Чехия — славянское государство в Восточной Европе, имеющее высокий уровень экономического развития. Возникновение страны произошло в ходе мягкого распада Чехословакии в 1993 году. В стране имеется обширная русскоязычная община. Отношение чехов к выходцам из стран бывшего СССР, несмотря на имевшиеся проблемы, достаточно приветливое. Чехия поддерживает иммиграцию россиян, украинцев и русских на свою территорию. С одной стороны, это помогает заполнить имеющиеся и вновь создаваемые рабочие места. Сами чехи предпочитают трудиться в более богатых государствах Европы, благо членство страны в Европейском Союзе позволяет им выбирать для жизни и работы любое государство ЕС.
С другой стороны, европейские страны захлестнула волна беженцев из Африки и с Ближнего Востока. Европейский Союз распределяет беженцев по квотам между государствами-участниками. Принимать беженцев невыгодно, государство обязано их содержать. Куда приятнее принимать славян из постсоветских республик, которые не только будут содержать себя сами, но и станут уплачивать налоги в бюджет. Чехия создала хорошие условия для притока трудовых иммигрантов, а их большое количество использует для уменьшения квоты на прием беженцев. Естественно, большая часть трудовых иммигрантов хотела бы купить недвижимость в Чехии.
Кроме того, недвижимость в Чехии может быть и удачным вложением временно свободных денежных средств. Страна стремительно развивается, уровень благосостояния населения растет, цены на недвижимость в Чехии возрастают темпами опережающими инфляцию. Имеется возможность заработать на последующей перепродаже приобретенных объектов. Сама по себе недвижимость в Чехии для русских, украинцев, белорусов и жителей других стран СНГ может служить постоянным источником доходов. Купленные объекты можно сдавать в аренду, или использовать в коммерческих целях самостоятельно. Недорогая недвижимость в Чехии и в первую очередь жилье эконом-класса пользуется высоким спросом у арендаторов.
Покупку любого недвижимого объекта в Чехии можно считать удачной инвестицией, особенно, если недвижимое имущество приобретено в крупнейшем городе и столице страны — Праге. Именно этот город является памятником истории и архитектуры, привлекающим множество туристов. Именно в Праге кипит деловая активность. Недвижимые объекты в столице страны всегда найдут арендатора или будут давать приличный доход при самостоятельной эксплуатации.
За пределами столицы, туристическая активность не слишком высока. Приобрести недвижимость в Чехии у моря невозможно, так как страна не имеет выхода к океанам. Но в Чехии имеются горы, и достаточно быстро развивается индустрия связанная с зимними видами спорта и отдыха. Туристическая недвижимость в Чехии может сравнительно быстро окупиться, за счет приносимого ею дохода. Таким образом, идея купить недвижимость в Чехии является вполне здравой. Остается только разобраться, как купить недвижимость в полном соответствии с чешскими правилами, чтобы не оказаться обманутым, и наслаждаться приобретением.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
С 2009 года купить недвижимость в Чехии может любой иностранец, в том числе россиянин или выходец из других стран СНГ. В отличие от многих европейских государств, чешское законодательство не требует предварительного получения разрешения на такое приобретение. Иностранный гражданин может купить дом в Чехии, квартиру, любой коммерческий объект. С 2011 года россияне, украинцы, белорусы и жители других постсоветских республик допущены к приобретению чешских земель сельскохозяйственного и лесного предназначения.
Следует учитывать, что недвижимость в Чехии может находиться в частной или кооперативной собственности. В последнем случае владельцем имущества является кооператив. В такой форме собственности пребывает большое количество многоквартирных домов. Покупатель квартиры, с юридической точки зрения, становится членом кооператива и приобретает права пользования купленным имуществом. Устав кооператива может содержать запрет на прием в члены иностранцев. Если возникла такая проблема, купить недвижимость в Чехии можно на юридическое лицо.
Иностранная компания не может приобретать недвижимость в Чехии. А вот ее чешский филиал к таким покупкам допущен. Можно также зарегистрировать чешскую компанию. Регистрация компании происходит быстро и не дорого. Содержание компании, не ведущей деятельности, обходится примерно в 100 евро в месяц, за услуги бухгалтера, подающего нулевые декларации. Владелец чешской компании приобретает основания для долговременного пребывания на территории страны.
