести ремонт, например в ванной, придется принять комиссию, которая будет контролировать соответствие проведения работ правилам страны и Европейского Союза.

Тем не менее, недвижимость в Финляндии может быть интересна и как место для проживания семьи иностранного покупателя, и как вариант вложения средств и получения прибыли, например от сдачи имеющегося объекта в аренду. Количество выходцев из постсоветских государств, желающих купить недвижимость в Финляндии, постоянно возрастает. Кто-то иммигрирует в Европейский Союз, кто-то создает себе «запасной аэродром» на случай непредвиденного обострения ситуации на родине, а кто-то просто вкладывает деньги в имущество, стоимость которого постепенно возрастает.

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

Доступна любая недвижимость в Финляндии для русских и выходцев из других постсоветских республик. Законодательных ограничений для иностранцев на владение конкретными видами недвижимого имущества в стране не установлено. То есть, иностранный покупатель может, как купить недвижимость в виде постройки (дом, квартира или иной объект), так и приобрести земельные участки. Возможно даже приобретение недвижимости в Финляндии в виде части акватории различных водоемов. С этой точки зрения, возможности иностранцев по покупке финского недвижимого имущества ограничены только финансовыми возможностями покупателя.

Тем не менее, определенные препятствия, на пути иностранцев желающих купить недвижимость в Финляндии имеются. С начала 2020 года, любой иностранный гражданин, не имеющий гражданства ЕС либо стран Европейского Экономического Союза, перед тем, как приобрести недвижимость в Финляндии обязан получить разрешение от местного Министерства Обороны. Финские парламентарии периодически подают законопроекты о полном запрете продажи недвижимого имущества гражданам России. Ни один такой законопроект не набрал большинства голосов в парламенте. В настоящее время российские граждане могут купить недвижимость в Финляндии по тем же правилам, что и другие иностранцы из государств не входящих в Евросоюз или европейскую зону свободной торговли. Важно, что акционерная недвижимость — находящиеся под управлением акционерных обществ квартиры и дома, под действие нового закона, о получении разрешения Министерства Обороны на покупку иностранцами, не подпадают. Если имеется желание купить дом в Финляндии, стоит выяснить требуется ли разрешение от военных и можно ли его получить.

Права и обязанности покупателя

Иностранец, купивший недвижимость в Финляндии, приобретает права владельца, и может распоряжаться собственностью по своему усмотрению, в рамках действующего законодательства. В стране действуют достаточно жесткие правила по использованию недвижимого имущества. Поэтому, при желании, что-то изменить, например провести капитальный ремонт или открыть в недвижимом объекте торговую точку, имеет смысл получить консультацию юриста о законности этих мероприятий.

Если иностранный гражданин присмотрел недвижимость в Финляндии и договорился о ее покупке, расчет должен быть произведен в установленный срок. Отказ покупателя от сделки приведет к необходимости уплаты значительной суммы компенсации хозяину недвижимости. Иностранный покупатель обязан поддерживать приобретенную собственность в надлежащем состоянии, своевременно оплачивать налоги и платежи, не нарушать правила эксплуатации и пользования недвижимостью.

Получение лицензии

Чтобы иностранный покупатель смог приобрести недвижимость в Финляндии ему потребуется обратиться в Министерство Обороны страны через интернет. Заявка подается на сайте оборонного ведомства. Обратиться за лицензией следует сразу, после того, как подобран подходящий объект. Срок обработки заявки — 3 месяца. Чтобы она начала обрабатываться, нужно уплатить 150 евро. Этот сбор не возвращается, даже если иностранцу откажут. В случае, когда иностранец приобрел недвижимое имущество, а Министерство Обороны отказало ему в лицензии, недвижимость в Финляндии придется продать в течение 1 года. Иначе ее продадут органы власти, через проведение аукциона. По поводу отказа, можно обратиться в Административный Суд страны, но шансов, что он станет на сторону иностранного покупателя мало.

Если приобретаются не акции жилищных кооперативов, а отдельные строения находящиеся в частной собственности, например покупатель присмотрел дом или квартиру в деревне Финляндии, получить лицензию оборонного ведомства страны должны:

1. Физические лица-иностранцы, не имеющие гражданства хотя бы одной из стран Евросоюза или Европейской Экономической Зоны. Если у покупателя несколько паспортов и один из них государства, входящего в эти объединения, лицензия не требуется.
2. Юридические лица зарегистрированные вне пределов Европейского Союза и европейской зоны свободной торговли.
3. Юридические лица, зарегистрированные в одной из стран, входящих в европейские политические или экономические объединения, если иностранные физические или юридические лица владеют в них долей от 10% и выше.

