Покупка недвижимости в Сербии

Автор:

Булиева Евгения

юрист, специалист по иммиграционным программам, редактор MigraTop

Республика Сербия стабильно набирает обороты на пути экономического роста, и в последние годы становится одной из привлекательных зон для российских и европейских инвесторов. Стоимость сербских домов и квартир на порядок ниже, чем во многих государствах Европы. Купить недорогую недвижимость в Сербии и получить вид на жительство – таким вариантом иммиграции пользуется все больше граждан из стран бывшего СНГ. Местные риелторы наблюдают повышение спроса на жилье в Белграде, Нови-Саде, Крушеваце, Лознице и других сербских местечках. Как купить недвижимость в Сербии россиянину, украинцу и белорусу? Какие преимущества получают иностранцы, владеющие жильем в этой балканской республике?

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

Законодательством Сербии установлено право на приобретение недвижимости по принципу взаимности (Reciprocitet). Это означает, что такая возможность открывается перед гражданами стран, позволяющих сербским подданным покупать свою недвижимость. В перечне находятся и державы постсоветского пространства: Россия, Украина, Беларусь, Армения, Казахстан, Молдавия, Узбекистан. Жители государств, которых нет в утвержденном списке, могут обращаться за разъяснениями в МИД Сербии, так как установление принципов взаимности с отдельными юрисдикциями может находиться в процессе.

Физические или юридические лица, осуществляющие деятельность на территории республики, могут купить недвижимость в Сербии, необходимую для ведения дел. Остальные иностранцы получают право на приобретение жилых домов или квартир, но не могут купить землю (кроме расположенной под приобретаемым зданием). Полный запрет на покупку касается земель сельскохозяйственного назначения (лесов, виноградников, пастбищ, болот и т. п.), заповедных территорий, а также зданий, построенных на этих землях.

Вся сербская недвижимость подразделяется на два типа собственности: зарегистрированную (укниженную) и не зарегистрированную. В стране осуществляются сделки по купле-продаже в обеих категориях, но следует помнить, что только укниженная собственность безопасна для иностранцев. Она легализована, описана в кадастре недвижимости, позволяет оформить кредит или залог при необходимости. Сомнительную сделку не оформит ни один нотариус, а значит и право на ВНЖ по ней закрыто.

Права и обязанности

Недорогая недвижимость в Сербии – отличный вариант для иммиграции в Европу. Собственник сербских квадратных метров получает право распоряжения ими по своему усмотрению, но вместе с этим должен выполнять и определенные обязанности. Помимо бережного содержания и уплаты коммунальных расходов, владелец жилья обязан платить сербские налоги (подробнее в нижнем разделе). Для этого иностранец оформляет местный ИНН – в Сербии это порески идентификациони броj. ПИБ следует получить не позднее 5 дней с момента покупки, обратившись в белградское отделение налоговой службы.

Что дает недвижимость в Сербии?

Любая недвижимость в Сербии для русских, украинцев и белорусов означает прямое основание к получению годового боравака (вида на жительство), с правом ежегодной пролонгации на протяжении 5 лет. Если в этот период соблюдалось требование постоянного проживания (более 180 дней в году), иммигрант может ходатайствовать о гражданстве Сербии. При этом ближайшие родственники иностранца оформляют боравак по мотивам воссоединения семьи. Друзья или знакомые могут лишь зарегистрироваться на жилплощади иностранного резидента – для оформления годового разрешения им понадобятся свои основания (работа, обучение, бизнес). Почему российские инвесторы все чаще покупают недвижимость в Сербии:

• Из всех стран бывшей Югославии здесь самые низкие налоговые ставки – 10% на прибыль и 8-18% НДС.
• Льготный режим торговли с государствами ЕС и США дает дополнительные преимущества бизнесменам.
• В некоторых сербских городах установлены свободные экономические зоны, где коммерческие доходы любого типа не облагаются налогами на прибыль.
• Получить 10-летнее освобождение от налогов могут крупные инвесторы, создающие от 100 рабочих мест.

Инвестиции в недвижимость Сербии хорошо окупаются, а потребность в новых жилых и коммерческих площадях постоянно растет.

