Покупка недвижимости во Франции

Автор:

Булиева Евгения

юрист, специалист по иммиграционным программам, редактор MigraTop

Сложный 2020 год внес свои коррективы и в рынок недвижимости Франции. Brexit, заставивший многих британцев задуматься о продаже своих вилл на Ривьере; новое налоговое законодательство, повышающее ставку налога на доход от аренды недвижимости более чем в два раза, если этот доход превышает сумму прибыли от других видов деятельности, не могли не сказаться на стоимости престижных апартаментов. По прогнозам экспертов, в 2021-2023 годах купить элитную виллу на Лазурном берегу или в Ницце можно будет на 40-50% дешевле, чем в прошлые годы. Произошли изменения и в других сегментах рынка недвижимости во Франции.

Франция – европейское государство с динамично развивающейся экономикой и стабильно высоким уровнем жизни. А еще это: комфортабельные горнолыжные курорты в Альпах, ослепительные пляжи Лазурного берега, нежность солнечного Прованса, деревенский уют Бретани и слегка легкомысленный шик Парижа. Купить недвижимость во Франции – мечта многих и вопрос престижа богатых иностранцев. Сегодня это доступно и гражданам стран бывшего Союза. Элитные апартаменты в Каннах и Ницце, таунхаус в Монпелье или дом во французской деревне – выбор зависит от вкуса и толщины кошелька покупателя.

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

Законодательство Франции не накладывает ограничений на приобретение недвижимости иностранными гражданами. Они могут купить: жилые и коммерческие помещения, земельные наделы под строительство и строящееся жилье в любом регионе страны. Оформляют покупку на физическое или юридическое лицо, за собственные или ипотечные средства французского банка. Кроме того, купить недвижимость во Франции можно «дистанционно», оформив доверенность на уполномоченного представителя.

Права и обязанности

Приобретя недвижимость во Франции, иностранный гражданин получает как некоторые права коренных жителей, так и пакет определенных обязательств перед законодательством страны. Во-первых, он становится плательщиком налогов на недвижимость и проживание. Во-вторых, обязан заключить контракт с коммунальным предприятием на обслуживание жилья. В-третьих, застраховать недвижимость. И наконец, выразить согласие на соблюдение внутреннего распорядка жилого товарищества, если речь идет об апартаментах в многоквартирном доме. Франция – развитое европейское государство и «правила соседства» здесь соблюдают так же, как нормы уголовного или административного законодательства.

Взамен владелец недвижимости во Франции сможет оформить «визу visitor» или шенгенскую мультивизу, что дает право путешествовать по всей Еврозоне, но без возможности трудоустройства. Дети владельца французской недвижимости смогут получить образование в учебных заведениях страны.

Порядок приобретения недвижимости

Иностранным гражданам, решившим купить недвижимость во Франции, кроме подсчета «налички», стоит обратить внимание еще на несколько моментов:

1. Необходимо как можно подробнее изучить уклад жизни французов и оценить, насколько собственные моральные установки и привычки в него «вписываются». Такие знания помогут избежать неприятных сюрпризов в повседневной жизни.
2. Не стоит питать иллюзий по поводу цен на жилье. Недорогая недвижимость во Франции, в том числе небольшие студии и маленькие сельские домики, редко стоят меньше 100 тысяч евро. Хотя, некоторые «везунчики» находят квартиры в Париже по 50 тысяч евро. Под реконструкцию. Площадью 6 квадратных метров.
3. Не стоит зацикливаться на самых известных и популярных регионах Франции. Недвижимость в менее разрекламированном районе может оказаться намного комфортнее, как с точки зрения планировки, так и по стоимости.
4. Кроме суммы за саму недвижимость, покупатель должен быть готов оплатить сопутствующие расходы по юридическому оформлению сделки. В дальнейшем, ему необходимо будет выплачивать ежегодные налоги. Поэтому, стоит заранее изучить налоговое законодательство Франции или проконсультироваться с хорошим юристом.
5. Перед оформлением сделки необходимо проверить весь пакет подготовленных документов, чтобы избежать форс-мажора в самый ответственный момент.

Процедура покупки недвижимости во Франции имеет свои юридические нюансы и точно не похожа на порядок заключения сделок в РФ и странах бывшего Союза. Но, в любом случае, первым этапом станет поиск этой самой недвижимости.