Что дает недвижимость в Финляндии?

Недвижимость в Финляндии — это отличный вариант вложения средств и возможность обеспечить себя жильем на территории Европейского Союза. Обладатели недвижимого имущества могут получить шенгенскую мультивизу и свободно путешествовать с ней по странам соглашения в режиме 90/180. То есть, после пребывания в шенгенской зоне в течение 3-х месяцев, нужно следующие 3 месяца провести за ее пределами.

Лица, купившие недвижимость в Финляндии, не приобретают автоматического права на оформление вида на жительства, ПМЖ или гражданства. Однако, при получении ВНЖ, ПМЖ и финского подданства иностранец должен иметь место для проживания. Покупка жилого помещения не является основанием для долговременного пребывания в стране, но может облегчить получение разрешения на такое пребывание по другим основаниям. Кроме того, можно использовать недвижимое имущество на финской территории для получения прибыли, например путем сдачи его в аренду.

Порядок приобретения недвижимости

Европейские страны, в том числе и Финляндская Республика, имеют законодательство жестко регламентирующее многие аспекты жизни. Для выходцев из постсоветских стран такая регламентация непривычна, но с этим нужно смириться и приобрести недвижимость в Финляндии в точном соответствии с правилами. Обойти их все равно не удастся. Начинать, конечно, следует с подбора подходящего объекта.

Поиск недвижимости

Возможен поиск недвижимость в Финляндии без посредников. В этом случае нужно действовать стандартными методами, изучать доски объявлений о продаже домов и квартир на финской территории, отбирать нравящиеся объявления и осматривать недвижимость, предлагаемую к продаже. Сроки осмотра нужно согласовывать заранее. Иногда в объявлении указывают сроки показа объекта, в этом случае можно приезжать к нему в указанное время, без дополнительных согласований. Удобнее всего подыскивать объекты для покупки на сайтах в сети интернет. Наиболее известные интернет-сайты для таких продаж и покупок: Сайт 1, Сайт 2. Конечно, имеется множество других сайтов, в том числе и русскоязычных.

Для подписания договора приобретения недвижимых объектов нужно досконально знать финские законы и владеть одним из государственных языков, В Финляндии такими языками являются финский или шведский. Иначе возможны различные ошибки и даже мошенничество. По этой причине большинство выходцев из постсоветских государств, желая приобрести недвижимость в Финляндии, прибегают к помощи риэлтерских агентств.

Риэлтерская деятельность в Финляндской Республике подлежит лицензированию. Только агентства, имеющие лицензию, могут рекламировать недвижимые объекты и оказывать услуги помощи в их продаже и приобретению. Для жителей стран СНГ такое положение вещей даже облегчает решение проблем — достаточно проверить у риэлтора лицензию, и можно быть уверенным, что ее обладатель не мошенник, а профессионал в своей деятельности. Список лицензированных агентств можно проверить на сайте финского риэлтерского союза.

Хорошие риэлтерские агентства:

• На начальном этапе: сориентируют клиента в вопросах о том, где купить недвижимость соответствующую его целям; сообщат о том есть ли дешевая недвижимость, которая может серьезно прибавить в цене при ограниченных вложениях; дадут максимум информации про цены на недвижимость в Финляндии. Все это поможет покупателю окончательно сформулировать задачу на подбор объекта.
• Подберут несколько объектов, подходящих под требования клиента, и помогут выбрать лучший из них.
• Смогут организовать посещение Финляндии с целью осмотра объектов, предлагаемых к покупке.
• Смогут согласовать стоимость и все условия покупки с продавцом, в пределах прав, которыми их наделяет клиент.
• Согласуют все процедуры заключения договора купли-продажи, даты и время посещений нотариуса.
• Подготовят документы, проверят текст договора убедятся в отсутствии обременений возложенных на приобретаемую недвижимость.
• Выступят в качестве доверенного лица приобретателя, если сделка происходит дистанционно. Приобретут недвижимость для своего клиента, в соответствии с выданной им доверенностью.

Юридическую ответственность за то, что продажа и покупка соответствует правилам, финское законодательство возлагает на нотариуса. Поэтому он дополнительно проверит все бумаги. Без такой проверки заверение договора не произойдет. Жилые помещения в Финляндии могут относиться к следующим типам:

1. Квартира в многоэтажном доме.
2. Частные дома.
3. Отдельно стоящие дома, относящиеся к жилищным кооперативам.
4. Таунхаусы.
5. Таунхаусы на 2 квартиры.

