Жизнь в Германии привлекательна своей стабильностью, большими возможностями и европейскими правами, которые гарантируют безопасность и социальную защиту жителям этой страны. Идеальный вариант обосноваться на месте и полностью чувствовать себя как дома – это купить недвижимость в Германии. Важный вопрос, который часто возникает у иностранцев, решивших мигрировать, — где купить недвижимость. В этом плане Германия вполне доступна. Немецкое правительство не препятствует иностранцам в приобретении как коммерческих, так и жилых объектов недвижимости. Кроме того, последнее подразумевает возможность заработка. Но, как и во всех странах, есть свои нюансы и правила, которые необходимо знать тем, кто решился купить недвижимость в Германии.
Недвижимость всегда была хорошим объектом для инвестирования. Вкладывать в недвижимое имущество готовы и те, кто является профессиональным инвестором, так и те, кто еще не специалист в этом вопросе, но тем не менее понимает, что такие вложения самые стабильные. И даже если на рынке или в целом на уровне всей экономике в стране произойдет кризис, то и дома, и квартиры никуда не денутся. И со временем отыграют себя. Кроме того, жители Германии (как граждане страны, так и приезжие) больше склонны к аренде жилья. Особенно, если речь идет о молодежи или семьях без детей. Это говорит о том, что заниматься сдачей квартир или домов дело довольно прибыльное, а главное – всегда актуальное. Для иностранцев, в том числе, русских, украинцев и белорусов, процесс покупки недвижимости в Германии не сильно отличается от того, как это обычно проходит для немецких граждан. Рассмотрим основные моменты.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
Правительство страны сформировало очень лояльную процедуру покупки недвижимости в Германии. Иностранец имеет право купить жилую недвижимость, а также коммерческие объекты. Нет ограничений и по площади объекта, а также его расположению. Рынок недвижимости открыт во всех немецких городах. Разница может быть в стоимости самих объектов, а также в дальнейшем налогообложении. Недвижимость в Германии для русских – это, прежде всего, место для проживания. Ведь многие жители стан СНГ уезжают на постоянную иммиграцию. Хотя есть и те, которые таки образом занимаются инвестированием.
Определенный нюанс проведения сделки купли-продажи есть для юридических лиц. Если недвижимость в Германии оформляют на юрлицо, то необходимо подготовить документ из Торговой палаты. Этот документ подтвердит, что компания, на которую идет оформление, действительно существует и работает официально. Что касается приобретения земельных участков, то в этом плане в Германии своя политика. Для иностранцев этот рынок также открыт. То есть жители других стран имеют право покупать земельные участки.
Права и обязанности
Есть ряд стран, которые автоматические предоставляют вид на жительство (ВНЖ) тем иностранцам, которые покупают дом, квартиру или какое-либо другое помещение. При покупке недвижимости в Германии этого не предусмотрено. Но иностранец, который приобрел жилой или коммерческий объект получает право на визовые льготы. В частности, он может оформить шенгенскую мультивизу, на основании которой находиться на территории страны 90 дней в течение полугода или 180 дней в году. Но купить недвижимость в Германии, находясь на родине, невозможно. Поэтому для начала иностранцу потребуется получить визу для въезда, а только потом заниматься процедурой покупки.
Помимо прав, иностранец также получает определенные обязанности. Владельцы помещений или зданий, по закону должны платить налоги, а также делать коммунальные платежи. Немецкое правительство очень строго следит за этими двумя процедурами. Поэтому злостных неплательщиков в стране практически нет. У должника могут отобрать имущество и выставить это имущество на торги на аукционе.
Что дает недвижимость в Германии?
Бесспорно, купить недвижимость в Германии – это серьезное решение. Но такое приобретение дает иностранцу не только возможность иметь непосредственно место жительства, но и предоставляет ряд других возможностей. Как уже было отмечено, приобретение недвижимости в Германии – это не повод для получения вида на жительство. Тем не менее, этот момент всегда будет давать преимущества для кандидата на ВНЖ.