Поиск недвижимости

Прежде чем приступать к поиску недвижимости во Франции, следует определиться: какой конкретно тип жилья интересует, его приблизительная площадь и стоимость, и в каком регионе страны оно должно находится. Для жителей постсоветского пространства вся недвижимость делится на квартиру и частный дом. Во Франции классификация жилья значительно богаче. Например, дом с наделом земли – это усадьба или вилла, без земли – просто дом. Квартира с гостиничным сервисом и высокой стоимостью содержания – апартаменты, а вот просто квартиры тоже бывают нескольких видов.

Большой популярностью пользуются квартиры-студии. В первую очередь из-за низкой стоимости. Это жилое помещение, площадью 12-24 квадратных метра, не имеющее стен-перегородок и разделенное на отдельные зоны мебелью или элементами декора. Купить двенадцати метровую студию в Рокенбрюн-Кап-Мартене, поблизости от Монако, с мебелью и бытовой техникой можно за 115 тысяч евро, а семнадцати метровую студию на горнолыжном курорте Бернекс – за 70 тысяч евро.

Изначально, задумывались как дешевое жилье во Франции квартиры-лофт. Фактически, это переоборудованные под жилое помещение верхние этажи производственных зданий с остатками металлических конструкций и коммуникаций. Но благодаря удачным дизайнерским решениям, такая недвижимость быстро вошла в моду и выросла в цене. Сегодня просторная квартира-лофт, расположенная в крупном городе, может стоить до 2 миллионов евро. К элитному и престижному жилью также относят пентхаусы, двухуровневые дуплексы, особняки и пр.

Выбрать недвижимость во Франции можно самостоятельно. Присутствие риэлтера не является обязательным с точки зрения законодательства страны. Можно просмотреть объявления в прессе, воспользоваться предложениями знакомых, давно обосновавшихся в стране, или посетить популярные интернет порталы. Начать стоит с сайта французской ассоциации риэлторов FNAIM или сайта французских нотариусов Immobilier.Notaires.fr. Здесь размещаются практически все свежие предложения и можно узнать цены на недвижимость во Франции. Кроме названых, с рынком недвижимости ознакомят и другие интернет ресурсы:

• ParuVendu.
• Seloger.com.
• Leboncoin.fr и пр.

Самостоятельный поиск отнимает достаточно много времени и от огромного количества просмотренных вариантов вызывает чувство, когда «смешались кони, люди…». Профессиональный риэлтор быстро подберет варианты по заданным параметрам и организует их видео обзор в режиме реального времени для клиента, находящегося за пределами Франции. Помощь такого специалиста незаменима для иностранного покупателя, особенно если тот не владеет французским языком. Кроме того, недвижимость, купленная без риэлтора, может стоить дороже, поскольку продавец приплюсует в цену сэкономленную на услугах специалиста сумму.

Главное при найме риэлтора – проверить его лицензию или «профессиональную карту». Получение такого документа дело не простое, а значит его наличие страхует от мошеннических действий.

Проверка недвижимости

Никакая сделка с недвижимостью во Франции невозможна без проверки технического состояния объекта. Как правило, экспертиза проводится до подписания предварительного договора, но если сроки «поджимают», документ могут подписать и без заключения специалистов. В этом случае в одном из пунктов документа указывается, что техническая проверка будет проведена позднее и условия сделки могут быть пересмотрены в случае неудовлетворительного заключения. Основными моментами, на которых акцентируют внимание технические эксперты, являются:

• Соответствие фактического метража объекта заявленному.
• Наличие вредных строительных материалов в жилых конструкциях помещения (асбест и свинец были запрещены к использованию при возведении зданий с конца прошлого столетия и их обнаружение может стать препятствием к продаже объекта).
• Наличие термитов.
• Соответствие электрического и газового оборудования установленным нормам.
• Присутствие природных или эксплуатационных рисков, которые могут возникнуть из-за месторасположения объекта (повышенная сырость вблизи водоемов, возможность снежных обрушений в горных районах и пр.).

Акты исследований эксперты передают продавцу. Стоимость технической проверки включена в общую стоимость недвижимости.