Дома могут быть из разных материалов, в том числе и из дерева. Опытный риэлтер сумеет объяснить покупателю достоинства и недостатки каждого из вариантов, чтобы клиент смог принять окончательное решение о том, какие объекты стоит осматривать.

Открытие счета

Для приобретения финской недвижимости потребуется открыть счет в местном банке. Расчет за приобретаемый объект должен производиться именно с него. Открыть счет можно удаленно или лично. Для того, чтобы активировать счета открытые удаленно, все равно придется лично посетить банк. Правда, это можно будет сделать перед завершением сделки, сократив количество необходимых посещений страны. Счет открывается в европейской валюте. Банк потребует предоставить паспорт владельца счета и документы подтверждающие легальность имеющихся у него средств. Чистоту финансовых средств подтверждают выписками из банковских счетов, справками о размерах зарплаты и другими подобными бумагами. После того, как проблема с банковским счетом решена, можно переходить к финальной стадии заключения сделки и зарезервировать подобранный объект. В Финляндии принято составлять предварительные договора и передавать задаток. Предварительные договоры должны давать детальные ответы на следующие вопросы:

• Каковы характеристики приобретаемого объекта. По финскому законодательству дефекты указанные продавцом покупателю, а также те, что можно обнаружить при визуальном осмотре, не могут быть основанием для предъявления претензий продавцу после покупки объекта. Получить компенсацию удастся только за скрытые дефекты, которые осмотром обнаружить невозможно Если продавец о них не сообщил, можно рассчитывать на солидную компенсацию.
• В какие сроки вносятся платежи.
• Каков способ оплаты.
• За какую полную стоимость продается недвижимость.
• Когда покупатель становится владельцем объекта.
• Каков размер неустоек при просрочке платежей.
• Сколько составляет задаток, как и когда он должен быть передан.

Предварительные договоры подписываются в обязательном присутствии нотариуса. Размер задатка определяется индивидуально для каждой конкретной сделки. Дешевые квартиры и элитная недвижимость отличаются по ценам и характеристикам и не могут продаваться по одним и тем же правилам. Чаще всего размер задатка колеблется в пределах от 3 до 5 процентов от полной стоимости по договору. По общему правилу задаток не может быть больше 10% от стоимости объекта и не должен быть меньше 2 тыс. евро. После передачи задатка, объекты резервирует и снимают с продажи до окончательного заключения сделки. Если продавец откажется от продажи, задаток должен быть возвращен в полном объеме. Если приобретатель недвижимости передумает, деньги останутся продавцу, в качестве компенсации.

Подписание договора

Финские юридические органы признают только договоры составленные на одном из государственных языков страны. Для покупателя из государств СНГ могут составить перевод на русский. Если возникнет спор, суд будет принимать во внимание только финский вариант, ссылаться на русский перевод будет бессмысленно. Чаще всего договоры составляются риэлторами или банками. Ошибки они допускают редко, но при возможности, стоит проверить договор лично.

Подписываются договоры только в присутствии нотариусов, которые и гарантирует полную законность сделки. Покупателю достаточно предоставить свой паспорт. От продавца потребуется значительное количество бумаг, включая все бумаги на недвижимость, начиная от строительных чертежей и заканчивая свидетельством об отсутствии обременений. Проверка этого пакета возлагается на нотариуса, так как именно он является гарантом юридической чистоты процедуры купли-продажи.

Оплата сделки

Оплата осуществляется банковским переводом между счетами приобретателя и продавца недвижимости. Обычно оплата происходит до того, как продавец скрепит договор своей подписью. Исключение составляют случаи, когда продавец предоставляет покупателю рассрочку. Покупателю следует подготовиться и к оплатите и дополнительных расходов:

• Налог на переход права собственности. При приобретении объектов акционерной формы собственности, размер налога — 2%. По местным правилам, такие объекты считаются движимым имуществом. Если речь идет об объекте частной собственности, заплатить придется 4% от размера платежа по договору. Зато такой объект финны считают настоящей недвижимостью. Покупатели старше 18, но младше 39 лет, приобретающие первое в своей жизни жилье, от уплаты этого налога освобождены.
• Оплата услуг нотариуса. Обойтись без этих услуг невозможно. Нужно быть готовым заплатить от 200 до 500 евро.
• Оплата услуг риэлторов, в размере и порядке согласованном с ними при привлечении риэлтерского агентства к подбору недвижимости и заключению сделки.
• Оплата государственной регистрации перехода права собственности — 0,05% от размера платежа по договору.

