Словакия — восточноевропейское государство, ранее входившее в состав единого государства чехов и словаков — Чехословакию. Разделение страны на чешскую и словацкую части прошло абсолютно мирно, обеим странам удалось сохранить достаточно развитую экономику. В 2004 году Словакия вступила в Европейский Союз, и является одним из государств Восточной Европы в которых экономика находится на подъеме. В стране открываются производства крупнейших мировых компаний, достаточно высок спрос на рабочую силу. При этом многие словаки, пользуясь возможностями гражданства ЕС, предпочитают трудиться в более богатых государствах.
Словакия неохотно принимает беженцев из стран Африки и с Ближнего Востока. В спорах с Европейским Союзом по этому поводу, словацкое правительство, вместе с чешским и польским, широко использует аргумент о большом количестве, принимаемых на своей территории, выходцев из стран ранее входивших в СССР. На самом деле, беженцев нужно содержать, а выходцы из России, Украины, Белоруссии и других постсоветских республик не только содержат себя сами, но и уплачивают налоги в словацкий бюджет. Тем не менее в Словакии одно из самых лояльных в ЕС законодательств по иммиграции, через трудоустройство на территории этой страны. Естественно, иммигрантам нужно жилье и недвижимость в Словакии постепенно растет в цене. Относительно недорогая недвижимость в Словакии и стабильный рост цен на нее привлекают и внимание инвесторов. Цены на недвижимость в Словакии растут темпами опережающими инфляцию, а соответственно инвестиции в такие объекты могут стать «спокойной гаванью» для сбережения временно свободных денежных средств.
Наиболее ликвидная недвижимость сосредоточена в столице страны — Братиславе и втором по населению городе государства — Кошице. Естественно, наибольшим спросом пользуются объекты в исторической центральной части этих городов. Квартира в старой части Братиславы может оцениваться исходя из 3-х — 4-х тысяч евро за квадратный метр. По мере удаления от центра стоимость объектов падает. На окраине и в пригороде Братиславы средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 1 тыс. евро за квадратный метр. Выгодно вкладывать деньги и в коммерческую недвижимость страны. Если купить недвижимость в Словакии, предназначенную для коммерческих целей, можно не только сохранить деньги, но и заработать, используя приобретенные объекты самостоятельно или сдавая их в аренду.
Помимо приобретения объектов недвижимости в крупных городах пользуются популярностью инвестиции в недвижимость в Словакии, находящуюся в курортных зонах. Словакия — континентальное государство, не имеющее выхода к океанам. Приобрести недвижимость в Словакии у моря не удастся, но это не означает, что туристических курортных объектов в стране не существует. Напротив, словацкие горнолыжные курорты, расположенные в Татрах и Карпатах вдоль границы с Польшей славятся высоким уровнем сервиса и низкими ценами. Они привлекают массу отдыхающих со всей Европы. Помимо горнолыжных курортов, в стране существуют источники минеральных вод, на которые едут европейцы, с целями лечения и оздоровления. Идея купить недвижимость в Словакии, находящуюся в курортных и туристических зонах, представляется весьма привлекательной не только для выходцев из стран СНГ, но и для международных инвесторов, в том числе и крупных.
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
После получения страной независимости в 1993 году, недвижимость в Словакии могли приобретать только местные граждане. Однако, вступление в Европейский Союз коренным образом изменило ситуацию. Теперь купить недвижимость в Словакии может не только любой иностранец, но и любая иностранная компания, независимо от того, контролируется ли она словаками или иностранцами.
Фактически, любая недвижимость в Словакии для русских, украинцев, белорусов является доступной. Главное, чтобы были средства на ее приобретение. Выходцы из постсоветских государств могут купить дом в Словакии, квартиру, коммерческий объект, участки на которых уже построены объекты или предназначенные для строительства. Исключение сделано для земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения. Такую недвижимость в Словакии могут приобретать только граждане страны.
В ряде европейских государств, приобретение иностранцами недвижимых объектов требует предварительного получения разрешений или лицензий от государственных органов. Обычно их получение является формальностью, но отнимает время и требует определенных расходов. Словацкое законодательство таких требований не содержит. Иностранный гражданин или зарубежная компания могут купить недвижимость в Словакии, не получая для этого никаких специальных разрешений.