Подписание договора

Перед тем, как перейти от устного соглашения к документальному, иностранному покупателю необходимо открыть счет во французском банке. Он будет использоваться для проведения всех финансовых операций по сделке с недвижимостью, а в дальнейшем послужит для оплаты коммунальных услуг, налогов и пр. Подписание договора купли/продажи пройдет в несколько этапов:

1. Резервация недвижимости или предварительный договор. Несмотря на то, что документ носит статус предварительного соглашения, в нем прописываются все нюансы и условия будущей сделки. Договор гарантирует покупателю, что объект закреплен за ним, а продавцу – что недвижимость точно будет выкуплена. Составляет документ нотариус или риэлтор, официального заверения он не требует. Одновременно на доверительный счет нотариуса покупатель вносит залог в размере 10% от стоимости недвижимости. Деньги будут находиться там до окончательного завершения сделки. У иностранного гражданина есть 10 дней на то чтобы «передумать» и вернуть залог. Позже средства не возвращаются. Если от сделки откажется продавец, залог будет возвращен в двойном размере.
2. Юридическая проверка. Эта многоступенчатая процедура проводится нотариусом в течение трех месяцев. За это время проверяется информация о владельцах и совладельцах недвижимости, документы на сам объект и отрабатываются факторы, которые могут воспрепятствовать сделке или наложить особые обязательства на покупателя (исторический объект, расположение в зоне риска и пр.). Кроме того, нотариус направляет декларацию сделки в мэрию города. По французскому законодательству, органы местного самоуправления могут выкупить недвижимость по цене указанной в предварительном договоре. В этом случае покупателю вернут залог без дополнительных компенсаций.
3. Подписание договора купли/продажи. Составляется и подписывается документ в нотариальной конторе. При этом присутствуют: продавец; покупатель или его уполномоченный представитель; один или два нотариуса (для каждой из сторон); переводчик, если иностранный покупатель не владеет французским языком. Покупатель предъявляет полный пакет личных документов и бумаги, подтверждающие легальное происхождение финансов (по требованию). В заключительном договоре указывается имя собственника или собственников, если недвижимостью будут совместно владеть члены семьи покупателя.

Следует знать, что право собственности на недвижимость во Франции между членами семьи регулируется местным законодательством, а право наследования – законодательством страны гражданства покупателя.

Оплата сделки

Все платежи по сделкам с недвижимостью во Франции осуществляются только безналичным расчетом и максимально прозрачно. По запросу банка или нотариуса иностранный покупатель должен быть готов предоставить документы, подтверждающие законное происхождение финансов.

К моменту подписания заключительного договора купли/продажи вся необходимая сумма переводится на доверительный счет нотариуса. Она включает: стоимость недвижимости и расходы на ее оформление. После вручения новому владельцу документа о праве собственности и ключей от приобретенного жилья, нотариус переводит деньги на счет продавца. С этого же счета оплачиваются:

• Налог за государственную регистрацию – от 0,6 до 4,9%.
• Гонорар нотариуса – от 0,98 до 4,8% (чем дороже жильё, тем ниже процент).
• Риэлтерская комиссия – до 10%.
• Государственные пошлины за покупку недвижимости – до 20%.
• Земельный реестр – около 0,1%.
• Гонорар переводчика.
• Страхование недвижимости.

Несколько иная система оплаты при покупке строящегося жилья. Действия застройщика контролирует государство, оно же гарантирует безопасность покупателю и устанавливает порядок и сроки внесения средств за недвижимость:

• Аванс при составлении предварительного договора не должен превышать 5% от полной стоимости жилья.
• Первый платеж в размере 35% поступает не ранее окончания работ по заливке фундамента.
• После возведения здания и завершения кровельных работ поступают следующие 35% от общей суммы.
• После окончания работ по внутренней отделке помещения вносятся следующие 25%.
• Последний взнос – 5% поступает после вручения ключей новому владельцу.

Вместе с ключами покупателю передают пакет документов, содержащий: акты соответствий и гарантии от застройщика; свидетельства, заверенные мэрией города и пр.