Права и обязанности
Иностранец, купивший недвижимость в Чехии, становится ее владельцем и может распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Он может сдавать недвижимое имущество в аренду, проживать в нем лично, использовать в коммерческих целях, свободно отчуждать (продавать, дарить, завещать и т.п.) купленный объект. Однако, при желании снести или реконструировать недвижимость, а также при изменении ее целевого назначения, стоит получить юридическую консультацию. Такие действия могут быть запрещены, а могут требовать получения специального разрешения.
Вместе с правами, купивший недвижимость в Чехии, иностранец приобретает и обязанности. Он обязан уплачивать установленные налоги, своевременно оплачивать потребляемые коммунальные услуги, поддерживать купленный объект в надлежащем состоянии.
Что дает недвижимость в Чехии?
Иностранец, купивший недвижимость в Чехии, имеет право ее навещать. Соответственно, у него появляется возможность открытия многократной визы, позволяющей находиться в стране в режиме 90/180. То есть, владелец чешской недвижимости может 3 месяца в течение половины года, находиться в ЕС, а 3 месяца, в тот же период, должен быть за пределами Европейского Союза. Получить вид на жительство, ПМЖ или гражданство за инвестиции в Чехии нельзя. Сколько бы не стоила приобретенная недвижимость в Чехии, по одному этому основанию получить ВНЖ невозможно. Основаниями для долговременного пребывания в Чешской Республике являются:
- Легальная работа в стране.
- Ведение бизнеса. В частности, открытие компании, не ведущей деятельности.
- Обучение в чешских вузах.
- Наличие близких родственников легально проживающих на чешской территории.
- Получение статуса беженца.
Однако, для получения ВНЖ по любому из этих оснований, кроме получения политического убежища, требуется житье на территории государства. Жилая недвижимость в Чехии не дает права на легализацию в стране, однако облегчает ее, если имеются другие основания.
Порядок приобретения недвижимости
Иностранцу, желающему приобрести недвижимость в Чехии, нужно быть готовый совершить следующие шаги:
- Подобрать объект для приобретения.
- Провести переговоры с его владельцем и прийти к соглашению.
- Заключить договор купли-продажи, и оплатить стоимость объекта.
- Зарегистрировать право собственности на себя.
Поиск недвижимости
Существует возможность искать подходящую недвижимость в Чехии самостоятельно, без посредников. Для этого нужно просматривать объявления о продаже объектов, выбирать подходящие, связываться с владельцами недвижимости, осматривать объекты, торговаться и наконец заключить договор покупки. Информацию удобнее всего получать в интернете. Мы дадим ссылки на некоторые сайты по продаже чешской недвижимости: reality.cz, reality.idnes.cz, praguerealestate.cz, но естественно таких площадок в сети интернет намного больше.
При принятии решения о самостоятельном поиске объекта, следует ясно осознавать, что: переговоры с владельцами придется вести на чешском языке, для посещения объектов может понадобиться виза, существует значительный риск потерять деньги из-за неправильного выполнения чешских законов, вследствие их незнания. Если покупатель не проживает постоянно в Чехии и не ориентируется в вопросах недвижимости страны, настоятельно рекомендуем обратиться за помощью к риэлторам. Такие специалисты, обычно имеют собственную базу данных продаваемых объектов. Кроме того, они смогут:
- Подобрать несколько объектов подходящих под требования покупателя и порекомендовать лучший из них.
- Организовать поездку в Чехию, для осмотра объектов.
- Провести переговоры с продавцом от имени покупателя.
- Обеспечить юридическое консультирование по всем, связанным с недвижимостью, вопросам.
- Открыть покупателю счет в чешском банке, при необходимости.
- Оказать помощь в сборе всех необходимых бумаг и проверке юридической чистоты сделки.
- Зарегистрировать права собственности на приобретателя объекта.
Риэлторская деятельность в Чехии подлежит лицензированию. Покупателю стоит убедиться, что необходимая лицензия у риэлторского агентства, в которое он обратился, имеется.
