Хорватия — одна из республик бывшей Югославии, ставшая самостоятельным и вполне успешным государством. Страна входит в НАТО, а с 2013 года и в Европейский союз. Паспорт Хорватии позволяет проживать и работать в любом государстве шенгенского соглашения. Хорватский язык относится к славянской языковой группе, что в принципе позволяет освоить его достаточно быстро. Однако отличие хорватского языка от русского большее, чем у украинского или польского языка. Тем не менее иммигранты из стран СНГ, достаточно успешно вливаются в хорватское общество. Уровень жизни в Хорватии пока ниже, чем в странах «старой» Европы, но на фоне постсоциалистических восточноевропейских государств хорватские доходы смотрятся хорошо. Нужно понимать, что в значительной мере разница в зарплатах между, например Германией и Хорватией компенсируется более низким уровнем хорватских цен.
Недвижимость в Хорватии привлекает все большее количество покупателей из России, Украины, Белоруссии и других постсоветских республик. Цены на недвижимость в Хорватии выше, например болгарских, но Болгария не входит в шенгенское соглашение, да и уровень жизни в ней ниже. Кроме того берег Хорватии омывается Адриатическим, не Черным морем. Недвижимость в Хорватии у моря пользуется высоким спросом, как для проживания семей, так и для коммерческого использования. Недорогая недвижимость в Хорватии сосредоточена за пределами крупных городов и прибрежных регионов. Причем в выходящих к морю населенных пунктах, стоимость недвижимости снижается по мере удаления объекта от побережья.
Нужно отметить, что для россиян, украинцев, белорусов и других жителей СНГ Хорватия может стать хорошим путем для переселения в Европу. Получить вид на жительство в этой стране проще, чем в Германии или Франции. После натурализации и получения гражданства права хорвата и, например, француза по перемещению по ЕС уравниваются. Естественно, при натурализации требуется место для проживания в стране. Если купить недвижимость в Хорватии, эта проблема будет решена.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
До 2014 года иностранные физические лица не могли приобретать недвижимость в Хорватии. Позже законодательство стало более либеральным, во многом это связано с вступлением в ЕС и приведением законов к общеевропейским нормам. Тем не менее, чтобы иностранец мог купить недвижимость в Хорватии, ему требуется разрешение Министерства Внутренних Дел.
Обычно согласие местного МВД, для иностранцев, приобретающих недвижимость в Хорватии является формальностью. То есть, в большинстве случаев, если купить дом в Хорватии или квартиру, нужно подать заявление и просто дождаться согласия. Однако, это относится только к застроенным участкам. Сельскохозяйственные угодья и участки под строительство, как недвижимость в Хорватии для русских, украинцев, белорусов и любых других иностранцев недоступны. Кроме того физическое лицо-иностранец не может купить недвижимость в Хорватии, если приобретенный объект предполагается использовать в коммерческих целях. То есть, купить дом на побережье для проживания иностранец может, а для его внаем в курортный сезон — нет.
Эта проблема может быть разрешена, методом регистрации или приобретения хорватской компании. Помимо того, что владельцы таких компаний получают основания для оформления ВНЖ в Хорватии, они могут купить и любую недвижимость в Хорватии. Правда, оформить покупку придется на компанию. Фирмам зарегистрированным в этой стране, даже если их владельцами являются иностранные граждане, разрешения МВД, чтобы купить недвижимость в Хорватии, не требуется.
Права и обязанности
Владелец хорватской недвижимости (физическое лицо или компания) приобретает все права собственника. То есть, он может по собственному усмотрению, в рамках законодательства страны, использовать свое имущество и распоряжаться — продавать, дарить, обменивать и т.п. свою недвижимость в Хорватии.
Следует учитывать, что страна имеет древнюю историю и на ее территории множество объектов представляющих историческую или культурную ценность. Чтобы купить недвижимость в Хорватии, относящуюся к этой категории, особого разрешения иностранцу не требуется. А вот реконструкцию или снос таких объектов придется долго и сложно согласовывать. Впрочем, при внесении значительных изменений в собственную недвижимость в Хорватии, лучше заранее получить консультацию юриста, чтобы не нарушить правила и не нести ответственность за это.
