Покупка недвижимости в Испании

Автор:

Булиева Евгения

юрист, специалист по иммиграционным программам, редактор MigraTop

Испанская недвижимость пользуется невероятной популярностью во всем мире. Старинные города, уникальные природные ландшафты, красоты Средиземного моря — очарование этой страны привлекает покупателей вилл, апартаментов и земельных участков из Британии, Франции и Германии. По законам Королевства купить недвижимость в Испании может любой иностранец, среди желающих немало китайцев и русских.

Интерес к Испании вполне закономерен, приобрести жилье на морских курортах или в самом центре Мадрида – хорошая инвестиция в будущее. Что следует знать об испанском рынке – во сколько обойдутся квадратные метры в Барселоне или Валенсии их владельцу? Как купить недвижимость в Испании россиянину, украинцу и белорусу?

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

Приятной особенностью покупки недвижимости в Испании является тот факт, что иностранцам предоставляются те же права, что и коренным жителям страны. Жилые или коммерческие площади доступны физическим и юридическим лицам, без каких бы то ни было ограничений. Прозрачность, безопасность, юридическая безупречность сделок гарантированы государством, все приобретения регистрируются нотариально. Купить недвижимость в Испании разрешается гражданину любой державы, для покупки не обязательно запрашивать вид на жительство или иные миграционные документы. Вопрос об определенных типах объектов также не стоит, можно стать владельцем незастроенных территорий, торговых площадей, вилл с прилегающими участками, апартаментов на первичном/вторичном рынке. Приобретение земельного участка в вопросе оформления сходно с покупкой иной недвижимости в Испании, все сделки заносятся в Реестр собственности. Ознакомиться с категорией земель можно через карты разбивки ландшафтов, имеющиеся во всех муниципалитетах. На какие земли открыта продажа:

• Suelo Urbano – земли городского типа для строительства домов, с подведенными системами коммуникаций. Можно покупать под застройку.
• Suelo Urbanizable – территории, потенциально готовые к переводу в категорию застройки. Земля такого типа должна быть внесена в генеральный государственный план, тогда вместе с архитектурным проектом она становится «городской».
• Suelo no urbanizable, Rùstico – земли исторической, археологической ценности или сельскохозяйственные площади. В таких районах вести строительство запрещено, возвести свой дом дозволяется лишь фермеру, ведущему на участке сельхозработы. Перевод исторических земель в класс «городских» невозможен.

Совершение операции купли-продажи сопровождается уплатой Plusvalía – налога на прирост стоимости по участкам типа suelo urbano. Земли suelo rústico налогами не облагаются. Кроме того, как при покупке любой недвижимости в Испании, придется платить ежегодный муниципальный налог, обязательный для всех фискальных резидентов и нерезидентов Королевства. Подробности о налоговых платежах на испанскую недвижимость – в нижнем блоке.

Права и обязанности

Собственник недвижимости в Испании, вне зависимости от ее стоимости, получает разрешение на шенгенскую визу многократного действия, и может пребывать в Королевстве до 3 месяцев за полгода. Необходимость более длительного нахождения потребует оформления вида на жительство. В таком случае можно запросить ВНЖ для финансово независимого лица, без права на работу, предварительно оформив долгосрочную визу «D». С таким разрешением дозволено находиться в стране круглый год и продлевать ВНЖ уже на месте.

Испанская «золотая виза», узаконенная в 2013 году, сразу дает право на ВНЖ всем членам семьи иностранца, вложившего в объекты не менее 500 тыс. €. Покупатель жилья получает годовую испанскую визу и карточку резидента на 2 года. Требования по времени пребывания в государстве снимаются, а резиденция продлевается автоматически. Сегодня эта программа – самая востребованная в Евросоюзе, она уже привлекла в страну около 6 тыс. инвесторов (подробности в нижнем блоке).

На владельцев недвижимости в Испании возлагаются и определенные обязанности, одинаковые с местными жителями. Главная из них – регулярная оплата коммунальных услуг и налогов. При сдаче объекта в аренду придется соблюдать довольно строгое испанское законодательство. Россиянам, купившим жилье в Испании, следует сообщать о сделке в налоговые органы РФ, чтобы соблюсти все юридические формальности, касающиеся приобретения недвижимости за границей. То же касается граждан Украины и Беларуси.

Что дает недвижимость в Испании?