Права и обязанности
Купив недвижимость в Словакии, иностранный приобретатель получает все права собственности. То есть он может свободно, использовать имущество и распоряжаться им. Например, в купленной квартире можно проживать или сдавать ее в аренду, при желании, ее можно продать, подарить, завещать, обменять или произвести отчуждение иным способом.
Стоит понимать, что европейские государства значительно более жестко относится к сохранению среды обитания, чем республики бывшего СССР. Если владелец недвижимого объекта решил провести его реконструкцию, снос или перепрофилирование, предварительно стоит получить юридическую консультацию о законности таких действий. Особенно это важно, если объект находится в исторической части городов или имеет историческую либо художественную ценность. Подобные действия могут быть запрещены, а за нарушение запрета обязательно наступит ответственность. Хорошо если отвечать придется деньгами, оплачивая штрафы, возможна и уголовная ответственность.
Помимо прав, купив недвижимость в Словакии, иностранец приобретает и обязанности. Он обязан, в полном объеме и своевременно, оплачивать все связанные с покупкой налоги и сборы, поддерживать объект, а в ряде случаев и прилегающую территорию, в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за потребляемые коммунальные услуги.
Что дает недвижимость в Словакии?
Ряд государств Европы, в попытке привлечь дополнительные инвестиции, имеет программы по предоставлению вида на жительство, ПМЖ и даже гражданства по упрощенным процедурам за приобретение недвижимости установленной стоимости. Несмотря на то, что словакам тоже нужны поступления в бюджет, в этой стране таких программ не существует. Получить ВНЖ, ПМЖ или гражданство, просто купив недвижимость в Словакии невозможно. Для приобретения права на длительное пребывание в стране у иностранца должны быть соответствующие основания. К таким основаниям относятся:
- Наличие близких родственников в стране.
- Официальное трудоустройство на словацкой территории.
- Обучение в местных вузах.
- Ведение бизнеса на территории страны. Зарегистрировать словацкую компанию можно быстро и относительно недорого. Путь легализации в Словакии, через ведение бизнеса в этой стране, выбирают многие иммигранты из постсоветских республик.
Существует еще ряд оснований для оформления словацкого ВНЖ, ПМЖ или гражданства. Однако, для получения любого из этих вариантов разрешения для проживания в стране, иностранец должен иметь жилье на ее территории. Жилье может находиться в собственности или в долгосрочной аренде. Понятно, что аренда менее выгодна, в сравнении с покупкой. Сама по себе купленная недвижимость в Словакии права на долговременное пребывание на территории государства не дает, но наличие жилищных объектов в собственности существенно облегчает получение разрешений, легализующих иностранца в стране. Кроме того, владение недвижимостью в стране открывает возможность оформления многократной шенгенской визы.
Порядок приобретения недвижимости
Если иностранец уже находится в стране, задача — купить недвижимость в Словакии существенно облегчается, за счет знания местных условий и законодательства. Однако, в любом случае, при покупке недвижимости, приходится совершить целый ряд необходимых шагов. Покупателю потребуется:
- Изучить предложения по продаже недвижимости, отобрать подходящие под его цели объекты, провести их сравнение и остановить выбор на одном или нескольких.
- Провести переговоры и торг с продавцом. Достигнуть договоренности о купле-продаже.
- Заключить сделку в полном соответствии со словацким законодательством и оформить права собственности на себя.
Естественно, эти крупные этапы разделяются на ряд более мелких:
Поиск недвижимости
Перед тем, как купить недвижимость придется выбрать один или несколько объектов приобретения. Искать недвижимость в Словакии можно и самостоятельно, не прибегая к услугам посредников. В этом случае нужно изучать предложения о продажах в различных средствах массовой информации. Находясь в Словакии можно изучать и местные газеты объявлений, но обычно покупатели ищут объекты в интернете. Сайтов, рекламирующих словацкую недвижимость, множество. Нужно выбрать группу объектов подходящих под требования и оптимизировать список по критерию цена/качество.