Купить дом во Франции можно и в кредит. Поскольку основные покупатели недвижимости – иностранцы, а финансовый кризис несколько снизил активность на этом рынке, банки готовы оформлять ипотеку гражданам из третьих стран. Раньше такая услуга была доступна только французам и гражданам Евросоюза, но сегодня ею могут воспользоваться и россияне, и белорусы, и украинцы. Особенно это актуально, если стоимость приобретаемой недвижимости превышает 800 тысяч евро. Во Франции существует налог на роскошь, а ипотека позволяет его существенно уменьшить или вообще избежать.

Основные условия получения банковского кредита таковы:

1. Возраст заемщика не превышает 75 лет.
2. Процентная ставка ипотечного кредита для граждан бывшего Союза колеблется от 2,5% до 4%.
3. Первый взнос должен составить не менее 30% от стоимости жилья.
4. Срок кредитования – до 20 лет.
5. Выплаты по ипотеке не должны превышать 40% от суммы общего дохода.
6. Заемщик должен подтвердить легальные источники дохода.
7. Срок рассмотрения заявки по кредиту – 1 месяц.

Для получения ипотеки иностранному покупателю необходимо подготовить соответствующий пакет документов с нотариально заверенными переводами на французский язык.

Регистрация нового собственника

Сразу после подписания договора купли/продажи нотариус подает данные о новом владельце недвижимости во Франции в регистрационное бюро Conservation des hypothèques. Здесь хранится информация обо всех операциях с недвижимостью: обменах, продажах, дарениях, наследовании и оформлении в ипотеку. Внесение в залоговый реестр займет 2-3 месяца, после чего владельцу вручат свидетельство о собственности.

Страхование недвижимости

Один из завершающих этапов приобретения недвижимости во Франции – страхование. Приобретение полиса считается обязательным и контролируется нотариусом.

Во всех развитых странах мира, страхование жизни, движимого и недвижимого имущества давно стало привычной практикой. В отличие от России и других стран бывшего Союза, где такие услуги только начинают завоевывать потребительский рынок. Основной контракт страхования недвижимости во Франции включает практически все страховые случаи и может быть откорректирован под конкретного заказчика. Для иностранных владельцев, планирующих сдавать жильё в аренду, большой интерес может представлять страхование от неуплаты аренды. Такой полис покроет издержки на:

• Расходы, вызванные неуплатой арендаторами аренды или налога на проживание.
• Ремонтные работы, необходимые для восстановления недвижимости после «нерадивых жильцов».
• Судовые издержки в тяжбе с арендаторами.
• Простой недвижимости в случае отсутствия квартирантов.

Во Франции рынок страховых услуг представлен очень широко и благодаря здоровой конкуренции цены здесь весьма приемлемы. К примеру, стоимость страхового полиса на двухкомнатную квартиру в городе может быть не более 200 евро в год. При этом, получить документ можно заказав его по телефону или заполнив опросник в интернете.

Расходы на содержание

Расходы по содержанию недвижимости во Франции можно разделить на две группы:

1. Налоги.
2. Коммунальные платежи.

Размер отчислений в бюджет зависит от региона страны, метража и состояния недвижимости, доходов владельца. Обязательными являются: налоги на проживание и владение; страхование жилья. В налоговой ведомости, которую получает владелец, выставляется общая сумма за предыдущий год. Оплатить ее можно сразу или частями ежемесячно.

Коммунальные услуги во Франции дороги. Здесь принято экономить воду и электричество, а от использования газа и центрального отопления французы почти полностью отказались. Владельцы домов предпочитают отапливать помещения каминами или дровяными печами, а собственники квартир – электрическими обогревателями. Система платежей за «коммуналку» тоже отличается от постсоветской: счета за электричество приходят раз в два месяца, за воду – раз в 6 месяцев.

Что дает недвижимость во Франции?

Многовековая история одного из древнейших государств Старого света, подарила миру уникальные памятники архитектуры и искусства. Природа наградила Францию удивительным разнообразием ландшафтов: от теплых песчаных пляжей и залитых солнцем лавандовых полей до заснеженных горных вершин. Сами же французы наполнили свою страну утонченностью и небрежным шиком, приверженностью ко всему прекрасному. Жизнь под розово-голубым небом Парижа, воспетая многими великими писателями, манит людей со всего мира. Недвижимость во Франции для русских – это мечта, стиль и определенный статус.