Королевство Испания – хороший вариант для открытия собственного бизнеса. Вложив капиталы в недвижимость, можно заниматься коммерческой деятельностью на территории страны, выступая участником или председателем акционерного общества SL (аналог русского ООО). Развитая гостиничная и туристическая сферы позволяют получать стабильный доход при сдаче квадратных метров в аренду. Владелец испанской недвижимости получает следующие преимущества:

• Полную неприкосновенность частной собственности.
• Недорогой отдых в уникальных уголках Средиземноморья, возможный для собственников вилл на побережье.
• Доступность ипотеки на приобретение жилья и возможность купить сравнительно недорогую недвижимость в Испании.
• Комфорт проживания и престиж состоятельного человека, купившего апартаменты в испанских мегаполисах и городках-сателлитах.
• Сохранение капиталов, вложения в испанскую недвижимость – выгодные инвестиции и надежная защита средств от инфляции, даже при нулевой доходности.

Для россиян, украинцев и белорусов покупка недвижимости в Испании – один из вариантов обретения ВНЖ и гражданства. В последние годы возрастает число эмигрантов из стран бывшего СНГ, стремящихся переехать на постоянное место жительства в Королевство. Многих интересует – можно ли обрести испанский паспорт, купив недвижимость в этой европейской стране? По законам Испании купить гражданство за инвестиции невозможно. Владелец испанского жилья может оформить вид на жительство и только легально прожив в государстве 10 лет (5 лет с ВНЖ + 5 лет с ПМЖ), получает возможность ходатайствовать о подданстве Королевства Испания.

ВНЖ при покупке недвижимости

Государственная программа Golden Residence Permit дает право на ВНЖ в Испании иностранцу, вложившему крупные финансовые средства в испанскую недвижимость. Условия участия для иностранных инвесторов значительно упростились в последние годы, а возможности расширились. По новым правкам владелец собственности может включать в заявку на ВНЖ не только супругу и детей, но и пожилых родителей. Продлевать разрешение можно через 5 лет, ранее – каждые 2 года. Это говорит о серьезной заинтересованности испанских властей в привлечении иностранных инвесторов.

Интересный факт: за время действия программы россияне вложили в недвижимость Испании около 500 млн €, при средней цене покупаемых объектов ~ 800 тыс. €.

Условия обретения ВНЖ через недвижимость в Испании следующие:

• Необходимо приобрести жилые / коммерческие площади, земельные участки на сумму от 500 тыс. €.
• Стандартный пакет документов включает доказательства законности доходов, медицинскую страховку, справку о несудимости.
• В заявку допускается включать супругу(а), несовершеннолетних детей, совершеннолетних детей и родителей, финансово зависимых от основного заявителя.
• Ключевые документы – право собственности на недвижимость и оформленная на его основании регистрация в местной мэрии.

Испанский рынок недвижимости предлагает чрезвычайно широкий выбор объектов, некоторые строят специально под инвесторов. Наиболее популярно курортное жилье элитной категории – виллы в Коста-Бланка, Аликанте или Коста-Дорада. С ВНЖ инвестора иностранец может приезжать в страну в любое время, либо не приезжать совсем, для путешествий по зоне Шенгена не нужна виза. Таким образом для украинцев, россиян и белорусов это отличная возможность создать надежный «запасной аэродром». Через 5 лет можно продать недвижимость, сохранив при этом ВНЖ. 10 лет проживания по «золотой визе» в Испании, при условии постоянного присутствия 183 дня в году, дают право на гражданство. Для тех, кто не имеет таких больших финансов, как 500 тыс. €, есть возможность купить недорогую квартиру в Королевстве. В таком случае придется удовлетвориться шенгенской визой или попробовать оформить вид на жительство по финансовой независимости. Россиян, рассматривающих недвижимость в Испании как выгодную инвестицию, немало, каждый сможет выбрать подходящий объект по своим возможностям.

Порядок приобретения недвижимости

Потенциальный покупатель недвижимости в Испании для начала должен определиться, нужен ли ему вид на жительство в Королевстве. Если нет – начать процесс стоит с поиска надежного испанского агентства по недвижимости. Также иностранцу понадобится профессиональный переводчик и грамотный консультант, с помощью которых не составит труда оформить все документы и оплатить сделку. Желающему принять участие в программе «Золотая виза» следует обращаться в официальную компанию представителя испанской программы, занимающуюся миграционными вопросами в РФ или Украине. Покупка жилья через агентство или, как минимум, с помощью юриста – важная превентивная мера, чтобы не попасть на мошенников. Нечистые на руку компании могут продать жилплощадь с долгами или вовсе не предназначенную к продаже. В лучшем положении находится покупатель, пребывающий в Испании, он может лично присмотреться к предполагаемому объекту и окружающей местности.