Как правило, прожив несколько лет на ВНЖ, многие иммигранты намерены начать процедуру оформления постоянного места жительства, а затем, возможно, и гражданства. Среди всех документов, который просят предоставить в миграционной службе, всегда есть такой пункт, как справка о наличии места проживания. Это вполне может быть и арендуемое жилье. Но у кандидата на гражданство будет больше шансов получить немецкий паспорт, если он уже владеет собственной недвижимостью. При этом стоимость вложения (а при оформлении ПМЖ она может рассматриваться, как инвестиция) не имеет значения – это может быть как недорогая недвижимость в Германии, так и объекты премиум-класса.
Приобретение говорит о том, что владелец платит налоги, коммунальные, уже обосновался на определенном месте и адаптировался там, а значит может быть полноправным жителем страны. Кроме того, как было уже отмечено, собственник недвижимости получает мультивизу. А из приятных бонусов – спустя десять лет после покупки недвижимости в Германии, владельца освобождают от налогов на прибыль от продажи этого имущества.
Порядок приобретения недвижимости
Процесс покупки недвижимости в Германии состоит из нескольких этапов:
- Поиск объекта недвижимости.
- Знакомство с собственником, установление стоимости, резервирование.
- Подписание договора купли-продажи.
- Процедура оплаты.
- Процесс регистрации права собственности.
Все эти шаги – стандартные. Особенного понимания в том, как купить недвижимость в Германии, не нужно, ведь такие правила действуют во всех странах, но учитывая то, что речь идет о покупке недвижимости в Германии иностранным гражданином, нужно учесть некоторые нюансы.
Поиск недвижимости
Недвижимость может быть жилая и коммерческая. К жилой недвижимости относятся такие объекты, как:
- квартира;
- дом;
- вилла;
- замок.
К коммерческим объектам относятся:
- кафе;
- рестораны;
- гостиницы;
- магазины;
- склады;
- офисные помещения;
- автосалоны и прочее.
Список коммерческой недвижимости очень большой. В него входят все помещения, которые не предусмотрены для проживания. Покупкой коммерческой недвижимости, как правило, занимаются профессиональные инвесторы или бизнесмены, которые будут использовать здание в своих коммерческих целях. В этом случаем можно приобрести просто помещение и обустроить его под свои нужды, а можно найти объект, который уже будет предусмотрен для введения той или иной коммерческой деятельности. Иностранцы, которые хотят перебраться жить в Германию или просто иметь там пассивный доход (в виде сдачи жилья в аренду), выбирают покупку жилых помещений. Поэтому первый шаг – это поиск недвижимости. Осуществить это можно двумя способами:
- Искать самостоятельно.
- Воспользоваться услугами профессионалов.
Заниматься поиском квартиры или дома в Германии без посредников лучше тем, кто хорошо владеет немецким. Это нужно для того, чтобы покупатель мог свободно задавать важные для него вопросы, а также понять все нюансы предложения о продаже. Для того, чтобы купить недвижимость в Германии без посредников, можно заняться поисками жилья с помощью специализированных интернет-ресурсов. Такие сайты предлагают полный каталог объектов с подробным описанием, визуализациями, а также часто с фотографиями документов, которые подтверждают, что дом строится законно (если речь идет о новостройке).
Покупка квартиры только в строящемся доме – это отдельная тема для разговора. В случае приобретения жилья в новострое, покупатель является инвестором и до сдачи дома в эксплуатация не имеет право собственности на квартиры. Поэтому при выборе застройщика нужно быть предельно внимательным. Для того, чтобы вложить деньги в стройку и в результате получить свою квартиру, лучше учесть ряд моментов:
- Узнать больше о застройщике (о его репутации, количестве построенного жилья и прочее).
- Попросить в отделе продаж все правоустанавливающие документы (на землю, разрешение на строительство, архитектурный план и прочее).
- Попросить выехать на объект, чтобы убедиться, что работы действительно идут.
Последнее время стали популярны квартиры в деревнях Германии. Это небольшие дома на несколько квартир, который берутся строить самые разные застройщики. Чтобы не попасть на дилетанта, лучше все перепроверять. Несмотря на риски, покупка на первичном рынке для многих более привлекательна. Во-первых, это новый дом с новыми сетями, коммуникациями и прочее. Во-вторых, есть вариант купить квартиры дешевле, если это сделать, как только дом начал строиться, то есть на этапе котлована. Но вот въехать жить в такое жилье сразу не получится, нужно будет подождать пока дом достоят. Все же заниматься покупкой недвижимости в Германии на первичном рынке лучше с помощью профессионала, то есть риелтора или юриста, который понимает и проверит все документальные нюансы. Вторичный рынок имеет свои также нюансы. У владельца недвижимости следует поинтересоваться:
- поземельной книгой, где речь идет о бывших собственников, что происходило с объектом ранее и прочее;
- жилищным уставом (если речь идет о многоквартирном доме);
- коммунальными расчетами и прочее.