Порядок приобретения недвижимости

Иностранец, собирающийся купить недвижимость в Сербии, должен знать, что в стране действуют такие виды собственности:

• индивидуальная (100% во владении хозяина);
• совместная (без определения конкретных долей);
• долевая (с указанием частей для каждого совладельца).

Сделки по купле-продаже не различаются между категориями собственности, единственный нюанс – совместное или долевое владение потребует согласия всех участников на передачу права собственности новому лицу.

Поиск недвижимости

Чтобы заняться выбором недвижимости в Сербии, для начала не помешает ознакомиться с характеристиками местного рынка. В открытом доступе есть многочисленные статьи и обзоры от аналитиков сербского сегмента жилья. Самостоятельный поиск зачастую начинается с обращения к самым популярным интернет-площадкам: 4zida, halooglasi и nekretnine. Здесь публикуются объявления о предложениях домов, квартир и других помещений в разных уголках страны.

Зачем нужен риелтор?

Любой собственник недвижимости в Сербии может продавать ее самостоятельно или через агентства недвижимости, выступающие посредниками сделки. Закон не требует обязательного наличия представителей, но россиянам и украинцам удобнее пользоваться услугами агентов, так как им сложно преодолевать языковый барьер и учитывать всю специфику местных законов. Однако, обращаясь к компаниям-посредникам, следует проверять их лицензию, наличие которой можно проконтролировать на официальном сайте Министерства торговли, туризма и телекоммуникаций. Юридическое сопровождение сделки обычно входит в пакет услуг агентства, а русскоязычный посредник поможет сэкономить на оплате переводчика. Дополнительным преимуществом станут уникальные предложения недвижимости, имеющиеся в собственной базе компании. Тем не менее найти русскоязычного агента в РС непросто, они работают обычно в крупных компаниях Белграда или Нови-Сада. Что включают в себя обязанности сербского риелтора:

• организация просмотра объектов недвижимости;
• участие в переговорах продавец-покупатель;
• предоставление документации о жилплощади;
• обеспечение адвокатских услуг на всех уровнях сделки;
• координация действий по оформлению договора купли-продажи и по трансферу финансовых средств.

По законам РС риелтор должен защищать интересы обеих сторон сделки и нести полную ответственность за правомерность операции также, как и нотариус с адвокатом.

Как проверить объект недвижимости?

Прежде чем купить дом в Сербии, следует убедиться, что объект «укнижен» (зарегистрирован) в Национальном Кадастре. Тогда его невозможно будет продать нескольким покупателям, а разрешения засвидетельствуют соответствующий уровень жилья. При самостоятельном поиске необходимо выбрать муниципалитет и кадастровый округ, в котором зарегистрирована недвижимость. В выпадающем списке объектов можно найти искомый и просмотреть все сведения по нему: владельца, обременения, наличие или отсутствие разрешений и т. п. Однако полагаться исключительно на электронную базу не стоит, нотариус в любом случае потребует от продавца «лист владельца» – выписку из Кадастра. Кроме того, при покупке дома следует внимательно отнестись к типу земельного участка. Только строительное назначение земли позволяет приобрести ее иностранцу, сельскохозяйственные угодья – категорически «нет».

Как выбрать локацию в Сербии?

Приобрести недвижимость в Сербии у моря невозможно, страна полностью континентальна и не имеет морских побережий, чего не скажешь о соседних Черногории и Хорватии. В центральной республике Балканского полуострова иностранные инвесторы чаще всего ориентируются на Белград и другие крупные города. Однако по мнению экспертов, столица Сербии не считается самым удобным городом для проживания. Так, расположенный на правом берегу Дуная район Земун, активно продвигаемый риелторами, состоит преимущественно из производственных зон и застроек частного характера. Понять местные архитектурные особенности, инфраструктуру городов лучше всего на месте, не стоит полностью полагаться на дешевые рыночные предложения. Есть и другой важный нюанс – продлить ВНЖ по мотиву «недвижимость» в Белграде можно только на полгода, в то время как в Руме и Нови-Саде вид на жительство пролонгируется на год.