Поиск недвижимости

Будущий собственник испанского жилья должен и сам разбираться с особенностями местного рынка недвижимости. В этом помогут актуальные новости, обзорные статьи, личный опыт соотечественников, уже купивших квадратные метры в Королевстве. Полезные советы дают консультанты по Испании, а вебинары по зарубежной недвижимости отлично освещают общую картину и законодательные нюансы каждого государства. Интернет-площадки о недвижимости в Испании позволяют быстро проанализировать положение дел на рынке, рассмотреть цены и варианты предлагаемых объектов. Через объявления от частных лиц можно напрямую связываться с продавцами без посредников. Самые популярные сайты:

• fotocasa.es – интернет-портал с более 1 млн объектов по всей Испании;
• habitaclia.com – каталонский сайт, большинство объявлений касаются жилья в Таррагоне, Жироне, Барселоне;
• vibbo.com – популярные площадки с объявлениями разной тематики, в том числе и по недвижимости.

Есть множество нюансов, без знания которых не обойтись при выборе недвижимости в Испании. Традиционные понятия российского или украинского рынка здесь не работают. Так, например, первые и последние этажи у испанцев в приоритете, спальни могут быть очень маленькими, зато гостиной отводится большая часть жилой площади. Зачастую в апартаментах 2-3 санузла, а некоторые окна выходят в патио.

Первоочередной вопрос, который следует решить будущему собственнику – каким должно быть предназначение недвижимости. Основные цели, ради которых россияне приобретают жилье: отдых на Средиземном море; зимний отпуск в теплой стране; переезд на ПМЖ; проживание в период учебы; инвестиция под аренду. Четкое знание причины поможет оценить расположение и планировку квартиры, ближайшую инфраструктуру. Для студента и отдыхающего это будут совершенно разные ориентиры. Кроме того, иностранному покупателю стоит разобраться в типах испанского жилья, которые несколько отличаются от привычных для белорусов или россиян:

• Casa adosada (таунхаус) – чаще постройка из 2 этажей с изолированными входами на несколько хозяев, определенный компромисс между квартирой и домом. Обычно территорию окружает небольшой садик, возможен бассейн с навесами.
• Bungalow – недорогая недвижимость в Испании, но и с меньшей площадью, выглядит как одноэтажный домик с удобной верандой. Преимущество – отсутствие соседей.
• Finca – домик в стиле виллы, так испанцы часто называют дома для тех, кто занимается сельским хозяйством.
• Masia – загородный дом (преимущественно в Каталонии), обладающий исторической или архитектурной ценностью.
• Estudio – открытая однокомнатная квартира с кухней европейского типа и стойкой бара.
• Piso – жилое помещение площадью более 90 кв. м, часто с галереей, иногда со спортзалом или солярием.
• Atico – квартира на верхнем этаже, с возможностью устройства бассейна или сада на крыше дома. Преимущество – чистый воздух.

Но самым важным моментом в выборе объекта является юридическая проверка его «чистоты». Жилье не должно находиться в залоге или под какими-либо ограничениями. Покупка банковской недвижимости минимизирует риски, финансовые структуры скрупулезны в прозрачности сделок. А вот оперируя со вторичным рынком, следует ориентироваться на Nota Simple – официальную выписку из Регистра Собственности Испании, подтверждающую право владельца. Документ включает подробную информацию о недвижимости: площадь, данные кадастра, возможные обременения. Выписку можно запросить самостоятельно или обратиться к агентству, сотрудничающему с покупателем. Популярность Испании у иностранцев, в частности у россиян, обусловила большое количество компаний по недвижимости, основатели которых – выходцы из РФ. В испанских фирмах немало русскоговорящих агентов, поэтому славянину будет легко найти в Королевстве «понятный» сервис.

Подписание договора

Для проведения любых крупных сделок на территории Испании иностранцу потребуется специальный идентификационный номер – Numero de identificacion de extranjero, который можно оформить как в диппредставительстве Испании на своей родине, так и в испанском отделе по миграции в местной полиции. Для этого придется заполнить анкету, оплатить пошлину (~ 10 €) и предоставить загранпаспорт. Оформление NIE занимает от одной до нескольких недель. Вторым важным моментом является открытие счета в испанском банке, обратиться можно в одно из финансовых учреждений – Bankia, Sabadell, Caixabank или др. Счет открывается бесплатно, на основании: загранпаспорта, NIE, документов о доходе. В дальнейшем за его обслуживание придется платить ежеквартальную комиссию. Все испанские банки дают возможность осуществлять операции в личном онлайн-кабинете владельца счета.