Далее предстоят предварительные переговоры с владельцами, осмотр объектов, торг, выбор предмета приобретения и заключение соглашения с продавцом. Нужно понимать, что средний словак никаким иным языком кроме словацкого не владеет. Это славянский язык, схожий с русским, украинским и белорусским. Однако, переговоры о столь дорогих приобретениях требуют абсолютно точного понимания содержания бесед и переписки. Потребуется переводчик. Кроме того нужно убедиться, что приобретаемая недвижимость в Словакии принадлежит лицу, поставившему ее на продажу и не имеет отягощений. Потребуется юридическая помощь. После заключения договоренности с продавцом, нужно абсолютно правильно заключить договор купли-продажи и оформить объект в собственность. Снова потребуется помощь специалистов. Россиянам и белорусам для поездки в Словакию на осмотр объектов потребуется виза. Ее тоже нужно оформить. Чтобы решить все эти проблемы комплексно, рекомендуем обратиться за помощью в агентства, занимающиеся оказанием услуг в области приобретения недвижимости за рубежом.
Конечно, услуги риэлторов придется оплатить. Однако, такие затраты, в связи с важностью и стоимостью планируемой сделки, не кажутся излишне большими. У риэлторов есть собственные базы объектов и специалисты, способные оказать покупателю всю необходимую помощь. Главное обратиться в хорошее агентство. Подбирать риэлторов стоит по рекомендациям знакомых, которые уже приобрели собственность за рубежом, или ориентируясь на рейтинги риэлторских агентств. По общему правилу, риэлторы не просят предварительной оплаты и получают гонорар после заключения сделки.
Открытие счета в банке
Деньги, для оплаты сделки по приобретению словацких недвижимых объектов, должны находиться на территории страны. Теоретически, можно привезти и наличные, но потом их все равно придется положить на банковский счет. В Европе наличные расчеты практически не используются. Кроме того, на счетах блокируются задатки и окончательный расчет. Всю сумму денег, за проданную недвижимость в Словакии, продавец сможет получить только после того, как право собственности на объект будет зарегистрировано на покупателя.
Поэтому счет в банке все равно придется открыть. Эта процедура не занимает много времени. От иностранца потребуется паспорт и небольшая сумма для ее помещения на счет. Покупатели словацкой недвижимости часто открывают специальные счета именно под проведения конкретной сделки купли-продажи.
Подписание договора
Обычно, перед подписанием основного договора купли-продажи, заключается предварительный договор и передается задаток в размере 10% от стоимости объекта. С этого момента объект снимается с продажи. Если сделка сорвется по вине покупателя, он теряет аванс, если по вине продавца, ему придется возместить аванс в двойном размере. В предварительном договоре содержится описание объекта, указываются данные продавца и покупателя, устанавливается дата заключения окончательного договора купли-продажи и устанавливается порядок расчетов по сделке.
Окончательный договор обязательно заключается в присутствии нотариуса, который является гарантом законности сделки. Нотариус заверяет только подпись продавца, что открывает возможность проведения сделок покупки словацкой недвижимости дистанционно. Далее, изготовляется 4 или 5 экземпляров договора купли продажи. По одному экземпляру получает продавец и покупатель, 2 экземпляра потребуется передать в кадастр, для переоформления права собственности. 5-й экземпляр, требуется, если сделка происходит с использованием процедуры винкулации. Это процедура блокирования средств на банковском счете или счете нотариуса до момента переоформления прав собственности в кадастре. Для безопасности сделки, покупатели обычно прибегают к винкулации. После того как кадастр оформит свидетельство о праве собственности, продавец получает доступ к деньгам.
Иностранные покупатели могут покупать объекты в Словакии с использованием ипотечного кредитования. Для этого нужно заключить договор с банком и иметь не менее 30% от стоимости объекта собственных средств. Процентные ставки по таким договорам колеблются в пределах от 3 до 6 процентов годовых, и зависят от конкретного банка, приобретаемого объекта и необходимой суммы кредита. Максимальный срок ипотечного кредитования 20 лет. Естественно, для получения кредита, нужно соответствовать требованиям банка и выполнить поставленные им условия.