Касательно поселков и деревень, иммигранты из РФ и Украины не советуют заглядываться на большие дома с обширными земельными участками, местные жители считают их «неликвидом». Сербы продают такие объекты по много лет и переселяются в квартиры, так как в провинции слабо развита инфраструктура, а без опыта настоящей трудовой сельской жизни иностранцу здесь делать нечего. Частные дома новой постройки, спроектированные в современном стиле и находящиеся в черте города, сложно отнести к дешевой сербской недвижимости. А вот недорогое жилье в Сербии, о котором так часто говорят, отличается низким качеством строительства. Таковы местные особенности.

Резервация объекта

Покупатель, определившийся с объектом недвижимости в Сербии, резервирует его на определенный срок по договоренности с продавцом, в обычном порядке – 1-4 недели. Бронирование подразумевает внесение залога, который удерживает агент или адвокат. Строгих требований по сумме нет, в среднем за квартиру стоимостью 100 тыс. € вносят от 1 до 5 тыс. €, решение принимается на переговорах. Залог является основанием для того, чтобы продавец приостановил продажи третьим лицам и отозвал объявление. При отказе сторон от сделки вследствие уважительных обстоятельств, деньги возвращаются несостоявшемуся покупателю. Данная опция не является обязательной, на практике применяется изредка.

Подписание предварительного договора

После соглашения продавца и покупателя недвижимости в Сербии подписывается предварительный договор, заверяемый нотариально и имеющий юридическую силу на уровне основного. В документе содержится информация о характеристиках объекта, его стоимости, размере аванса (стандартно – 10% от цены объекта), сроках оплаты, дате заключения основного контракта. В первом договоре также оговаривается право продавца на невозврат аванса, если отказ покупателя сопряжен с неуважительными причинами. Когда условия сделки нарушает владелец недвижимости, он может вернуть потенциальному покупателю двойную сумму авансового платежа.

Важный нюанс: после заключения предварительного договора работа риелтора считается выполненной, за исполнение конечного договора он ответственности не несет. Запросить полный расчет по своим услугам агент может уже на первом этапе. Однако это не избавляет его от необходимости присутствия и контроля законности всех дальнейших процедур, вплоть до подписания акта приема-передачи объекта и оплаты.

Заключение договора

Окончательный договор составляет юрист и заверяет нотариус в присутствии сторон сделки, агента, судебного переводчика и двоих свидетелей. Последними выступают приглашенные люди, знающие одновременно и сербский, и русский язык (часто – риелторы). Покупателю для заключения главного контракта понадобятся: загранпаспорт; справка о составе семьи; данные банковского счета в Сербии; документы, подтверждающие источник денежных средств. Договор на сербском языке зачитывается нотариусом и переводится вслух переводчиком. Покупатель может запросить текст перевода. Что включает основной документ сделки:

• данные о сторонах (ФИО и паспорт физ. лица или название, адрес, идентификационный номер юр. лица);
• описание типа объекта с указанием муниципалитета, адреса, площади, обременений;
• выписку из кадастра;
• общую стоимость и график выплат со сроками;
• обязательства продавца и покупателя;
• пункт, упреждающий эвикцию (претензию третьего лица) для покупателя;
• подписи вышеописанных участников процедуры.

Когда полная оплата свершилась, участники и свидетели сделки в том же составе подписывают согласие продавца на регистрацию в Кадастре новоявленного владельца недвижимости. Важным моментом при покупке вторичного жилья является подписание акта приема-передачи, выполняющееся после оплаты. В документе прописываются недостатки и сроки их устранения, сюда же входит опись мебели и бытовой техники, имеющихся в квартире. Качество объектов первичного рынка подтверждается двумя разрешениями – на строительство и заселение. Бумаги гарантируют новому собственнику прохождение технической приемки и определенного уровня выполненных работ.

Оплата сделки

Сербскими законами не запрещается выплачивать сумму до 10 тыс. € наличными, в остальных случаях возможен только банковский перевод на счет продавца. Иностранцам выгоднее открывать сербский счет в банке собственника, чтобы избежать дополнительных комиссий при переводе денег. Большинство сделок заканчивается внесением всей суммы в день подписания основного договора, однако по согласованию сторон возможны и «растянутые» платежи. Тогда остаточная стоимость делится на несколько частей, уплачиваемых с интервалом 0,5-3 месяца. С какими дополнительными расходами сопряжено приобретение недвижимого имущества в Сербии?