Когда иностранец определился с объектом недвижимости, проводится операция «бронирования», которая подразумевает внесение продавцу задатка и снятие объекта с продаж. Обычно для бронирования вносят сумму в 3-5 тыс. €. По забронированной недвижимости риелтор проверяет «чистоту» объекта, заказав справку Nota Simple. В числе описанных в справке обременений могут быть обязательства к проведению ремонта жилья или облагораживанию прилегающей территории. Если проверка указывает на невозможность сделки – задаток возвращается покупателю в полном объеме. Если окончательное решение касательно сделки принято, стороны подписывают contrato de arras – предварительное соглашение, включающее всю информацию по объекту, обязательства сторон насчет сроков и выплачиваемых сумм, штрафы при расторжении договора. Подписание первичного контракта сопровождается передачей продавцу минимум 10% стоимости объекта (по договоренности).

Покупателю, собравшемуся воспользоваться испанской ипотекой, следует заручиться банковской поддержкой. Кредит одобряют в течение 2 недель либо нескольких месяцев, поэтому об этом стоит позаботиться заранее. Ипотеку в Испании дают на максимальный срок в 30 лет, со ставкой в 2,5 % годовых. Для оформления банку нужно предоставить: NIE, предварительное соглашение, бумаги о доходах и налоговую декларацию. Далее к сделке по недвижимости в Испании подключается нотариус, обеспечивающий законность операции. Он лично осуществляет проверку «чистоты» объекта, заводит дело с копиями всех документов и сохраняет его в архиве. Для окончательного подписания договора у нотариуса стороны назначают дату, и являются на встречу вместе со своими представителями и сотрудниками банка (при оформлении кредита). Вся процедура состоит из зачитывания документа, объяснения прав сторон, иногда внесения некоторых правок. Затем нотариус подает заявку в Реестр недвижимости на блокировку объекта, а продавец с покупателем обмениваются банковскими чеками и ключами от объекта недвижимости.

Оплата сделки

В Испании принято оплачивать сделки банковскими чеками, которые выдаются покупателю на основании личных средств, переведенных на испанский счет. Если иностранец подтверждает определенный уровень дохода, он получает право на ипотеку, ставки по ней в настоящее время колеблются от 2,5% до 3,5%. Тогда банк может оплатить до 50% от стоимости дома либо квартиры, а выплаты должник вносит частями, чаще за период в 15 лет, но возможен и вариант короткой рассрочки. Требования к заемщику:

• возраст – 25-60 лет;
• доход – от 800 € в месяц;
• сумма выплаты < 30% от дохода;
• поручитель не нужен.

В Испании достаточно популярны сделки по недвижимости в новостройках, благодаря эскроу-счетам, когда деньги вкладчика идут не напрямую застройщику, а через банк – гарант покупателя. При таком порядке оплата делится на залог и 5 платежей: 10% + 30% + 20% + 20% + 20%. Последний взнос владелец квартиры платит, будучи уже с ключами от жилья на руках. Особенность испанских новостроек – дома сдаются в эксплуатацию с полной отделкой и мебелью, иногда в общую сумму включают и стоимость бытовой техники. Потенциальный собственник недвижимости в Испании должен быть готов к уплате налога. Покупая жилье на вторичном рынке, придется заплатить impuesto sobre transmisiones patrimoniales – налог на передачу права собственности, он разнится между регионами, а в среднем по стране составляет 8%. Владелец нового дома или апартаментов оплачивает impuesto sobre valor añadido – НДС, ставка неизменна – 10%. По земельным участкам и коммерческим площадям НДС = 21%. Помимо основного налога покупатель недвижимости в Испании заплатит государственные сборы и понесет некоторые дополнительные расходы:

Регистрация права собственности

Registro de Propiedad – официальный Реестр собственности в Испании, содержащий информацию о земельных участках, домах, квартирах, складских помещениях, а также правах владельцев недвижимости (в том числе ипотека, залог и т. п.). Таким образом каждый объект реестра содержит: описание недвижимости; данные по владельцу; возможные задолженности. Испанец или иностранец, собравшийся купить недвижимость в Испании, проверяет информацию по выбранному объекту, обращаясь к Registro de Propiedad. После покупки производится регистрация новоиспеченного владельца в Реестре собственности, данная операция совершенно добровольна. Для этого предоставляется договор купли-продажи, бумаги по ипотеке, административные решения. Регистрация собственности наделяет ее владельца правовой защитой, облегчает передачу недвижимости и удешевляет финансирование. Процедура занимает до 3 месяцев, после чего покупателю дают выписку из реестра.