Покупатель должен, помимо оговоренной в договоре суммы, иметь средства на оплату дополнительных расходов. К ним относятся государственные налоги и обязательные платежи при переходе прав собственности и оплата услуг нотариуса, риэлторов и юристов и других сопутствующих расходов. Государственные платежи в Словакии одни из самых низких в Европе. Придется уплатить 0,1% от суммы сделки. Для сравнения, в Эстонии платеж составит 0,5%, а в Латвии — 0,8%. Дополнительные расходы зависят от объема необходимых услуг и уровня нанятых специалистов. Эксперты по европейской недвижимости оценивают средний уровень дополнительных расходов по сделкам со словацкими объектами в 2-5,5% от цены, уплаченной по договору.
Регистрация права собственности
При перерегистрации прав собственности на недвижимость на ее нового владельца, необходимо обратиться в кадастр. Туда следует предоставить:
- Заполненное заявление установленной формы.
- Договор купли-продажи.
- Справку о том, что за объектом не числятся задолженности по коммунальным платежам. Справку выдает управляющая компания.
- Квитанцию об оплате перерегистрации объекта.
Существует два варианта перерегистрации стандартный и ускоренный. Если заплатить 66 евро, свидетельство о праве собственности выдадут через 30 дней, а если 266 евро, документ оформят за 15 суток.
Расходы на содержание
Владение недвижимыми объектами в Словакии, потребует и расходов на их содержание. Основными такими расходами являются государственные налоги и коммунальные платежи. Для уплаты налога на недвижимость необходимо зарегистрироваться в местном налоговом управлении. Размер налога оно считает само и пришлет соответствующий счет на оплату. Словацкий налог на недвижимые объекты невелик. За стандартные объекты для проживания редко приходится уплачивать свыше 100 евро в год.
Коммунальные услуги в Словакии оплачиваются по принципу непривычному для жителей СНГ. Заключается договор с управляющей компанией, которая устанавливает фиксированные месячные платежи за воду, газ, электричество и т.п. Раз в полгода снимаются показания счетчиков и производится перерасчет. Тем, кто потребил больше среднего, придется доплатить, тем, кто меньше — снизят следующий платеж на сумму переплаты. В среднем за небольшую квартиру из 1-2 комнат приходится уплачивать 150-300 евро в месяц коммунальных платежей.
Особенности словацкого рынка недвижимости
Наиболее дорогое жилье в Братиславском крае, далее, по мере убывания цен за квадратный метр, следуют Тренчинский, Жилинский и Кошецкий регионы. Быстрее всего растут цены в Братиславе. Иногда рост составляет 8-12% в год. Особенно быстро дорожают небольшие одно и двухкомнатные квартиры. Нужно отметить, что в Братиславу достаточно активно переезжают на жительство итальянцы, австрийцы и испанцы. Причина — более низкая стоимость жизни, в том числе и на недвижимость. При всей стремительности роста братиславских цен на жилье, до московского уровня цен им еще очень и очень далеко.
Происхождение средств для покупки недвижимости словацкое законодательство не требует. В большинстве других европейских государств такое подтверждение необходимо. Это обстоятельство придает дополнительной привлекательности словацким недвижимым объектам, в глазах инвесторов из постсоветских государств. Словакия, в отличие от Чехии, Венгрии и Польши, использует евро в качестве национальной валюты. Практически никто не хранит сбережения в кронах, форинтах или злотых. При покупке чешского, венгерского или польского объекта, деньги приходится обменивать на местную валюту, теряя значительные суммы на обмене. В Словакии таких потерь не происходит.
Специалисты по международной недвижимости рекомендуют тщательно проверять словацкие объекты. В списке объявлений об их продаже много неактуальных и недостоверных сообщений. Описание объектов зачастую не соответствует их реальному состоянию. Перед покупкой, объекты следует обязательно осматривать, привлекая к осмотру профессиональных риэлторов.
Первое время, после распада Чехословакии, иммигрантов из республик бывшего СССР привлекала исключительно Чехия. Теперь положение изменилось. В Словакии высокий уровень жизни, большая потребность в рабочей силе и отличные, вполне европейские, условия проживания. Страна является отличным плацдармом для иммиграции в ЕС. Вложения в словацкую недвижимость можно рассматривать, как прекрасную инвестиции в собственное будущее.