Обязанности хорватских владельцев недвижимости, соответствуют общепринятым в мире. Объект должен содержаться в надлежащем состоянии. Своевременно должна производиться оплата налогов и коммунальных услуг. Перед тем как купить недвижимость, приобретатель обычно бронирует ее, внося аванс в размере от 3 до 5% от согласованной с продавцом стоимости. Если объект снят с продажи, покупатель должен его выкупить, или компенсировать ущерб. Если покупатель отказался от сделки, аванс ему не вернут.
Что дает недвижимость в Хорватии?
Имеющаяся недвижимость в Хорватии, сама по себе, права на проживания в стране не дает. Права на получение ВНЖ, ПМЖ, паспорта страны покупатель не получает. Однако, для оформления любого из этих документов требуется место для проживания на хорватской территории. Собственная квартира или дом, помогают начать процесс натурализации, но право на проживание нужно получить по другому основанию: работа, учеба и т.д.
Хорватская недвижимость может рассматриваться в качестве инструмента сбережения средств и получения прибыли. Цены на недвижимость в Хорватии постепенно растут, коммерческие объекты и жилье в крупных городах и курортной зоне могут приносить стабильный достойный доход при сдаче объектов в аренду или самостоятельном использовании.
Порядок приобретения недвижимости
Процесс покупки хорватских объектов недвижимого имущества, предполагает последовательное прохождение следующих этапов:
- Подбор подходящей недвижимости, проведение предварительных переговоров, выбор объекта для приобретения.
- Подписание предварительного соглашения с владельцем о покупке.
- Получение хорватского индивидуального налогового номера.
- Заключение основного договора купли-продажи.
- Расчет по заключенному договору.
- Регистрация прав собственности на покупателя.
Поиск недвижимости
Проще всего подобрать подходящую недвижимость в Хорватии, обратившись в специализированные агентства, помогающие в приобретении объектов за рубежом. Такие агентства имеют собственные базы данных по зарубежной недвижимости, имеют специалистов ориентирующихся в законодательстве страны приобретения собственности, могут оказать помощь в организации поездки для осмотра недвижимости, помогут в проведении переговоров с нынешним владельцем, проверят документацию на объект и договор о его приобретении. Единственным недостатком этого варианта, является то, что компании, подобравшей недвижимость в Хорватии, придется заплатить за ее услуги.
Возможен и вариант поиска объекта без посредников. Недвижимость в Хорватии рекламируется на множестве площадок в интернете, можно просматривать как международные сайты, так и хорватские, там есть шанс увидеть привлекательное объявление первым и немного сэкономить. Однако, следует понимать, что переговоры с продавцом придется вести на хорватском и только в редких случаях на английском языке. Организовывать поездку для осмотра объекта придется самостоятельно. Для проверки документации потребуется знание языка и местного законодательства. Рекомендуем реально оценить свои возможности, перед выбором такого варианта поиска хорватской недвижимости.
Подписание предварительного договора
В Хорватии, в отличие от ряда других европейских государств, подписание предварительного договора купли-продажи недвижимых объектов не является обязательным. Чаще всего, такие соглашения подписывают с покупателем, который приобретает строящуюся недвижимость в Хорватии или не имеет средств для немедленной оплаты в полном объеме.
В предварительных договорах купли-продажи недвижимого имущества дается описание объекта продажи и указываются сроки в которые должна быть завершена сделка. Сумма аванса поднимается до 10-15% от стоимости приобретаемого объекта. Если сделка не будет завершена и виновным в этом окажется покупатель, весь аванс достанется продавцу. Если продавец передумал, и отказался продавать объект, ему придется возместить покупателю ущерб. В этом случае аванс возвращается в удвоенном размере.
Оформление ИНН
Согласно хорватского законодательства нотариально заверяется только подпись продавца недвижимого имущества. Покупатель может подписать договор и выслать его по почте. После чего подписание произойдет у нотариуса в присутствии представителей приобретателя собственности. Такой порядок регистрации купли-продажи позволяет проводить сделки дистанционно. У некоторых покупателей в СНГ возникает предположение о том, что недвижимость в Хорватии можно купить вообще не побывав в этой стране. Это не так.