Расходы на содержание

Совершение сделки и вступление в право собственности не освобождает владельца недвижимости в Испании от последующих затрат. Коммунальные услуги и государственные налоги приходится оплачивать всю жизнь. Ежегодный налог на владение домом или квартирой составит 0,4-1,1% от стоимости жилья. Расходы на необходимые системы жизнеобеспечения:

• Электроэнергия и водоснабжение ~ 60 € в год + оплата счетчиков.
• Поставка газа – 0,09 € за кВт/ч (возможна покупка пропанового баллона за 13 €, или бутанового за 16 €).
• Услуги компании, управляющей домом (аналог российского ЖЭКа) – 300-1000 € в год.
• Связь + TV + Интернет – 500 €.
• Страховка за жилье ~ 350 € в год.

В зависимости от района проживания, типа и площади объекта недвижимости, общая сумма годовых затрат может составить от 5 до 8 тыс. €.

Особенности испанского рынка недвижимости

Разноплановая недвижимость в Испании уже многие годы остается самой приемлемой на Средиземноморье. Это подтверждается постоянным ростом продаж испанского рынка, к характерным признакам которого можно отнести:

• государственную программу привлечения иностранных инвесторов;
• распродажу долговых объектов за 50% стоимости;
• наибольшее число британцев, немцев и французов среди покупателей;
• 5-ую позицию россиян в рейтинге иностранцев, 13-ую – украинцев;
• возможность ежегодно зарабатывать до 7% от цены объекта благодаря аренде;
• широкий диапазон ценовой категории недвижимости.

Испания уступает популярностью своих домов и квартир разве что Болгарии. Самые востребованные у иностранцев регионы: Барселона, Коста-Брава, Коста-Бланка, Канарские острова и Майорка. Обилие достопримечательностей, комфортная городская жизнь, отличный климат, близость к европейским столицам – факторы, обусловливающие высокие цены на недвижимость в Испании, к одному из таких районов относится столица Каталонии. Купить квартиру в Барселоне – значит круглый год наслаждаться морским воздухом и прелестями светской жизни. Недаром по данным газеты «The Guardian» легендарный город входит в топ наипопулярнейших мест планеты. На местном рынке недвижимости предлагаются и сравнительно дешевые квартиры, стоимостью до 80 тыс. €.

Коста-Бланка с белоснежными пляжами статуса «голубого флага» – идеальное место, где купить недвижимость в Испании можно за 100-300 тыс. €. В этом прибрежном уголке провинции Аликанте проживает наибольшее число русских собственников жилья у моря. Коста-Браву в провинции Жирона называют уникальным уголком Испании. Скалы, утесы, бухты и заливы окружены природными заповедниками. Воздух в регионе – квинтэссенция соснового аромата и морского бриза. Наряду с дорогими виллами, стоимостью до 500 тыс. €, здесь представлена и дешевая недвижимость в Испании у моря. Купить небольшие апартаменты с террасой и бассейном можно всего за 80 тыс. €. Комфортные условия жизни получают владельцы жилья в регионе Коста-дель-Соль, относящемуся к автономному сообществу Андалусия. Местная инфраструктура рассчитана на состоятельных иностранцев, приобретающих объекты VIP-класса, однако можно найти квартиры и по лояльным ценам.

Недорогая недвижимость в Испании предлагается преимущественно в категории вторичного рынка, а различия в ценах по регионам могут быть многократными. Так квартиры в Барселоне дороже, чем в Мадриде, а виллы в Торревьехе дешевле, чем на Тенерифе. Купить дом в Испании и наслаждаться красотами Средиземного моря – мечта каждого второго русского или украинца. Королевство радушно принимает иностранцев и обеспечивает полную безопасность сделок по приобретению жилья. Эксперты советуют будущим покупателям:

• разбираться в целях покупки;
• обращаться к профессиональным агентствам;
• оценивать все возможные затраты;
• не бояться брать ипотеку;
• контролировать прозрачность сделки и «чистоту» объекта.

Уютный домик у моря или квартира в Барселоне могут стать реальностью, если трезво взвесить свои возможности и действовать в рамках испанского законодательства. Недаром фраза «недвижимость в Испании для русских» стала устойчивым выражением в испанском обиходе.