Но не только красота страны привлекает иностранных покупателей. Главный фактор – разнообразие и доходность рынка недвижимости. Во Франции можно стать владельцем квартиры, сельского домика, таунхауса, старинного особняка или виллы на берегу моря. При этом ликвидность недвижимости очень высока. Благодаря стабильно мощному наплыву туристов, краткосрочная и долгосрочная аренда жилья остается хорошим источником доходов, а продать недвижимость в любом регионе с выгодой – не проблема. Кроме этого, иностранных граждан привлекает:

• Достаточно простая и максимально прозрачная процедура купли/продажи.
• Возможность получения ипотечных средств от французских банков.
• Разнообразие первичного рынка недвижимости и возможность приобрести жильё на стадии строительства.
• Устойчивость французского рынка недвижимости.

Получить вид на жительство во Франции за приобретенную недвижимость нельзя. Но, если владелец имеет ежегодный доход не менее 10 тысяч евро и не претендует на трудоустройство, то вполне можно оформить ВНЖ для финансово-независимого лица на 1 год. Затем продлить его на такой же срок 4 раза и подать документы на ПМЖ.

Особенности французского рынка недвижимости

Несмотря на то, что Франция является частью Евросоюза, на рынке недвижимости действуют некоторые правила, отличающие ее от многих других стран. Например, возможность приобрести жильё в совместное владение. Занимаются этим компании определенного типа – SCI, которые обладают правом:

1. Оформить недвижимость в коллективное владение группой физических или юридических лиц (это могут быть члены одной семьи или партнеры по бизнесу).
2. Распределить доли владения собственностью и прописать возможные временные изменения.
3. Объединить в состав собственности несколько объектов.
4. Определить право и порядок наследования недвижимости.
5. Модифицировать налогообложение в текущем моменте и долгосрочной перспективе.

Регистрирует такие компании нотариус на стадии подписания предварительного договора. Имеются особенности и на рынке коммерческой недвижимости. Рестораны, кафе, офисные помещения и отели всегда пользовались спросом у иностранных инвесторов, в том числе из РФ и стран бывшего Союза. Приобретение такой недвижимости несколько расширяет возможности ее собственника, но и наделяет его определенными обязательствами.

Во-первых, если стоимость объекта превышает 30 тысяч евро, а у иностранного предпринимателя имеется интересный с экономической точки зрения бизнес-план, то он получает возможность оформить ВНЖ во Франции для ведения бизнеса.

Во-вторых, если в качестве коммерческой недвижимости приобретается объект особой исторической ценности (замок или старинная усадьба), то все действия по ремонту или строительству владелец должен будет согласовывать с Министерством культуры Франции. В некоторых случаях министерство может потребовать открытия объекта для публичного посещения. Продать, подарить или передать по наследству такую недвижимость без разрешения государства нельзя.

В-третьих, радость от приобретения старинной недвижимости может быть омрачена затратами на содержание такого объекта. Ремонт «древних» коммуникаций или подведение новых может «влететь в копеечку». Эксперты советуют обращать внимание на первичный рынок недвижимости. Содержание новых квартир и домов куда менее затратное.

В-четвертых, недвижимость во Франции у моря (самая желанная для всех иностранцев) тоже имеет свои ограничения:

• Расстояние от строения до полосы прилива не может быть меньше 100 метров.
• Высота и тип строения определяются градостроительным планом, как и строительные материалы из которых возведена недвижимость.
• Береговая зона остается в открытом доступе и не может быть выделена в территорию «частного пляжа».

Вся документация по купле/продаже недвижимости во Франции оформляется только на французском языке. Бумаги, переведенные на родной язык иностранного покупателя юридической силы не имеют.

Прошлогодний локдаун сказался и на рынке недвижимости во Франции: упала стоимость элитного жилья в мегаполисах и оживился «загородный» сегмент; получить ипотеку стало труднее, но при этом кредитные ставки снизились; претерпело изменения налоговое законодательство и выросла доля инвестиционных продаж. Но в целом, рынок недвижимости выстоял. По утверждениям некоторых экспертов, он пережил кризис лучше, чем экономика государства. Это означает, что покупка недвижимости во Франции остается одним из самых надежных способов долгосрочных инвестиций.