Окончательный договор купли-продажи действительно можно оформить дистанционно. Однако, для заверения этого соглашения покупатель должен иметь хорватский индивидуальный номер налогоплательщика. Чтобы получить ИНН, придется приехать на хорватскую территорию, обратиться в налоговые органы и получить документ о присвоении налогового номера. После этого можно уехать домой и проводить сделку дистанционно.
Заключение договора купли-продажи
В назначенный срок продавец и покупатель или представители покупателя с продавцом должны прибыть к государственному нотариусу и окончательно оформить сделку купли-продажи. К этому моменту, представляющие покупателя юристы или риэлторы должны тщательно изучить все документы продавца о праве собственности на объект. Кроме того проверяют отсутствие обременений, возложенных на приобретаемую недвижимость в Хорватии. Составляется и согласуется сторонами текст договора. Нотариус перепроверяет все бумаги и заверяет согласие сторон на проведение сделки.
Оплата сделки
Договор купли продажи хорватской недвижимости вступает в законную силу после полной его оплаты. Однако, сначала договор скрепляется подписями и только после этого происходит расчет. По общему правилу полная оплата покупателям должна произойти в день подписания договора. Оплата происходит в местной валюте, которая называется куна. Одна хорватская куна стоит 13 евроцентов.
Иностранным покупателям-физическим лицам ипотечное кредитование недоступно. Однако, если приобретать недвижимый объект на зарегистрированную в стране компанию кредит становится возможным. Вообще, регистрация такой компании приносит значительные преимущества, в том числе становится доступной к приобретению не только жилая недвижимость, но и объекты, которые покупатель планирует использовать для получения доходов. Кроме того, владение хорватской компанией является основание для долговременного пребывания в стране. Такой предприниматель имеет право оформить ВНЖ, а впоследствии ПМЖ и гражданство.
Именно открытие компании наиболее простой путь иммиграции в эту страну. Зарегистрированная компания может не вести никакой деятельности. Главное, чтобы она своевременно подавала отчетность и уплачивала минимальные установленные налоги. Регистрация компании обходится примерно в 1 тыс. евро, плюс 2,7 тыс. евро нужно внести в уставный капитал. Услуги бухгалтера, который будет составлять и подавать отчетность обойдутся примерно в 120-200 евро в месяц.
Важно отметить, что хорватское законодательства не требует предъявления доказательств легального происхождения средств, использованных для приобретения недвижимости в этой стране. В ряде других государств Европейского Союза такие доказательства необходимы. При расчете по договору купли-продажи хорватской недвижимости покупатель должен быть готов оплатить дополнительные расходы. К ним относятся:
- Налог на переход права собственности — 5% от суммы договора.
- Оплата услуг юристов — примерно 3 тыс. евро.
- Госпошлина за регистрацию в земельном кадастре — до 0,05% от оценочной стоимости.
- Услуги нотариуса — 1% от оговоренной в договоре стоимости объекта.
Государственная регистрация прав собственности
Только после того, как заключен основной договор купли-продажи, покупатель может обратиться в Министерство Внутренних Дел страны за получением разрешения на владение приобретенной собственностью. Если собственность купила компания, разрешение не требуется. Обычно срок рассмотрения этого заявления в МВД составляет от 3-х до 6-ти месяцев. В ожидании разрешения покупатель квартиры или дома может ими пользоваться. На период ожидания разрешения на недвижимость налагается так называемая «пломба». Наложение пломбы означает, что старый хозяин может отчуждать это недвижимое имущество с согласия покупателя, а новый хозяин может его отчуждать по доверенности от старого.
Когда разрешение МВД получено, можно переходить к государственной регистрации имущества на покупателя. Собственно, от самого покупателя требуется только оплатить налог на переход права собственности. Самим оформлением занимаются юристы. Заявление и документы о покупке подаются в земельный кадастр, там сведения о новом владельце заносят в реестр, а ему оформляют соответствующий документ. Пятипроцентный налог на переход права собственности необходимо оплатить в течение 30 суток, после получения свидетельства о праве собственности.