Регистрация права собственности

После приобретения недвижимых объектов, покупатель обязан зарегистрировать сделку в государственных органах. На подачу заявления покупателю дается полгода. Лучше этот срок не пропускать, так как иначе начисляется пеня. Регистрацией занимается организация называемая Национальной Земельной службой. К заявлению следует приложить квитанции об уплате установленных налогов и сборов. При просрочке регистрации начисляется пеня. Размер пени может составить от 20 до 100 процентов налоговых платежей, он зависит от времени задержки регистрации.

Регистрацией права собственности придется заниматься покупателям только тех объектов, которые по местным правилам относят к недвижимости, то есть частных домов. Если куплены, например квартиры в многоквартирных домах, новый владелец в соответствии с местным законодательством, приобрел пакет акций жилищного кооператива, а сам объект остался во владении этой организации. Чтобы зарегистрировать покупку, придется потратить от 2-х до 3-х месяцев. Государственное свидетельство вышлют по адресу, указанному в заявлении, по почте.

Расходы на содержание

Собственнику жилья нужно быть готовым к расходам на его содержание. Обычно к таким расходам относятся:

• Выплаты по кредиту. Большая часть сделок по приобретению недвижимости происходит с привлечением банковского кредитования. На кредит могут рассчитывать все постоянные жители страны, в том числе и легализованные иностранцы. Главное требование банка состоит в том, чтобы доходы заемщика позволяли своевременно осуществлять платежи. Рассчитать возможность получения кредита можно при помощи кредитных калькуляторов, имеющихся на сайтах банков.
• Коммунальные платежи. Собственники акций жилищных компаний (владельцы квартир) платят квартплату и оплачивают услуги предоставления воды, электричества и т.п. Владельцы частных домов квартплату не платят, однако затраты на оплату коммунальных услуг у них выше, так как в домах на несколько квартир часть этих выплат производят жилищные акционерные общества. Коммунальные услуги в Финляндии обходятся в большие суммы, чем в среднем по СНГ, однако финские зарплаты позволяют их без проблем оплачивать.
• Расходы на ремонт. В Финляндии, при ремонте многоквартирных домов, стоимость ремонта распределяют на владельцев акций (квартир). При крупном ремонте, например замене водопровода, суммы могут достигать нескольких тысяч евро на квартиру. Поэтому, перед приобретением акций жилищных акционерных обществ, имеет смысл выяснить в правлении, не запланированы ли у них в ближайшей перспективе значительные ремонтные работы.

Особенности финского рынка недвижимости

Финский рынок недвижимых объектов в значительной мере отличается от привычного для жителей СНГ. Поэтому, перед покупкой участков домов и квартир, нужно запомнить, что:

• Жилье в домах на несколько квартир финны относят к движимому имуществу. В эту же категорию собственности может попасть и отдельный дом, если он входит в жилищное акционерное общество.
• Если покупатель не является гражданином ЕС или ЕЭЗ, для покупки отдельного дома ему требуется специальная лицензия финского министерства обороны. Если же покупаются акции жилищных АО, такая лицензия не нужна.
• Хозяева финских недвижимых объектов получают право на оформление многократных шенгенских виз. Но на вид на жительство, ПМЖ или оформление гражданства, по этому основанию, они рассчитывать не могут.
• Без участия нотариуса приобрести недвижимые объекты не удастся. Именно нотариусы гарантируют юридическую безупречность сделок с недвижимостью.
• Процесс приобретения недвижимости занимает до 1 месяца. Однако, при покупке частных домов, придется ожидать еще до 3-х месяцев проведения регистрации объекта на нового собственника.
• Цена на недвижимые объекты в Финляндской Республике растет медленно. Сдача в аренду редко приносит более 3-4% годовых. Привлекательности приобретению недвижимости на финской территории добавляет невысокий процент по ипотечному кредитованию. Если в среднем по ЕС процент по ипотеке колеблется между 3 и 4% годовых, то финские банки начисляют 1,72% годовых.

Недвижимость Финляндии доступна покупателям из России, Белоруссии, Украины и других постсоветских государств. При выборе конкретного объекта, следует исходить из финансовых возможностей и предполагаемого использования собственности. Если нужно место для отдыха, можно купить домик в красивом месте, а таких мест в стране множество. Если же речь идет о проживании на финской территории или получении доходов от коммерческого использования недвижимого имущества, нужно приобретать его в городах, лучше всего в Хельсинки.