Поземельная книга – один из важнейших документов. В ней хранится вся информация об объекте. Там также прописано, сколько раз квартира продавалась, ест ли на ней налоговые или коммунальные долги, а может она и вовсе находится в залоге или взята в ипотеку. Если же говорить о поиске жилья, используя услуги риелторского агентства, то здесь покупателю все равно нужно принимать непосредственное участие в выборе объекта. Особенно, если речь идет о жилье, где иностранец намерен жить сам или с семьей. При выборе жилплощади, нужно обратить внимание на:
- расположение;
- технологию строительства или уже имеющееся состояние ремонта, сетей и прочее;
- площадь;
- шумоизоляцию (если речь идет о квартире);
- инфраструктуру рядом;
- цену.
Большое значение для многих имеет месторасположение: начиная от конкретного города, заканчивая окружающей природой (или наоборот – шумным городом), соседями и прочее. Для многих основополагающим фактором становится цена.
Подписание договора
Если квартира или дом (или другое помещение) уже найдены и иностранный покупатель готов приобрести недвижимость, начинается второй этап – подписание договора. Если первый шаг – поиск – более интересный и волнующий, то подписание договора – это уже документальная процедура, которая требует особой внимательности. Первое, что необходимо будет сделать покупателю, — это открыть счет в банке. Оплатить покупку можно только по безналичному счета. Кстати, это может быть не только немецкий счет, но и любой другой. Для того, чтобы открыть счет в немецком банке иностранцу понадобятся:
- заявление;
- заграничный паспорт;
- адрес места проживание.
Все эти документы он приносит в отделение выбранного им банка лично. Отказать могут заявителю с плохой кредитной историей или, например, тому, кто имел какие-то проблемы на законодательном уровне. После того, как все документы будут поданы, новый клиент банка может сразу же внести деньги на счет. Открывают счет в немецких банках в евро. Открыть счет в банке лучше еще на этапе поиска квартиры, потому что, если клиенту понравится тот или иной объект, он может зарезервировать его. Для этого вносится задаток, который гарантирует, что хозяин недвижимости не отдаст ее другим желающим. Эту процедуру можно провести через риелтора – присутствие третьей стороны даст гарантии, что продавец и покупатель не обманут друг друга. Сама сделка происходит у нотариуса. При этом стороны могут присутствовать там в одно время или прийти по очереди. Нотариус читает договор вслух и если у сторон нет вопросов, то они подписывают документы.
Оплата сделки
Оплати сделку можно провести напрямую или через нотариуса. Второй вариант чаще используют в том случае, если стороны не встречаются при подписании договора или вообще на протяжении всей процедуры. В этом случае в банке открывается еще один счет, доступ к которому есть и у нотариуса. Покупатель перечисляет деньги продавцу после того, как второй выполнил ряд условий:
- предварительно зарегистрировал право собственности в пользу нового хозяина;
- получил разрешение от управляющего домом (если дом многоквартирный);
- предоставил документы о снятии обременений (если такие были).
Как только деньги поступают на счет бывшего владельца, новый собственник получает ключи. Если у покупателя недвижимости в Германии нет возможности оплатить счет сразу, то (при предварительной договоренности с владельцем недвижимости) он может сделать это частями, или даже попросить рассрочку. Все это происходит в индивидуальном порядке, где стороны устанавливают правила, которые устроят обоих. Помимо стоимости непосредственно объекта, покупателю и продавцу необходимо учесть и другие дополнительные расходы. К ним относятся:
- Налог на покупку. Его размер зависит от конкретного города. Самый большой в Берлине, Бранденбурге, Гессене – 6-6,5%. А, например, в Саксонии он составляет 3,5%. Оплачивает налог покупатель.
- Комиссия риелтора. Чаще всего она составляет 1%. Иногда обе стороны делят этот расход поровну.