Резервация недвижимости
Если подходящая недвижимость в Чехии подобрана, следует зарезервировать объект за собой, иначе его может приобрести другой покупатель. Можно заключить устную договоренность о резервации. Обычно такая договоренность действует не более 2-х недель. За это время, необходимо проверить юридическую чистоту сделки: наличие у продавца прав собственности, отсутствие отягощений и т.п. Естественно, эту работу нужно поручить нанятым юристам.
После этого следует заключить резервационный договор приобретения объекта и сделать соответствующий взнос. В договоре о резервации описывается объект, указывается его стоимость, устанавливаются штрафы за его несоблюдение. Размер резервационного взноса — до 5% от стоимости приобретаемого объекта. Если от сделки откажется продавец, он возвращает задаток и оговоренный штраф. Если виновником срыва сделки окажется покупатель, задаток останется продавцу.
Часто, в этот же период открывают счет в чешском банке, для расчетов по договору. Законодательство этого не требует, решение о необходимости открытия счета принимает покупатель. Если решение положительное, процедура открытия счета займет не более часа.
Заключение договора
Чешское законодательство не требует обязательного заключения предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости. Однако обычно такие договоры составляют. В них устанавливается порядок расчетов и срок заключения сделки.
Обычно, перед заключением окончательного договора купли-продажи, покупатель открывает депозитный счет, на который перечисляются средства для расчета с продавцом, за вычетом суммы резервационного задатка. Так продавец может убедиться, что средства у покупателя действительно имеются, а покупатель минимизирует риски. Деньги за приобретенный объект будут выданы продавцу только после того, как право собственности будет зарегистрировано на покупателя. Держателем этого депозитного счета может быть банк, риэлторское агентство, адвокат, нотариус.
Договор купли-продажи заключается в обязательном присутствии нотариуса. Он выступает гарантом законности сделки, проверяет документы и заверяет подписи продавца и покупателя. Договор составляется на чешском языке. Иностранец не владеющий чешским может привлечь к сделке переводчика. Договор может быть переведен на русский язык в коллегии судебных переводчиков. Однако, при возникновении судебных споров, суд будет рассматривать именно чешский вариант договора. К моменту подписания окончательного договора купли-продажи, вся сумма необходимых средств должна быть переведена покупателем на депозитный счет.
Оплата сделки
Валюта Чехии — крона. 100 крон — 3,9 евро. Оплата договоров приобретения недвижимости, в подавляющем большинстве случаев, производится именно в кронах.
Конкретной законодательной установки на проведение расчета за покупаемую недвижимость в безналичной форме не существует. Тем не менее, в стране принято именно так делать дела. Покупателю потребуется перевести средства из банка своей страны. В России, для совершения перевода банк потребует подтвердить обоснованность этой транзакции. Доказать необходимость перевести средства можно предварительным договором приобретения объекта. Если покупатель живет в другом государстве, ему следует предварительно выяснить правила по которым работают банки его страны, при переводе крупных денежных средств за рубеж.
Помимо уплаты денег по договору, покупатель должен быть готов и к дополнительным затратам. К ним относятся:
- Оплата услуг риэлтора. Обычно от 2 до 5% от суммы сделки или фиксированная сумма в несколько тысяч евро. Если приобретается новостройка, обычно услуги риэлтора оплачивает застройщик и покупателю платить не приходится.
- Оплата услуг нотариуса. В Чехии размер вознаграждения нотариуса составляет от 1,2 до 2,7 евро за подпись. Если покупатель привлек к сделке риэлторское агентство, гонорар нотариуса часто учтен в размере вознаграждения агентства.
- Оплата услуг хранения средств на депозите. Размер платежа зависит от суммы. Обычно он колеблется между 100 и 1000 евро. Если деньги хранит риэлторское агентство, этот платеж может быть изначально включен в стоимость его услуг.
- Оплата услуг переводчика. При работе через агентство, этот платеж обычно отсутствует. В ином случае нужно приготовить от 300 до 500 евро для переводчика.
- Оплата государственных пошлин. Сумма платежей колеблется между 20 и 40 евро. Плательщиком, в соответствии с договором купли-продажи, может оказаться как продавец, так и покупатель.