Налоги на недвижимость и платежи, касающиеся покупки жилья:

Могут ли россияне или украинцы оформить ипотеку в Сербии? Теоретически только трудоустроенный иностранец с резидентским статусом и постоянным источником дохода может претендовать на сербскую ипотеку. На практике гражданам из стран бывшего СНГ местные банки не выдают кредитов на покупку недвижимости. А вот для сербов действуют достаточно низкие ипотечные ставки ~ 4% годовых.

Регистрация права собственности

Как видно из таблицы платежей, приобретение недвижимости в Сербии сопровождается обязанностью уплаты одного из двух налогов – по передаче права собственности или по добавленной стоимости. Сербы имеют право уменьшить или возместить эти расходы, иностранцы платят всю сумму. Покупка дома или квартиры у юридического лица облагается НДС, уже вошедшим в стоимость объекта. Если же продавец является физическим лицом, вносится налог на перенос права владения, который следует уплатить не позднее 10 дней с момента завершения сделки. В это же время происходит перерегистрация недвижимого имущества в Национальном Кадастре.

Налог на передачу права собственности равен 2,5% от стоимости недвижимости по договору или средней по рынку. Налоговая служба Сербии сама принимает решение, какую сумму взять с нового владельца, сотрудники могут оценить жилище, сравнить с подобными и повысить или понизить (что случается реже) его стоимость. Плательщику налога на перенос собственности понадобятся следующие документы:

• копии паспортов продавца и покупателя;
• копия договора по купле-продаже;
• документ, по которому нынешний продавец в свое время стал собственником (договора продажи, дарения, наследования);
• выписка из Кадастра.

Если ранее для регистрации недвижимости в Национальном Кадастре покупатель должен был самостоятельно подавать туда документы, то с 2018 года эту процедуру выполняют нотариусы, сразу после заверения сделки. Ждать решения из Кадастра можно 15 дней и более, после чего новый владелец получает «Свидетельство о собственности» (Vlasnicki list), подтверждающее законное право на жилье. На протяжении 8 дней оплачиваются услуги кадастровой службы в размере ~ 50 €.

Расходы на содержание

Юристы советуют иностранцу, который собирается купить недвижимость в Сербии, сразу обращать внимание на коммунальные и эксплуатационные расходы. Суммы платежей могут значительно отличаться по совершенно одинаковым квартирам. Какие тонкости следует знать?

Главный государственный сбор, именуемый в Сербии «инфостаном», включает практически все коммунальные услуги, кроме электричества. За квартиры одинаковой площади владельцы могут вносить 30 либо 80 €, разница зависит от наличия или отсутствия централизованного отопления. При централизованной подаче теплоэнергии потребитель оплачивает свои горячие батареи в отопительный сезон, в некоторых домах сумма разбивается на весь год помесячно.

Если отопление электрическое, хозяин жилья находится в более выгодном положении. Он самолично регулирует температуру в помещении, отключая обогрев по необходимости, а оплату производит строго по счетчику. Будущим арендодателям следует знать, что сдаются такие квартиры лучше, хотя арендную плату по ним можно ставить большую. Если говорить о частных домах, то в Сербии их отапливают разными видами топлива, а плата за обогрев зависит еще и от квадратуры.

В стандартном порядке статьи коммунальных расходов для сербских домохозяйств включают:

• электроэнергию;
• поддержание и очистку дымоходов;
• содержание дома (есть текущие и фиксированные платежи);
• холодную воду (Белград – 70,7 динара за куб, Лозница – 51,5 динара);
• центральное отопление (Белград – 119 динаров за 1 кв. м жилплощади);
• горячую воду (Белград – 189 динаров за куб);
• дератизацию;
• вывоз отходов;
• домовые сборы и страхование;
• иные платежи.