Расходы на содержание
Владелец хорватской недвижимости должен быть готов к определенным расходам на ее содержание. В отличие от большинства европейских государств, налога на недвижимое имущество в стране нет. Однако, существует налог на жилье в курортной зоне, которое не используется круглогодично. Ставка этого налога устанавливается местными органами власти и колеблется между 0,65 и 1,95 евро в год за 1 квадратный метр площади.
Если приобретенный объект будет продан покупателем в срок до 3-х лет после покупки, придется платить налог на прирост капитала. Государству придется отдать 25% разницы между ценами покупки и продажи. Через 3 года и более, продавать недвижимую собственность можно без уплаты этого налога. Если недвижимое имущество сдается в аренду, нужно уплачивать 12% налога на этот доход. Если объект наследуется или дарится, уплачивается стандартный налог на переход права собственности в размере 5% от ее стоимости.
Естественно, предстоит оплачивать и коммунальные услуги:
- Электроэнергия в Хорватии оплачивается по двум тарифам. Днем 1 квт/час стоит 0,076, а ночью 0,04 евро.
- Природный газ обойдется в 0,05 евро за кубометр.
- Услуги водопоставки и отвода обходятся от 14 до 34 евро на человека в месяц.
- В государственных управляющих компаниях плата за содержание дома и придомовой территории обходится в 15-20 евро в месяц, а в частных в 30-100.
- Вывоз мусора — 5-10 евро в месяц.
В среднем по стране коммунальные расходы на квартиру площадью в 85 квадратных метра составляют 170 евро в месяц. Меньше всего платят в городе Задар — 90 евро в месяц. Самые дорогие коммунальные услуги в Загребе, там нужно приготовиться к расставанию со 185 евро в месяц.
Особенности хорватского рынка недвижимости
Хорватия избежала строительного бума, который пережили или переживают все бывшие социалистические страны. Во времена такого бума низкокачественным жильем застраиваются все доступные территории. Хорватские новостройки дороже, но качественней чем в других бывших социалистических странах. Выбирая хорватский объект недвижимой собственности следует провести широкий мониторинг рынка. Достаточно часто бывает так, что дома в том же примерно районе стоят дешевле квартир. Бывает и так, что гараж продается по цене квартиры.
Естественно, самая дорогая недвижимость в центральных районах крупных городов. В городах на побережье Адриатического моря наиболее дорогие объекты в приморской зоне. Там они доступны только по-настоящему состоятельным людям. В небольших поселках на берегу того же моря, недвижимость значительно доступнее и может быть по карману среднему классу стран СНГ. Достаточно высокий уровень цен на недвижимые объекты Хорватии, в значительной мере объясняется высоким спросом на них у жителей «старой» Европы. Покупателям из СНГ часто приходится конкурировать при покупке объектов с гражданами Германии. С одной стороны, это неприятно. С другой стороны, благодаря такой конкуренции, цены на хорватские объекты постоянно растут. Соответственно, вложенные в них средства не только можно будет уберечь от инфляции, но и существенно увеличить при последующей перепродаже.
Пандемия коронавируса сказалась на хорватском рынке недвижимости. Рост цен замедлился. Аналитики считают, что это временное явление, связанное с введенными в стране и Европе ограничениями на передвижение. Спрос на хорватские объекты просто отложен. После снятия ограничений следует ожидать стремительного роста цен. Соответственно, сделав покупку до этой отмены, можно крайне выгодно вложить свои средства. К наиболее востребованным у иностранных покупателей регионам страны относятся: столица государства — Загреб, Далмация и Истрия/Кварнер.
Законодательных ограничений для приобретения хорватской недвижимости россиянами, украинцами, белорусами и выходцами из других стран СНГ не существует. Физические лица-иностранцы должны оформлять специальное разрешение на покупку недвижимых объектов, но фактически это просто формальность. Любые ограничения можно обойти, если купить объект не в личную собственность, а оформить его на хорватское предприятие. Регистрация такой компании обходится примерно в 4 тыс. евро, а ее содержание в 200 евро в месяц. При этом компания может не вести никакой деятельности. Владение хорватской компанией позволяет приобрести право на оформления ВНЖ и дальнейшую натурализацию. Тогда как само по себе право собственности на недвижимые объекты в Хорватии, права на проживание в стране не дает.