- При покупке недвижимости с использованием ипотечного кредитования, нужно быть готовым к тому, что за выдачу кредита потребуется уплатить сбор в размере 1-1,5% от суммы займа и оплатить обязательную оценку объекта. Для типовой квартиры услуги оценщика обойдутся в 150-200 евро.
- Оплата страховки объекта. Обязательно страхуют только объекты приобретаемые в кредит. Сумма платежа зависит от стоимости недвижимости. Для типовых квартир она колеблется между 100 и 300 евро в год.
Действовавший ранее, налог на переход прав собственности на недвижимость в размере 4% от суммы сделки отменен в 2020 году.
Регистрация права собственности
Регистрацией прав собственности за новым владельцем обычно занимаются представители риэлторского агентства. В кадастр нужно подать договор купли-продажи и заявление о регистрации прав. По действующей в стране законодательной базе, регистрируемая недвижимость блокируется на 3 недели. В этот период с ней невозможно заключать никаких сделок. По истечении этого срока, начинают рассматривать вопрос по существу. Обычно срок регистрации прав собственности — не более полутора месяцев. На оборотной стороне договора купли-продажи ставят штамп о регистрации его в кадастре. Сведения о новом владельце вносятся в реестр и их можно проверить через интернет. При желании, можно получить отдельный документ — Свидетельство о праве собственности. Он обойдется в 4 евро. После того, как права собственности регистрируются за новым владельцем, заблокированные на депозитном счете, средства разблокируются и выплачиваются продавцу.
Расходы на содержание
Естественно, обладание чешской недвижимостью потребует расходов на ее содержание. Налог на недвижимость устанавливается на местном уровне, поэтому его размеры в разных регионах разные. Налог на квартиру площадью 80 квадратных метров в Праге составит около 50 евро. Заплатить его нужно до 31 мая. Система оплаты коммунальных услуг в Чехии кардинально отличается от привычной жителям республик бывшего СССР. Ставки меняются. Оплата производится авансом. Счетчики проверяют 1 раз в год. Нужно настроиться на то, что коммунальные услуги обойдутся примерно в 15-20 евро в год за 1 квадратный метр квартиры. В частных домах этот показатель возрастает до 25 евро с квадратного метра.
Особенности чешского рынка недвижимости
До начала пандемии коронавируса стоимость чешской недвижимости увеличивалась самыми высокими темпами в Европе. Можно рассчитывать, что после отмены ограничений, связанных с эпидемией, эти темпы восстановятся. Таким образом, вложение средств в недвижимые объекты на территории Чешской республики можно считать очень выгодной инвестицией.
В Праге существует дефицит жилья. Квартиру и одной или двух комнат купить и даже арендовать крайне сложно. За ними, в буквальном смысле, выстраиваются очереди из желающих. Соответственно, если подождать и купить такую квартиру, можно быть уверенным, что сдать ее удастся без проблем и можно рассчитывать на солидный доход от таких вложений. Эта особенность рынка связана с тем, что между покупкой участка под застройку и началом строительства, из-за бюрократических препон проходит не менее 5 лет. Нового жилья возводится мало. Сейчас правительство предпринимает шаги по борьбе с бюрократией, но удастся ли ее победить неизвестно. В других чешских регионах ситуация лучше, а количество объектов доступных для приобретения больше. Однако и вложения в эти объекты менее эффективны. Естественно речь идет именно о коммерческих вложениях. Если требуется жилье для проживания семьи, его нужно приобретать там, где планируется жизнь. Желательно, чтобы поблизости были учреждения образования и медицины, торговые и развлекательные центры.
Любые объекты чешской недвижимости доступны для приобретения физическими лицами из числа граждан России, Украины, Белоруссии и других постсоветских государств. Из этого правила возможны исключения, связанные с покупкой квартир в домах находящихся в кооперативном владении. Эти ограничения можно обойти, приобретя недвижимость не на физическое, а на юридическое лицо, имеющее чешскую регистрацию. Чехия одна из наиболее привлекательных для иммиграции стран Восточной Европы. Количество иностранцев возрастает, цены на недвижимость растут. Инвестиции в недвижимые объекты на территории Чехии позволят уберечь свободные средства от инфляции и могут приносить значительные дивиденды.