- Услуги нотариуса. Этот расход также чаще всего может делиться на двоих. В среднем он составляет 1,5-2,5%.
- Регистрация нового собственника. Этим занимается продавец. Затраты составляют до 1%.
Еще один важный нюанс – наличие обременений у объекта, таких как ипотека. То есть, если объект, который продают, находится в ипотеке, то покупатель переводит нужную для погашения сумму сразу в банк, остальное – продавцу. Также объект выносят из поземной книги, как ипотечный.
Регистрация права собственности
Чтобы подтвердить, что недвижимость в Германии принадлежит уже новому владельцу, происходит процедура регистрации права собственности. После того, как договор купли-продажи уже подписан, нотариус высылает новые данные в поземельный суд для регистрации предварительного права собственности в кадастровой карте. После этого происходит оплата. Когда все деньги переведены, поземельный суд может зарегистрировать окончательную оплату, а регистрация теряет статус «предварительная» и становится «постоянной». Вся процедура – начиная от подписания договора и заканчивая регистрацией права собственности на недвижимость в Германии занимает до четырех месяцев.
Расходы на содержание
Расходы на содержание недвижимости в Германии могут быть связаны с:
- налогами;
- страхованием;
- коммунальными платежами.
Каждый в свою очередь делится еще на подпункты.
Налог
Что касается налогов, то помимо налога на покупку недвижимости в Германии, о котором уже шла речь, может также быть налог на доход. Его оплачивают в том случает, если объект недвижимости сдают в аренду. Он составляет в среднем 14-15% и для физических, и для юридических лиц.
Страховка
Страховка недвижимости обходится до 150 евро в год. Страховка, которая называется «бытовая», рассчитывается в зависимости от площади недвижимого имущества. Она покрывает затраты на такие несчастные случаи, как пожар, прорыв водопроводной сети, кража и прочее.
Коммунальные платежи
В коммунальные платежи входят:
- водоснабжение и водоотведение;
- отопление и горячее водоснабжение;
- уборка прилегающей территории и мест общего пользование;
- очистка дымоходов и освещение;
- пользование лифтом и прочее.
Все это в конечном итоге обходится около 2 евро за квадратный метр в месяц. Отдельно есть расход на электроэнергию. Он составляет в районе 50 евро в месяц.
Особенности немецкого рынка недвижимости
Если смотреть на цены на недвижимость в Германии объективно, с точки зрения ситуации в мировом масштабе, то стоимость квартиры в Германии не самая высокая. В восточной части страны цены на недвижимость ниже, чем на западной. Хотя найти относительно дешевую недвижимость можно везде. В среднем квадратный метр обходится от 2 600 до 4 000 евро. Все зависит от региона. Например, в Мюнхене цены выше. Они могут достигать и 8 000 евро за «квадрат». В то время как столица Берлин находится ближе к средним показателям – 4 500-5 000 евро. За последний год рост цен немного замедлился. Это связано с пандемией COVID-19. При этом несколькими годами ранее цены активно росли из года в год. Это было связано с большим потоком иммигрантов. Таким образом спрос превышал предложение, и владельцы хороших объектов не боялись повышать цену, не говоря уже об элитном жилье.
Что касается тенденции покупки недвижимости в Германии, то спрос равный, как на дома, так и на квартиры. Жители мегаполисов выбирают квартиры в спальных районах с продуманной инфраструктурой. Те, кто хочет купить дом в Германии, больше обращают внимание на пригород близкий к большим городам или на немецкие деревни, расположенные в отдаленных регионах. Что касается недвижимости в Германии у моря, то она больше подходит для коммерческих целей, например, обустройства гостиниц или небольших мини-отелей.
Недвижимость в Германии для иностранцев вполне доступна, и по ценам, и сама по себе процедура приобретения. Главное правило для тех, кто решил купить недвижимость в Германии, — это соблюдение правил безопасности, то есть проведение проверки объекта. Подозрения могут вызвать слишком дешевые квартиры. Такие предложения для иностранцев очень заманчивы, но могут стать «бесплатным сыром в мышеловке». Чтобы избежать лишних проблем, лучше обратиться в проверенные риелторские агентства, которые специализируются на этом и помогут подобрать, а также приобрести недвижимость в Германии без лишних вопросов.