Свои тарифы устанавливаются в каждой општине, самые высокие – в столице. Тем, кто вовремя вносит оплату, предоставляют 5% скидку на следующий месяц. Что касается связи и Интернета в республике, такие услуги предоставляются большим количеством провайдеров, один из популярных – SBB. Пакет «200 каналов TV + безлимитный интернет 100 Мбит/с + городская IP-телефония» обойдется в 30 € в год.

Иностранец с видом на жительство в Сербии может оформить договор с любым оператором сотовой связи, тарифные планы будут различаться по числу минут, сообщений и объему Интернета. Большинство сербов пользуется известными россиянам и украинцам мессенджерами. Если обобщать, то сумма на содержание сербской квартиры площадью 80 квадратов составляет в среднем 100 € в месяц с учетом электричества.

Особенности сербского рынка недвижимости

В настоящее время на местном рынке к объектам наивысшего спроса относятся небольшие квартиры со спальней и гостиной до 60 кв. м, а также маленькие студии до 28 кв. м. Покупатели выбирают преимущественно средние этажи, сербским жителям не нравится все, что выше 5-го. Поэтому цены на недвижимость в Сербии значительно зависят от этажности, верхние ярусы вынуждают владельцев снижать стоимость до 30%. Помещения на цокольных этажах и того дешевле, здесь сбрасывают до 40% цены. Однако это не относится к жилью, расположенному на центральных улицах городов, где всегда высок спрос на аренду.

Немаловажным фактором в ценовой политике является локация объекта недвижимости. Стоимость квадратного метра в самом центре Белграда достигает 2,5 тыс. €, на окраинах столицы – 1,7 тыс. €. На улицах Князя Милоша и Крунской можно купить квартиру средней площади за 150 тыс. €, в то же время на удаленных улочках находятся варианты всего за 50 тыс. €. Но самым дорогим районом Белграда считается Сава-Мала, где развернулся проект «Город на воде». Инвесторами выступают бизнесмены из ОАЭ, а жилые комплексы создаются по типу «Москва-Сити». Здесь апартаменты из 4 комнат стоят более 500 тыс. €.

Популярен среди покупателей недвижимости в Сербии и Нови-Сад, столица Воеводино. Город с красивой архитектурой называют культурным и молодежным центром республики, здесь проводятся всевозможные фестивали, концерты, устраиваются выставки. Купить неплохую квартиру в Нови-Саде можно за 50-60 тыс. €, а вот дом в окрестностях возле национального парка Фрушка-Гора будет стоить более 100 тыс. €.

Республика Сербия славится большим количеством бальнеологических курортов. Минеральные источники Нишка Баня, Матарушка Баня, Вруйцы Баня и многие другие известны во все мире. Небольшой дом в одной из курортных зон можно купить за 60 тыс. €. Постоянно растет спрос и на белградские коммерческие помещения, при чем это касается и покупки, и аренды. Однако по таким площадям будет выше и стоимость, и годовые налоги (~ на 20%).

Строительство в Сербии ведется очень активно, 50% жилья в новостройках продается еще до сдачи объектов в эксплуатацию, а пятая часть – буквально на стадии котлована. При этом разница в ценах на первых и последних стадиях застройки не высока (~ 150 € за 1 кв. м). Устойчивое развитие страны способствует привлечению внутренних и внешних девелоперов, а также постепенному росту цен на апартаменты в Сербии – жилье в этом сегменте дорожает на 10% в год.

В приобретении новых квартир заинтересованы не только местные жители, проживающие в аварийных помещениях, но и иммигранты из соседних государств. Стимуляция спроса на новостройки объясняется и увеличением среднего класса в Сербии, высокие заработные платы получают сотрудники международных компаний в сфере высоких технологий. В свою очередь, местные банки снижают ипотечные ставки и упрощают процедуру получения кредита для сербов.

Восточноевропейские страны всегда привлекали россиян, украинцев и белорусов по причине географической близости, схожести менталитетов и простоте изучения славянских языков. Не удивительно, что многие русские переезжают в Сербию и покупают здесь жилплощадь. Однако не стоит забывать и о рисках, местный рынок не может похвастаться такой прозрачностью сделок, как в соседних государствах. Сербская недвижимость имеет огромный потенциал и пока только набирает популярность на мировых площадках, но на нее уже обращают внимание иностранные инвесторы.